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時間：3月7日
訪談嘉賓：全國政協委員、清華大學教授
蔡繼明
全國人大代表、山西華宇集團總裁
趙華山
著名經濟學家 華生
主持人：大家好！這里是《經濟參考報》與和訊網聯合舉辦的兩會高端訪談第二場，這場的主題是“城鎮化——中國經濟的引擎”。
眾所周知，二十一世紀，中國將有八億農民進入城市。同時中國經濟還要保持高速增長的速度。無論是城市化還是中國經濟的高速增長，都離不開房地產，可是現在房地產又成了國家主要調控的對象。最新出臺的“新國八條”和限購政策，導致了新房和二手房成交量大幅度下降，與此同時，國家又提出在“十二五”期間，要建3600萬套保障房。我們在這樣一種形勢下來討論房地產調控與城鎮化，以及保增長之間的關系。在討論開始之前，我先介紹一下參加訪談的三位嘉賓。從我左手開始依次是全國政協委員、清華大學教授蔡繼明教授。
蔡繼明：各位網友晚上好！
主持人：第二位是著名經濟學家華生教授。
華生：大家好！
主持人：接下來的是全國人大代表、山西華宇集團總裁趙華山先生。
趙華山：大家晚上好！
主持人：我們現在開始這次訪談的討論。我們討論的第一個話題是城鎮化到底能不能成為中國經濟新的引擎和發動機？
前兩天國家統計局原局長李德水在記者招待會上提出一個觀點，他認為，城鎮化能夠支持中國經濟持續三十年的增長，但是也有一些人擔心，城鎮化恰恰會推動房價的上漲，房價的上漲又會抑制城鎮化。那么我們到底怎樣看待城鎮化對中國經濟發展的地位。請蔡教授先發表觀點。
蔡繼明：（城市化和房地產）這二者之間應該是不矛盾的，是相輔相成的。沒有房地產的健康發展很難推進城市化，而城市化的健康發展，城市化進程的加快，肯定對房地產市場會起到極大地推動作用。
人們之所以把它們對立起來，是因為現在的房地產市場是在畸形發展。如此高的房價會讓人“望房興嘆”。不僅城市原有的居民買房困難，進入城市的農民更不用說了，包括留校留下來的本科生、碩士生、博士生，那么，這樣的城市化肯定會受到嚴重的阻礙。
不僅如此，如此高的房價又吸引了大量資本從實體經濟向虛擬經濟轉化，我們的制造業和其它服務業發展都會受到壓抑，這就是所謂“一業興旺百業衰”。另外，如果說居民畢生收入的絕大部分都投入在房地產上，那么他也就不大可能有更多的貨幣用于其他的消費，這樣的城市化進程肯定會放慢。
華生：我覺得“城市化是中國經濟增長二十年到三十年的基礎”這個說法是對的。因為從周邊大家公認成功實現城市化轉型的國家，像日本、韓國在城市化過程中都伴隨了經濟高速增長，大概都持續了二十年到三十年。我們現在的問題是，為什么城市化和房地產產生了矛盾？確實是因為走城市化道路的過程中出現了一些問題。幾年前我就說過，確實我們走的是一條畸形的城市化道路，我們主要搞的是土地的城市化、基建城市化和基礎設施的城市化，但是沒有人口的城市化，沒有市民的城市化。
所謂城市化，就是農村居民變成城市居民，就是農民的市民化，成功的城市化轉型的國家，都是在二三十年的過程中，把人口中的30-50%從農村人口變為城市人口。我們在這個過程中，現在城市戶籍人口增加非常少，進來的農民工一億多，接近兩億，基本是沒有住房的。所以，現在的主要矛盾還是我們的城市化走了一個不是很正常的道路，由于這種城鄉隔絕的體制，由于這種戶籍制度，這些都是中國獨一無二的。
實際上，如果我們城市化道路走對的話，房地產本身的發展應該對城市化有推動作用，也不會造成房價過高的上升，使得居民不能承受。回頭來看，日本和韓國在有將近40%-50%的人口移居城市的年代，日本大概是在（上個世紀）五十年代到七十年代，韓國大概是從（上個世紀）六十年代到九十年代，在那個階段，房價一直是大家都能夠負擔起的。所以，主要還是我們在思路上出了問題。我覺得最主要的是什么是城市化？就是外來的，從農村、小城鎮的人到大城市、到沿海地區來集聚，這是城市化的普遍過程。因此，城市化的主要任務是如何安居這些人。
