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美國紐約東河岸邊正在建設(shè)的樓盤。新華社記者 申宏
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編者按：近幾年，特別是去年10月以來，國內(nèi)大中城市房價快速攀升，投機、炒房之風(fēng)極盡瘋狂，引起了社會各界廣泛關(guān)注。為此，國家發(fā)布嚴(yán)厲調(diào)控措施，將已偏離軌道的房地產(chǎn)市場引向健康發(fā)展之路。
縱觀世界主要國家和地區(qū)調(diào)控住房市場的經(jīng)驗，對抑制樓市投機行為政府一般態(tài)度堅決、手法多樣，有效地維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，有關(guān)做法值得我們借鑒。
對于投機行為政府會旗幟鮮明地整治
縱觀世界各國和地區(qū)，凡是房地產(chǎn)市場發(fā)展平穩(wěn)、住房保障制度較為完善的國家，其政府都是高度重視、態(tài)度堅決、旗幟鮮明地整治房地產(chǎn)市場的投機行為。
例如，為抑制不斷高企的房價，韓國前總統(tǒng)盧武鉉就提出，治理房地產(chǎn)投機是“一場與房地產(chǎn)投機勢力進(jìn)行的戰(zhàn)爭”。既說明了這項工作的艱巨性，也表明了韓國政府對整治房地產(chǎn)投機的決心。
同樣，面對建國之初異常嚴(yán)峻的住房形勢，新加坡政府明確提出了“居者有其屋”的口號：“我們的新社會，居者有其屋是關(guān)鍵。”并于1960年成立建屋發(fā)展局，緊接著在1964年正式推出了“居者有其屋”的政府組屋計劃。
西班牙憲法明確規(guī)定，所有西班牙公民都有權(quán)擁有適合自己的住房，政府的責(zé)任就是采取一切可能的手段和措施，推動這一目標(biāo)的實現(xiàn)。
對房地產(chǎn)交易和保有環(huán)節(jié)課以重稅
近些年來，英國、韓國等國家的房地產(chǎn)市場發(fā)展比較平穩(wěn)，很少出現(xiàn)暴漲暴跌現(xiàn)象，與這些國家在房產(chǎn)交易和保有環(huán)節(jié)嚴(yán)格征稅并適時調(diào)整稅率有關(guān)。
一是分檔征收交易印花稅。在英國，居民購買17.5萬英鎊到25萬英鎊(1英鎊約合10.49元人民幣)的房產(chǎn)須按房價的1%納稅；購買25萬到50萬英鎊以及50萬英鎊以上價格的房產(chǎn)，稅率分別增至3%和4%；購買沒有達(dá)到17.5萬英鎊的房屋則無須征稅。不同檔次的稅率設(shè)置，既有利于抑制投機者大量購買豪宅或高端物業(yè)進(jìn)行投機，又不會給普通商品房購買者造成太大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
二是征收累進(jìn)資本增值稅。從2006年起，韓國對出售第二套或第三套房產(chǎn)的賣主征收30%的資本增值稅，從2007年起，改為對出售第二套房產(chǎn)的賣主征收50%的資本增值稅，對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本增值稅。同樣，在英國，除居民出售其唯一住房無需繳納資本增值稅之外，政府對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的收益部分開征資本增值稅，稅率從10%到40%不等。事實證明，征收資本增值稅是抑制投機性需求最有效的手段。
三是征收收入所得稅。在英國，私人出租房產(chǎn)也要繳納收入所得稅，而且稅率較高。如個人出租房產(chǎn)所獲收入如果超過每年規(guī)定的免稅額(去年為6745英鎊)，就要繳納收入所得稅，稅率按收入的高低分為20%和40%兩檔。
四是征收遺產(chǎn)稅。英國政府還對價值超過一定金額的房地產(chǎn)征收遺產(chǎn)稅。遺產(chǎn)稅的征收對象是房主去世后的房產(chǎn)以及在世時贈與或由子女繼承的房產(chǎn)。2009至2010年度，價值超過32.5萬英鎊的上述類別房產(chǎn)都要繳納遺產(chǎn)稅，稅率高達(dá)40%。
五是征收不動產(chǎn)稅。在美國，不動產(chǎn)稅的計算基數(shù)通常是稅務(wù)部門根據(jù)法律規(guī)定在公平的市場價值的基礎(chǔ)上評估的價格，而稅率在各州則各有不同。英國不僅征收不動產(chǎn)所有稅，近幾年還不斷上調(diào)不動產(chǎn)所有稅稅率，如從2008年起，不動產(chǎn)所有稅稅率由以前的1%-3%上調(diào)到5%，并且還在醞釀進(jìn)一步提高。
