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武漢市最大的保障性住房項目百步亭社區(qū)悅秀苑、景蘭苑交房工作日前正式啟動。該項目包括5263套經(jīng)濟適用房和194套廉租房。新華社發(fā) |
從經(jīng)濟適用房到廉租房，從限價房到政策性租賃房……一方面隨著房價持續(xù)攀升，居高不下，另一方面則是買不起房子的中低收入階層、“夾心層”只能在大中城市“蝸居”，解決這部分群體的居住條件問題成為中央高度關(guān)注的問題。
近年來，隨著國家相關(guān)措施頻頻出臺，越來越多的保障性住房受到全社會的高度關(guān)注。然而，記者深入采訪時發(fā)現(xiàn)，保障性住房建設(shè)的“蝸牛化”依然是不容回避的事實。一些專家學(xué)者表示，盡管中央政府明確提出保障性住房建設(shè)進程要加快，但相當(dāng)一部分地方政府往往采取“乾坤大挪移”的辦法，“淡化”保障性住房這一“民生工程”的重要性。
“蝸牛化”成保障性住房“慣例”
據(jù)統(tǒng)計，2009年國家下達的保障性住房建設(shè)計劃，全國共需投入1676億元，其中，中央投入493億元，占29.4%；地方配套1183億元，占70.6%。但從實際操作上看，由于一些地方配套資金不到位和征地、拆遷等前期工作準(zhǔn)備不足，無法完成當(dāng)年的建設(shè)計劃。
常年在珠三角從事房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商劉雪麗告訴記者：無論是經(jīng)濟適用房，還是限價房廉租房，整個項目從“規(guī)劃確定—地塊拍賣—樓盤動工—物業(yè)入住—開發(fā)商交樓”，時間上要比同期開發(fā)的商品類型樓盤少則長一年，多則三年。
劉雪麗說：“一至三年時間意味著保障性住房建設(shè)的‘利潤’能夠成倍地增加。”
首先是開發(fā)周期和進入市場周期的延長，意味著將有多方從中受益。地方政府負責(zé)項目運作的部門往往是受益最大的環(huán)節(jié)，一般而言，一至三年的開發(fā)，周圍地塊能夠迅速升值，地方政府可以取得豐厚的財政收入。以南寧市快環(huán)時代城經(jīng)濟適用房為例，從2004年開始運作到2009年交房為止，周圍的地塊價格幾乎翻了一倍，同期開發(fā)的商品房樓盤售價也從每平方米1800元飆升到4500元。
其次是房開商能夠?qū)⒈Ｕ闲宰》宽椖俊袄笃熳骰⑵ぁ保鳛樽约簠⑴c競標(biāo)周邊其他項目的“核心競爭力”。愿意配合政府搞保障性住房開發(fā)的房開商肯定不是“傻子”，在確定參與競標(biāo)之前，房開商往往已經(jīng)掌握了經(jīng)濟適用房周邊的地塊，剩下的問題是，如何通過以經(jīng)濟適用房為代表的保障性住房項目與自己開發(fā)的樓盤“整合”，將由政府負責(zé)承擔(dān)的公共設(shè)施、綠化水電等“納入”到自己開發(fā)的樓盤領(lǐng)域中，最大限度地減少商品性樓盤開支。
第三是開發(fā)商“隔三岔五”地“放盤”，把經(jīng)濟適用房作為市場“溫度計”，最大限度地掌控樓盤價格，獲取豐厚利潤。
目前，以經(jīng)濟適用房、廉租房為組成部分的保障性住房，大多采取與商品房地塊、商品房樓盤“結(jié)伴”開發(fā)和銷售的方式，這確實是避免在我國城市化進程中出現(xiàn)“貧民窟”的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。但這一做法也同時被房開商所利用。房開商往往與房地產(chǎn)中介公司聯(lián)手，在樓盤即將放盤前半年時間，就在網(wǎng)頁、社區(qū)論壇等公布“經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)手、轉(zhuǎn)租”信息，從中試探市場的最高承受價格，從而在放盤之后能夠最大限度地獲取利潤。