主持人：剛才兩位學者都抨擊了現在“畸形的房價”，下面請房地產業內人士趙總發表一下看法。因為華宇集團是搞商業地產開發的。
趙華山：您的命題是城市化和房地產業發展的關系，這是兩個不同的概念。城市化是一個社會進步發展的必然過程，這是一個非常大的宏觀的概念和形態。城市化的過程涉及到社會、政治、經濟、文化多個方面，涉及到參與城市化的主體也是很多的。這里面有政府、有企業、有市民，有各種各樣的很多方面。
房地產業不是這樣，房地產業是在城市和過程中興起和產生的一個產業。在中國城市化過程中，我覺得首先城市化的基礎是工業化。在工業化的過程中，參與的主要是企業，企業是為主導的。在城市化的過程中，在城市規劃建設中更多應該是政府來主導的。企業在住宅建設上，包括商業設施、服務設施的建設上有地產界來參與。
現在的問題是中國是十三億人口的大國，中國的城市化進程是非常了不得的，我覺得這是二十一世紀人類文明的一個壯舉。八億人從農村轉到城市是什么概念呢？相當于三個美國的人口總量。在這個過程中，如果完全靠企業，靠房地產業來推動，這完全是一個錯誤的概念。那么要靠什么呢？首先要靠政府。
這兩年在人民代表大會上，我連續幾年說公租房、廉租房的問題，我一直在講，中國作為一個十三億人口的大國，同時又是這么有限的國土面積和土地，要解決好十三億人口的住房問題，完全交給房地產市場肯定是不行的，這是政府應該擔起來的責無旁貸的責任。所以，我也非常高興地看到，今年的政府工作在這方面做了非常有效地調控和改善。
“十二五規劃”中提出，我們要在五年內建3600萬套廉租房和公租房。今年我們看到政府的力度更大了。建設部和各個省市簽了（責任書），今年就要動工1000萬套，五年就不是3600萬套了，比這個數還要大。我覺得在中國這么一個特定的社會背景下，要解決居民的住房問題，政府應該承擔主要的責任。
但是高端人群、有錢人、富人通過市場來解決住房問題是可以的。另外一些有收益的房地產，像商業地產、商鋪、商場，也可以通過市場化來進行配置，這一點問題都沒有。前面兩位老師也講到了，中國房地產市場是畸形的，確實是這樣，這么高的房價老百姓買不起，和老百姓沒關系，北京的房價漲到五萬我買不起，降到四萬我買不起，降到三萬我還是買不起，跟我沒有關系。所以，無論新“國八條”還是“限購令”對房地產市場肯定是有影響的，但是要解決中國城市化進程中，不解決普通老百姓的住房問題是沒有用的。
針對這個問題，提供1000萬套廉租房有作用了：第一，能夠解決廣大居民在城市化過程中的住房問題；第二，對房地產市場的規范，我覺得起到了非常重要的作用。“國八條”我覺得就是揚湯止沸，1000萬套廉租房就是釜底抽薪。不管什么東西，只要你承認它是商品，商品房的特征首先是商品。商品就由供求關系決定價格。這么大的一個需求市場，這么一點點的供應，房價不高沒有道理，它一定是高的。假如那部分需求分流出去的話，我相信房地產市場的發展慢慢就會規范的。
主持人：趙總作為人大代表，在前兩屆人大都參與提出了“發展保障房”的議案，現在國家也采納了。剛才三位老師都已經發表了對城鎮化與房地產關系的看法，比較公認的是城鎮化是個趨勢，同時也共認房地產是畸形的。那么現在問題是，我們怎么樣在推進城鎮化的過程中，解決房地產業的畸形問題？下面我們請蔡教授發表一下看法，您認為靠“限購”也罷，靠“保障房”也罷，能不能把畸形的房地產變得不畸形，然后來推動我們的城鎮化。
蔡繼明：（限購和保障房建設）這兩方面的措施都是必要的，限購解決的是在房地產畸形發展中的一個方面，就是對房地產需求當中大量地投機型（購房），限購令有一定的遏制作用。剛才趙總說到的保障性住房，即解決城市化進程當中低收入階層買不起房，租不起房，在這種情況下，政府有責任給他們提供廉租房、公租房，這是社會保障房。
