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從左至右：蔡繼明、華生、趙華山。 記者 白田田/攝 |
“十二五”規劃綱要草案提出，2015年，城鎮化率將從2010年底的47.5%提高到51.5%。城鎮化將成為下一步推動中國經濟社會發展的“引擎”。城鎮化和房地產市場是怎樣的關系？應該建立怎樣的房地產市場來促進城鎮化？
《經濟參考報》與和訊網聯合主辦的“兩會高端訪談”第二場“城鎮化——中國經濟的引擎”，邀請到全國政協委員、清華大學教授蔡繼明，全國人大代表、山西華宇集團總裁趙華山，著名經濟學家華生，共同“號脈”城鎮化。
城鎮化還是城市化？
蔡繼明：全世界城市發展規律都是從小城鎮到大城市，到特大城市。小城鎮是逐漸減少的，如果還有，是圍繞著大都市作為衛星城和都市群才能夠生存。從這個角度來說，人口集中的方向是逐漸進入大城市。
華生：全世界都說城市化，城市化里包括了小城鎮的發展，西方漂亮的全是小城鎮。提城鎮化正好損害了小城鎮的發展。為什么呢？因為我們的鎮和市是個行政概念，是有級別的，如果是個市你就可以設多少個局，多少個編制，甚至連警察都有多少個，如果是鎮就什么都沒有。
實際上我是贊成多元化發展的，但我們現在要注意兩個問題：
一是市場經濟是有規律的，從農村邊遠的中小城市向沿海地區發達、大中城市、城市圈移居，這是城市化的潮流，美國、日本、韓國所有成功的地方都是這個規律。
二是我們說的是協調發展，但實際上做的是“特大城市化”。你要想發展小城鎮、中小城市，怎么做呢？就要把就業、投資、機關擺到哪兒，這樣人就跟著去了。國外不講城鎮化，而講城市化，但美國政府不在大都市，世界上最牛的跨國公司總部都在小城鎮上，很多世界著名的大學也都在小城鎮。
趙華山：城鎮化和城市化我還是同意“城市化”。中國城市化和工業化是緊密結合的，不要擔心城市都建在東南沿海，因為目前東南沿海經濟比較發達，那邊城市發展得比較快，過一段時間隨著西部大開發、中部省份的崛起，那邊的經濟也會慢慢地繁榮起來，那邊的城市群落也會慢慢地發展起來。
畸形房地產市場阻礙城市化
蔡繼明：城市化和房價上漲不是矛盾的，而是相輔相成的。沒有房地產的健康發展很難推進城市化，而城市化進程的加快，肯定對房地產市場會起到極大的推動作用。人們之所以把兩者對立起來，是因為現在的房地產市場是畸形發展。如此高的房價會讓人“望房興嘆”，不僅城市原有的居民買房困難，進入城市的農民更不用說了，這樣的城市化肯定會受到嚴重的阻礙。不僅如此，高房價又吸引了大量資本從實體經濟向虛擬經濟轉移，我們的制造業和其它服務業發展都會受到壓抑，這就是所謂“一業興旺百業衰”。另外，如果居民畢生收入的絕大部分都投入在房地產上，那么就不大可能有更多的貨幣用于其他的消費，城市化進程肯定會放慢。
華生：為什么城市化和房地產產生了矛盾？確實是因為走城市化道路的過程中出現了一些問題。幾年前我就說過，我們走的是一條畸形的城市化道路，主要搞的是土地的城市化和基礎設施的城市化，但是沒有人口的城市化。我們現在城市戶籍人口增加非常少，進來的農民工有一億多，接近兩億，基本是沒有住房的。
實際上，如果我們城市化道路走對的話，房地產本身的發展應該對城市化有推動作用，不會造成房價過高的上升，使得居民不能承受。回頭來看，日本和韓國在有將近40%至50%的人口移居到城市的年代，房價一直是大家都能夠負擔起的。從農村、小城鎮來的人到大城市、到沿海地區來集聚，這是城市化的普遍過程。因此，城市化的主要任務是如何讓這些人“安居”。
趙華山：無論是新“國八條”還是“限購令”，對房地產市場肯定有影響，但是對解決城市化進程中普通老百姓的住房問題是沒有用的。對于解決城市化過程中居民住房問題，我認為政府還是應該發揮重要的作用，建議大量建公租房、廉租房。作為房地產業，也應該通過加強廉租房的建設，擠出需求，另外通過增加供給來規范房地產市場。只有把這兩個問題都解決好的時候，我們房地產業才能健康地發展，城市化的進程道路才是順暢的。
華生：我們為什么關心房地產呢？因為這是中國今后二三十年經濟增長大背景就是城市化，城市化是現在中國最大的國情。中國的城市化剛剛進入加速期，幾億人口要進城市，需要住房，需要基本建設和基礎設施，所以經濟增長是有保證的。在這個過程當中，因為是搞市場經濟，只要制度框架是對的，房地產業就會蓬勃發展。
保障房和商品房都要抓
華生：真正要解決現在房地產的問題，要從根本上扭轉一些基本的思想。保障房要提供，商品房的價格也要下來。現在成交量下跌，價格不下跌，這是最壞的結果。我們需要的是價格下跌，大家能買得起，同時成交活躍，經濟發展才有動力。
趙華山：現在的問題是，你既然承認商品房是個商品，就應該認同它的價格是由市場決定的，我們是市場經濟。現在為什么房子瘋漲？就是供求關系失衡，需求大，供給小，肯定價格還要漲。第一，加大公租房、廉租房、保障性住房的建設力度，可以釋放出一部分需求。第二，加大供給，多蓋房子，加大供給可以把房價打下來。
華生：加大供給是一方面，客觀地說我們這些年房子蓋了不少，問題是需求膨脹得太快了。現在應該說政府采取的措施，既增加供給又控制需求這個思路是對的，但是我反對限購，方法錯了以后達不到目標。回過頭來看看日本、韓國，他們的人均國土面積比我們還緊張，但做得比我們成功。他們采取的辦法很簡單，第一，你要是買多套房的話，讓你賺不了錢。日本當年城市化高速發展的時候，第二套出售的稅率是70%，就是說你賺的錢70%交給國家，這樣大家就覺得不值得買多套房了。第二，征收高的保有稅，在韓國買別墅保有稅是4%。按照韓國的辦法，北京3000萬元一套的別墅，一年要交120萬元的保有稅，北京的別墅馬上會被基本拆掉，蓋成高樓了。
蔡繼明：在保證能向最低收入階層提供保障性住房，給投資者留有一定空間的前提下，絕大多數住房應該作為商品房提供給消費者，這樣房地產行業才能夠健康地發展，促進城市化的進程。
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