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被稱為“最嚴厲”的一輪房產新政出臺已經“滿月”，樓市的風云變化格外受到關注。作為“樓市晴雨表”的二手房市場率先作出反應，市場觀望氛圍濃厚。記者通過走訪望京、通州、方莊、馬家堡等區域發現，二手房交易冷清，特別是前期由地王和新城規劃帶動的區域，新政出臺前后的量價差別尤其明顯，傳統抗跌區開始出現松動。
業內人士認為，二手房市場的現狀反映出了政策調控的影響力，加快了以二手房為主的時代的到來。
通州新城：曾經領漲，如今領跌
在北京地鐵八通線果園站的出口，可以看到好幾個穿著白襯衫、打著信賴的房產經紀人在那里“招攬”購房者，不遠外的一塊巨幅廣告牌上寫著“打造國際新城”幾個大字。
從去年年底開始，通州樓市在新城規劃的推動下驟然飆升，多個項目的價格在半年就翻了一番。不過，在房地產新政的調控下，如今這里的二手房生意并不好做。
“4月20號到5月5號這段時間，連看房的都沒有，現在成交量有所回升，但還是特別少。”鏈家地產的一位做了多年二手房的經紀人告訴《經濟參考報》記者。
記者跟著幾位房產經紀人在果園地鐵站附近的蘇河時代、翠屏北里、新華聯等幾個小區轉了近一個小時，幾乎沒有遇到要看房的。“以前二手房連租帶售一天能成交5、6套，但現在一般也就2、3套了。”其中一位經紀人介紹他所在門店的成交情況時說。
成交量下降，二手房價格也大幅下降。這位經紀人說，通州的房價在春節前后的三個月是領著上漲，漲幅達到30-40%，而現在是領著下跌。據了解，在通州區域，天賜良緣、財富東方、富合園三個樓盤5月上旬的成交量比4月份下降了約65%。據我愛我家的置業專家介紹，最近房源供應明顯增加，但是需求量和客戶流量下降也很大，房主即使降價銷售也幾乎無人問津，購房者的觀望情緒非常濃重。業主報價方面，這三個樓盤4月份的均價為1.7萬元/平方米，進入5月中旬的均價為1.4萬元/平方米，每平米的降幅在3000元左右。
不過，降價的幅度還視房主的具體情況而定。有的二手房房主著急用錢，甚至會提出降價8000元，但在這種情況下房主一般會提出付全款的要求。
在二手房量價齊跌的形勢下，購房者并不急于買房，大家都在觀望。記者遇到了從外地來北京工作了三年的周先生和他的女朋友，他倆已經在通州看了幾個月的房。周先生說，元旦的時候房價還只有1.5萬元/平方米，到三四月份就漲到了2.5萬元/平方米，現在回落到了1.8萬元/平方米，但還是高于心理價位，“通州的房子根本不應該賣這么貴”。他們準備等房價降到1.5萬元/平方米以下再出手購買。
像周先生這樣預期房價會繼續下跌而持觀望態度的購房者不在少數。上述鏈家地產的經紀人說，他回訪過一位客戶，問他還考慮買房嗎，這位客戶說房價有大起肯定有大落，現在還不到買的時候。
曾經火熱的通州二手房市場一下子遭遇“寒冬”，讓一些小的房地產經紀公司也難以為繼，有的公司甚至關門大吉，在門面上貼出了“外兌”的廣告。
望京：地王效應回落 賣家急拋
3月地王效應促漲的望京房價在4月中旬調控政策出臺之后也出現較大回落，一些小區的降幅達到了25%左右，相當一部分賣家拋盤心情急切。
“每平方米普遍跌了5000元-6000元”，望京多家房屋中機構都給出了這樣的回答。鏈家地產南湖中園店一位銷售人員稱，如果是大戶型的房子降幅會更大，他前兩天曾親自經手一套房子成交總價比報價直降了60萬元。“現在金隅麗港城一套160平方米的房子房主要價才2.1萬元/平方米，比之前政策出臺前降了6000元。”
據他介紹，處于望京核心地帶的大西洋新城小區，環境及配套設施都沒的挑，前一段時間漲到3.5萬元—3.6萬元/平方米左右，現在基本上跌破三萬元/平方米以下了，著急賣的業主報價還會更低。
北京中原三級市場研究部最近的一份數據統計顯示，望京西園二手房4月15日之前均價2.4萬元/平方米，4月15日之后均價1.8萬元/平方米，跌幅大約在25.0%。望京新城二手房4月15日之前均價2.45萬元/平方米，4月15日之后均價1.8萬元/平方米，跌幅大約在26.5%。