除了這兩頭之外，保障房覆蓋面的20%，3600萬套，即使建成，這邊限購令也發揮了作用，成交量也下跌，但是我們很可能會看到房價仍然不下跌。這對于80%左右的人群，他們還是買不起房。當然，像趙總說的百分之幾的有錢人買兩三套別墅沒有問題，關鍵是中間的“夾心層”，現在這種價格不是說遏制它過快上漲，就是再下降20%、30%依然買不起，因此仍然會阻礙城市化的進程，你總不能讓城市里全部住的都是低收入階層，也不能讓城市里都住著億萬富翁，恰恰是中間階層，他們也許是城市化中最有活力的中產階級，他們有年輕人、大學生，怎么解決他們的問題，我感到目前政府出臺的政策好像還沒有兼顧到。
雖然這兩端堵住了之后，可能預期房價會下降，但現在來看這種預期還是看不到苗頭。因此，我想還應該有更強有力的措施，這個更強有力的措施就是能不能考慮推出一種自住性的或改善性的廉價商品房，我說它是自住性的，就是十年之內不能再轉讓，說它是改善性的，五年之內不許再轉讓，但它是商品房，你可以來購，我不限制你買，但我限制你賣，因為房產證上注明自購買之日內十年之內不許再交易，那個自購買之日起五年之內不許再交易。這一項肯定是把投機性的需求排除了。
怎么能讓（房價）又廉價，能夠讓70%、80%的人買得起？我認為只要限制他不許再賣，這個地價肯定就降下來了，比如說趙總是開發商，你拍這塊地，明知道這塊地將來是限制他再轉賣的，不可能有投機的人在這兒買房，因此，他不可能出天價把這塊地拍下來，左一個地王右一個地王就不可能再產生，這是一個因素可以促使地價下降，地價下降房價就會下降。
第二個措施是提高容積率，既然我們是為中低收入階層提供基本住房的需要，沒必要搞得那么奢侈，那么豪華。據說現在北京的容積率還達不到1。
華生：它是綜合的。
蔡繼明：就從綜合的角度來說，我們把容積率提高到4，房價會不會大幅度下降。
趙華山：那不行，那樣就沒法住人了。
蔡繼明：你比蝸居的，蟻居的，沒有房子，在大院子里弄個“雞蛋殼”，比“城中村”，“握手樓”、“親吻樓”、“擁抱樓”總要好吧？把容積率提高到4應該是沒有問題的，減少一些綠地，減少一些其它的豪華設施，達到最基本的人居要求，我們是發展中國家，初級階段，只要做到居者有其所，在二十、三十年內維持這樣的住房水平，老百姓是可以接受的，這樣一來，你的城市化和房地產的健康發展就不矛盾了，如果70%、80%的人都能買上商品房，那么每年按照一兩千萬人口進城的速度，每年房地產的凈需求、凈增量不過10億左右平方米，那還愁房地產事業不能夠發展嗎？還愁上游產業、下游產業不能帶動嗎？因此，在這種情況下又加劇了剛才了華生教授說的，人口就可以迅速地進入城市，不僅進城務工，可以落戶，也不再繼續遷徙，可以相對穩定的定居，這樣房地產的健康發展和城市化的快速推進就可以相輔相成。
主持人：蔡教授提出了解決畸形房價的兩個措施：一是所謂自住型或改善型的商品房，都是限制它出售時間的；二是提高城市的容積率。容積率的概念，我看到（國家發改委中國宏觀經濟學會秘書長）王建老師有一個觀點，他統計了一個數據，容積率是指城市所有的建筑面積除以城市的總面積，中國的平均水平是0.5，上海和北京大概是0.9，東京是2，臺北是1.2，香港1.6，如果以東京為參照的話，即使是上海也可以容積率提高一倍，但是可能提高到4，居住環境可能會差一點。
蔡繼明：他說的是全市，整個城市還有道路，建筑小區可以提得很高。
趙華山：蔡老師說的是出讓土地的容積率，這個4都不高。
主持人：也就是說小區容積率，這是城市容積率，您說的是小區容積率。
蔡繼明：我再補充一個，就房地產本身來講，另外我想高房價還可以有一個很有力的措施使它降下來，就是打破政府對土地的壟斷，現在是17萬平方公里的農村集體建設用地，城市建設用地面積已經達到5萬多平米，所以是3倍多，我們也不可能都進入市場，納入三分之二差不多夠。農村的宅基地經過整治之后可以節省大概三分之二左右的土地，拿出三分之一到三分之二的農村集體建設用地，讓他們進入土地市場，打破政府對土地供給的壟斷，地價肯定大幅度下降。第二，與此相應的，在集體用地上建設大量小產權房，經過系統、系列地審查、考核、評估，完全不合乎建筑標準、建筑規格，沒有任何防火、防震等等這些取締，其它的讓它合法地進入市場。房價能不下降嗎？
