周其仁說，城市化簡單講是一個非常穩定的現象。所有的國家盡管社會制度、經濟條件都有很大差異，但是隨著收入增長，就會有很大一部分人口集中居住在城市或者城鎮這樣的空間，這個趨勢很穩定。人的集中會吸引很多資源，導致資源也要急劇流動和集中，其中就包括土地資源。
傳統農業文明里土地是非常重要的。著名社會學家費孝通曾說，土地對農民來說像命根子一樣。在農民的理念當中，土地具有可靠性，它可以一代一代的繼承，取之不盡，用之不竭。這是農業社會對土地的觀念，這種土地觀的特點是把土地看作整個生活的主要來源甚至是唯一來源。所以土地面積非常重要，每片地都要種上莊稼，因為它的技術基礎是光合作用，通過陽光、雨露、勞作然后就會有收成。所以土地是財富的基礎。這種土地觀念在我們這樣一個歷史悠久的農業文明中是非常流行的。
土地對人類社會的重要性在農業社會中是不言而喻的。但是到了工業化時代，這種狀況開始發生變化。因為工業在空間上不是平面分布的，它的技術基礎不是光合作用，而是社會和科技的組合積聚。所以密度的概念開始產生，一些位置的土地變得特別有價值，因為它吸引了人力、資金和資源。這時，土地的價格就跟傳統不同了，不是哪塊地肥就有價值，而是其所處的位置決定其價值。
這種價值來自基礎設施的投資。傳統的農田水利建設也要投資，但是相比較而言是很少的。可是一個城市、一個高密度的空間，比如上海浦西地區每平方公里有三萬人，要是沒有基礎設施的大量投資，根本沒辦法容納那么多的人口，需求沒辦法集中，分工也難以展開。所以城市需要在很小的空間里進行巨大的投資，才能通過需求的集中帶來很高的收入。這時，土地就有了極強的融資功能，土地的價值變成了未來所有價值的貼現之和，這是傳統文明所不能想象的。
密度概念的產生，使土地的供應有了彈性。農業社會里土地通常是沒有彈性的，只是擴大開墾面積直到不能再擴大為止。現在，中國的土地開墾已經到了年均降水量兩百毫米甚至一百毫米的地方都有耕地的狀況，農業文明已經難以再進一步擴大了。于是，土地不會再增加，人口卻在增加，人多地少成了中國的基本國情。其實那是傳統農業對土地的思維方式。有了密度概念后，土地就有了彈性，一塊地上蓋5層樓就等于這塊地的5倍，50層樓等于50倍。
這就是中國當前存在的兩種土地觀。我們現在遇到的問題是，城市化一加速，這兩種土地觀起了沖突。城市化來勢兇猛，在觀念、體制、政策上都遇到了很大的矛盾。這個矛盾就是怎么看待土地，到底是強調面積、肥力，還是強調位置、價值。中央強調保護耕地面積，出發點就是保護農業文明的基礎，強調糧食安全。因為城市化也好工業化也好，人都不能離開農產品，比如糧食。提供這些需要的是農業土地，以面積和肥力決定土地的價值。
但是城市化又使得中國某些位置的土地積聚了巨大的人口和資本，比如說北京，上海，廣州，深圳，現在還包括長株潭地區，包括成都、重慶，在這些點位上，土地現在有了巨大的價值增值。在這些城市周圍全是農地，那么到底是保護農地還是發展城市，到底是從價值角度考慮土地資源的配置，還是從面積、肥力、糧食安全的角度來決定土地用途？就出現了矛盾。根據什么原則配置土地資源？配置完之后發生的土地價值的急速上升怎么在政府和人民之間進行分配？怎么在中央政府和地方政府之間進行分配？這些問題都被提上了議事日程。