保障性住房緣何成雞肋
“食之無味，棄之可惜；既要腰包鼓，又要名聲響；住房難解決，自然成‘雞肋’。”這是一位常年在政府房管部門工作的公務(wù)員黃立仁對保障性住房的編出的順口溜。他告訴記者，無論是經(jīng)濟適用房還是廉租房限價房，在財政、政府工作報告中都是必不可少的一個組成部分，但問題的關(guān)鍵在于，報告中的“白紙黑字”還是會被地方政府和相關(guān)部委辦局視為“雞肋”。
——考核還是靠“GDP”、靠財政收入，政府收入增長方式有限，一把手任期有限，誰也不愿做“前人種樹后人乘涼”的事情。
對于地方黨委政府的一把手來說，如何確保經(jīng)濟快速穩(wěn)定發(fā)展，尤其是在應(yīng)對金融危機情況下，確保GDP數(shù)字看著漂亮，財政收入穩(wěn)步增收，這是樹立好自己名聲的關(guān)鍵。保障性住房屬于典型的“有投入無回報”項目，從立項到論證，一個項目下來最快也要三至五年時間。即使是上任伊始想為民造福，等到保障性住房塵埃落定的時候，一二把手可能已經(jīng)換了一批人。因此，保障性住房的立項、規(guī)劃、審批,往往每三個月到半年才上一次黨委政府辦公會。一二把手不重視，自然會一拖再拖。
——“賣地財政”導(dǎo)致保障性住房成為“雞肋”。
保障性住房能夠真正上下一致地推行實施，在地方政府層面遇阻的最大問題就是土地財政。中國指數(shù)研究院近日推出的《2009年中國土地出讓金年終大盤點》顯示，去年中國土地出讓金總額達1.5萬億元。其中，國內(nèi)70個大中城市土地出讓金共計10836億元，比2008年增加140%。賣地已經(jīng)成為地方政府財政收入的主要支柱。
恰恰是由于地方政府的財政收入被一輪高過一輪的房價所左右，相當(dāng)一部分地方政府紛紛采取各種對策，變相“鼓勵”、“扶持”購房行為。就在“國十一條”發(fā)布的同一天，杭州市政府出臺意見，在購房入戶、財政補貼、購房住房公積金及交易稅費等方面制定優(yōu)惠政策。隨后，一些地方政府也相繼出臺省區(qū)、城市的購房補貼辦法，以最大限度地減少調(diào)控的力度。
——“民生細則”未納入考核，導(dǎo)致保障性住房成為“雞肋”。
保障性住房是徹頭徹尾的“民生工程”、“民心工程”，但現(xiàn)有的自上而下的官員政績考核、提拔、管理機制，恰恰忽略了這些事關(guān)民生的“細枝末節(jié)”。地方官員乃至直接主管土地、稅務(wù)、房地產(chǎn)的官員，不會因為少建、緩建、漏建多少面積的保障性住房遭到問責(zé)處置，倒是會因為征地拆遷不及時，收入巨大的重大項目未能及時竣工而遭到處罰。這樣的方式導(dǎo)致保障性住房很容易淪為政府發(fā)展目標(biāo)的“雞肋”。
——地方政府高調(diào)提出保障性住房目標(biāo)還是看重中央投資。
地方政府對保障性住房的熱情是醉翁之意不在酒，真正看重的是中央政府的投資部分，不是保障房本身。這也就很好理解很多地方政府保障房配建的措施，轉(zhuǎn)嫁負擔(dān)給商品房項目，以增大商品房開發(fā)成本，商品房用地配建成為地方政府解決保障房問題的首選，至于申請的廉租房中央投資，地方政府不會沒有熱情。
學(xué)者冷菊弁認為：“地方政府過分依賴中央投資的心態(tài)，其結(jié)果必然就是在具體實施過程中‘矮化’、‘淡化’需要地方財政拿錢的保障性項目，而高度關(guān)注中央財政出錢的項目，這對于保障性住房建設(shè)來說，不是一件好事。”