在價格下跌的同時，急于拋售的賣家也慢慢發生著變化。“調控政策剛出來的時候炒客拋盤的比較多，而最近急著賣房的多數是想購買改善性住房的。”上述銷售人員說。
家住朝廷公寓的王女士就正急著賣這套78平方米的小兩居，聽說看房者對全北的朝向不太滿意，馬上提出價錢好商量，“只要您看上這房子了，有誠意買，價錢肯定可以降。”可讓她著急的是，看房的人倒是有，但好像沒有人真正想買，而她已經看上了另外一套三居室，一旦談妥就急需賣掉這套房子以籌集房款。
如上的普降局面與此前的節節攀升相比，可謂冰火兩重天。兩個多月之前，遠洋地產下屬全資子公司北京遠豪置業40.8億元斬獲大望京地王之后，半個月之內，望京的二手房每平方米上漲6000到7000元，這一度使王女士所在小區的二手房單價推高至3.3萬元/平方米。
最近，又有傳聞稱由于地價已經高過周邊二手房房價，望京地王不排除退出的可能，這樣的消息無疑會進一步刺激市場本已敏感的神經，個別小區已經出現報價直降近百萬元的拋售者，業內人士預測，如果這種看空情緒繼續彌漫，望京二手房價格很可能跌回地王出現前的水平。
傳統抗跌區域出現松動
作為相對成熟的社區，方莊的二手房市場表現得一直比較穩定，業內人士預測，隨著南城的不斷發展，各項配套設施的不斷完善和地鐵亦莊線及10號線二期的開通，方莊的二手房市場會一直堅挺下去。不過，隨著樓市調控新政的密集出臺，方莊二手房房價也開始出現松動。
對此，一直想在方莊附近買房的劉女士感覺十分明顯，“政策出來前這邊的房價都漲瘋了，三環里的紫芳園等小區普遍在3.3萬元-3.9萬元/平方米，三環外的南方莊一帶也要2.7萬元-3.2萬元/平方米，經過一個月的時間，三環里的房子很多都跌破了3萬元/平方米，三環外也普遍下降了3000元-4000元。”
鏈家地產四方景園店一位銷售人員介紹，現在方莊一帶出現了比較明顯的分化，一部分房源表現為平緩下降，還有個別房子由于炒房者急于出手單價出現了每平米將近1萬元的下跌。“目前，紫芳園有一套76平方米的小兩居，房主出價185萬元，再商量下來5萬元也沒問題，折合單價才2.4萬元/平方米左右。”
方安苑、日新家園等也有類似“性價比高”的房源，單價更是跌至1.75萬元/平方米左右，在上述人員看來，這類房源大多由于炒房者耗不起、急于套現，所以極適合“抄底”。
據我愛我家的工作人員介紹，在方莊區域，雖然最近成交量比4月份下降了70%，但是前來咨詢的潛在購房者數量并不少，這部分人大多為首次置業、婚房和有改善型需求的購房者，新政后，他們雖然持幣觀望，但是購房意愿也同樣非常迫切。業主報價方面，芳古園、芳群園、蒲黃榆三個樓盤4月份的均價為2.7萬元/平方米，進入5月中旬的均價為2.5萬元/平方米，每平米的降幅在2000元左右。
不過，還是有不少區域的房價基本沒有出現松動跡象。由于樓盤的地理位置優越，海淀學區的房價則相對堅挺，5月上旬的業主報價與4月份相比沒有任何松動。業主堅信，距離9月新生入學僅剩不到4個月時間，學區二手房的買賣高峰即將到來。亞奧區域的業主在報價方面也沒有絲毫松動，此區域的二手房均價依然維持在2.2萬元/平方米左右，只有少數急需現金周轉的業主的報價出現了3000元左右的松動。
“讓我擁有一個家”
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二手房轉售為租帶動租賃市場火爆
房地產新政出臺后，二手房業主“由售轉租”，購房者“由購轉租”，由此帶動了租賃市場的火爆。
二手房迎來買方市場
“作為市場觸覺最敏感的二手房，成交量率先回落，價格率先下降，同時，也將率先調整到位。”21世紀不動產分析師齊凡說。
看二手房市場的“表情”
如果說二手房是樓市的晴雨表，那么在政策調控下，買房人、賣房人的表情則可以說是二手房市場的晴雨表。 |