英國、韓國等國家對房地產(chǎn)交易轉(zhuǎn)讓和保有環(huán)節(jié)征以重稅的稅收制度，不僅客觀上起到了抑制投機、穩(wěn)定房價的作用，而且還把房價上漲的很大一部分收益以稅收形式納入國庫和地方財政，這不但擴(kuò)大了各級政府增加保障性住房的財源，也維護(hù)了社會公平。
法律嚴(yán)禁炒地炒房行為
為抑制地價、房價飆升，日本政府于1989年頒布了《土地基本法》。該法規(guī)定了對土地要樹立四個觀念：一是土地應(yīng)服務(wù)于公共福利；二是土地的使用必須根據(jù)規(guī)劃的要求；三是土地不能作為投機的對象；四是房地產(chǎn)的利潤如果不是勞動所得，就要通過交稅還原給社會。
根據(jù)《基本法》精神，日本于1991年又公布《綜合土地政策推進(jìn)綱要》。綱要提出十項政策目標(biāo)：打擊土地價格“只漲不落”的神話；地價應(yīng)與其使用價值相適應(yīng)；從控制需求的角度制定政策；對土地交易進(jìn)行限制，要以真實需求抑制地價的上漲；正確引導(dǎo)土地的利用，分散城市人口，均衡供求關(guān)系；增加供給，進(jìn)行住宅再開發(fā)；使所有者按照土地利用規(guī)劃進(jìn)行使用；控制銀行向房地產(chǎn)貸款的規(guī)模；提高土地利用率，減少土地閑置，土地?fù)碛姓邞?yīng)交納固定資產(chǎn)稅；公布土地標(biāo)準(zhǔn)價格，使市場交易地價趨于合理；公布土地供求關(guān)系。
按照法律規(guī)定，日本對買賣土地的買方征收相當(dāng)于成交額3%的不動產(chǎn)所得稅。對取得土地者兩年之內(nèi)將土地賣出的，征收9%的土地轉(zhuǎn)讓稅，以后逐年遞減，10年降為3%。以此鼓勵土地開發(fā)利用，制止倒買倒賣。為運用國土規(guī)劃法控制地價，日本規(guī)定超過一定規(guī)模的土地交易，經(jīng)營者有義務(wù)向地方政府報告交易價格、土地使用目的等。如果地方政府認(rèn)為價格過高或使用目的不當(dāng)，可勸告其降低價格或中止其交易。
上個世紀(jì)60年代以來，新加坡先后頒布了《新加坡建屋與發(fā)展法》、《建屋局法》和《特別物產(chǎn)法》等法律，對解決建房問題和抑制住房炒賣行為發(fā)揮了獨特的作用。如組屋的明確定位是“以自住為主”，嚴(yán)格限制居民購買組屋的次數(shù)。規(guī)定新的組屋在購買后五年之內(nèi)不得轉(zhuǎn)售，也不能用于商業(yè)性經(jīng)營。如確需在五年之內(nèi)出售，必須到政府機構(gòu)登記，不得自行出售。一個家庭不允許兩次購買組屋，更不允許以投資為目購買組屋。居民在獲得組屋后五年之內(nèi)不可以出租，五年后允許騰出半套出租，但房主必須與房客合住，不能將整套住房出租。所有申請租住組屋的人都需要持有有效期內(nèi)的新加坡工作許可證或相關(guān)簽證。住戶違反規(guī)定倒賣或出租組屋者，不僅面臨高額罰款，而且還會被起訴判刑。由于嚴(yán)格執(zhí)行限制炒房的法律和法規(guī)，新加坡政府有效地抑制了“炒房”行為，市場中幾乎不存在投機性需求。
及時公布供求信息限制最高空置率
完善的市場秩序是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的前提。墨西哥全國勞動者住房基金機構(gòu)依據(jù)各城市申請購房貸款的數(shù)量向開發(fā)商傳遞市場需求的信號，引導(dǎo)他們到供不應(yīng)求的區(qū)域投資。同時，新開發(fā)項目和二手房必須依法在該機構(gòu)進(jìn)行評估和驗收注冊，成為該機構(gòu)房源的正式供應(yīng)方。為防止出現(xiàn)囤積居奇、哄抬房價現(xiàn)象，該機構(gòu)采取了限制最高空房率、設(shè)定最高房價以及提供官方參考房價等措施，確保住房價格如實反映市場供需狀況。任何新開發(fā)樓盤和二手房在上市前，必須經(jīng)過國有聯(lián)邦抵押貸款公司授權(quán)的商品房和經(jīng)濟(jì)房價格網(wǎng)上系統(tǒng)評估房屋的“參考價值”，評估參數(shù)包括地理位置、配套設(shè)施、破損率等，這樣可讓購房者準(zhǔn)確了解所購房屋的真正價值，防止房價虛高。為了防止投機商炒房，政府規(guī)定只有在全國勞動者住房基金機構(gòu)注冊的正式職工才能夠申請購買此類房屋，同時對申請人的資格進(jìn)行嚴(yán)格審查。
世界各地保障性住房主要模式
在抑制房地產(chǎn)投機的同時，許多國家和地區(qū)還不遺余力地采取多種措施完善住房保障制度，有效地解決了購房困難群體，尤其是中低收入家庭的住房問題。 |