民生工程仍需民意投票
多位接受記者采訪的專家學(xué)者認為，由于保障性住房缺少“陽光運作”，這就需要采取一系列方式，推動保障性住房從地方整體規(guī)劃到具體項目運作的“透明化”，同時建立完整的監(jiān)管制度，確保“民生工程”的“民意投票”。
首先是建立完善的“陽光模式”。
地方人大、政協(xié)等部門應(yīng)該對政府的保障性住房項目從規(guī)劃開始進行檢查，規(guī)劃的目標(biāo)是與整個城市發(fā)展步伐相適應(yīng)，保障性住房的地塊、開發(fā)面積、綠化率、容積率、樓面價格、建安成本、水電路網(wǎng)等配套設(shè)施的成本狀況，都應(yīng)該逐一落實。政府也應(yīng)將整個工程的進展?fàn)顩r逐月在媒體上公布，相關(guān)部委辦局隨時接受來自人大的監(jiān)督、政協(xié)的質(zhì)詢和媒體的監(jiān)督。
廣西師范大學(xué)博士江田祥說：“只有將所有的環(huán)節(jié)全部曝曬在陽光下，才能使政府在這一民生工程中真正取信于民。”
其次是實行完善的“倒查制”。
截至2009年底，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)手中已經(jīng)擁有近300萬畝的土地，全國各級土地儲備中心截止到去年底，儲備土地22萬公頃以上。這意味著未來三年內(nèi)房地產(chǎn)商并不缺少可供開發(fā)的商品房用地。但形成鮮明對比的，則是保障性住房遲遲未能順利實施。
黃立仁說：“只有實行倒查制度，將2009年未能順利完工的保障性住房進行逐一排查、分析原因，必要時追究責(zé)任，才能形成‘殺一儆百’的效果，確保未來幾年保障性住房的順利實施。要將倒查制在各級政府和部委辦局中形成制度，以建立保障性住房供應(yīng)的長效機制。”
第三是將保障性住房建設(shè)納入官員政績考核體系，甚至采取一票否決的方式，確保民生工程真正贏得民意。
廣西師范學(xué)院學(xué)者方邦超認為，保障性住房的建設(shè)將是未來10年至20年中國解決城鎮(zhèn)化進程無法逃避的重大課題，這就意味著必須高度重視保障性住房的建設(shè)。但目前的官員政績考核升遷體系，尚無法承擔(dān)這一重任。這就需要將地方官員和部委辦局將這一關(guān)乎國計民生的領(lǐng)域，納入官員的考核體系中。他說：“在透明化的狀態(tài)下，推動民生工程的‘民眾投票’，才能確保保障性住房建設(shè)成為經(jīng)濟社會穩(wěn)定發(fā)展的‘穩(wěn)壓器’。”
“賣地財政不變，肯定還會縮水、打折”
2010年被視為中國的“保障性住房啟動元年”，這一切源于國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。這一通知明確提出加快推進保障性安居工程建設(shè)，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。
保障性住房白白閑置誰來監(jiān)管
一邊是低收入群眾渴盼實現(xiàn)“住有所居”的殷切目光，另一邊卻是早早交工的保障性住房長期“睡大覺”。記者近日在采訪中聽到一些群眾抱怨說，明明有房子，住房困難群體卻看得見夠不著，這種公共服務(wù)資源白白浪費的現(xiàn)象不知道還要持續(xù)到什么時候。
[觀點]各級政府對保障性住房不能消極應(yīng)付
一方面是中央政府頻繁出臺措施，要求地方增大保障性住房的供應(yīng)量，另一方面則是地方政府真正響應(yīng)這一號召的很少，要不就是保障性住房三年規(guī)劃遲遲未能出臺，要不就是通過各種方式將規(guī)劃好的保障性住房地塊移往城市的邊緣地段。 |