主持人：蔡教授的建議都很有吸引力，華生老師您有什么補充？
華生：你要叫我說實話呢？我覺得蔡教授這些主張基本上不太可行。實際上剛才說的是解決城市化過程中的居住問題，保障房肯定要搞一部分，保障房比例可以搞得很大，也可以搞得很小，都可以解決。比如說日本保障房比例很小，大概不到10%，韓國保障房比例很大，最高的時候40%—50%，都可以。我認為我們最主要的問題還是剛才說的問題，包括保障房是給誰蓋的，如果保障房還是給城市戶籍人口蓋的，那么中國城市化問題根本沒解決。因為城市化是讓農村和其它地方的人來住的，如果自己城里面的人住得越來越大，越來越好，每個人都有地方住了，這不是城市化，是你們自我升級，現在保障房為誰蓋沒說清楚，總體上原來中國保障房太少，如果按照現在這樣蓋到20%能夠解決一些問題，但首先要明確保障房是為誰蓋，現在這一點基本是不明確的。
主持人：至少根據北京市的政策是給本市戶口的人蓋的。
華生：如果是這樣，這跟城市化就沒關系了。
蔡繼明：不完全，保障房里公租房估計是向外來人口開放的。
華生：現在是說廉租房剩下那一點可以考慮外來的人，是把城里邊的困難戶解決了，說還有剩余可以適當考慮，我看現在各地政府是這樣一個說法。
蔡繼明：這可以理解。
華生：這可以理解，但和城市化的方向基本上是不一致的，因為城市化主要是安排外來人口，否則搞什么城市化，城市沒有土地，農民在農民的地上，城市人只能在自己的地上。
蔡繼明：我補充一下，建保障房并沒有直接和城市化連在一起，如果只主要面向本市的居民完全是可以理解的，不是從吸引外來人口的角度來建保障性住房的。
主持人：它是解決本市居民的住房難問題。
蔡繼明：現在說實在的，鬧騰房價高是農民工鬧騰的嗎？不是農民工鬧騰的，都是當地居民鬧的，大學生在這兒鬧，外地的居民沒有想著在你這兒買房，你再往下降他也買不起。
華生：買房的人大多數是外來流動人口。
蔡繼明：這也解決不了城市化，他是從另一個城市來的。
華生：這也是城市化的一部分，所以中國人對這個理解有偏差。
蔡繼明：由小城市到大城市。
華生：是的，城市化有兩部分，一是農村人口進城，二是從邊遠地區和中小城市到大城市和沿海發達地區，這是城市化的過程，所以城市化第一要解決什么是城市化，城市化就是要解決外來宜居人口的安置問題，這一點我們到今天為止不明確。這是我們出了所有問題的根源，所有問題根源就在這兒，你做的就不是城市化。我們為什么關心房地產呢？因為這是中國今后二十、三十年經濟增長大背景就是城市化，城市化是現在中國最大的國情，外國人說對中國經濟增長有信心，是因為中國有好幾億人進城，還要有上百億平方米的房屋要建筑，相應的基礎設施和人口城市化要產生巨大的需求，這是全部的根源，所以我們討論這個問題的時候把它忘掉是不行的，這是你的基礎。所以，我講保障房比重可以大可以小，路徑都可以走成功。剛才蔡教授說的很對，建完3600萬保障房面積達到20%，還有80%的人呢？不可能80%都是富人，像剛才老總講的，都讓他們到市場上，價格到5萬、6萬沒關系，那80%的人不可能是富裕人口，富裕人口只有1%，說明即使搞了保障房，商品房的部分仍然是我們必須要關注的一個重點。你不能指望說我搞了保障房以后，商品房就隨它去了，這是不可能的。
華生：解決我們現在房地產的問題，保障房要提供，商品房的價格要下來，現在成交量下跌，價格不下跌，這是我們最不要的東西，這是最壞的結果，我們需要的是價格下跌，大家能買得起，成交活躍，成交兩旺，經濟發展才有動力，現在成交沒有了，經濟發展動力出現了問題，價格不下來，這是最壞的結果，最不要的就是這個結果。我們最希望的是價格下跌，成交量放大，房地產業拉動幾十個產業發展是最好的。
城市化問題，我認為人家成功的經驗很多，剛才蔡教授說了，是不是蓋高樓，把容積率提高（就可以）？我認為部分可以做，說實話，你到臺北一看，發現北京、上海的高樓比臺北已經多得多了，我不知道（王建）怎么算出來人家的容積率比我們高，但是你到那兒一看，人家那兒沒幾個高樓，沒像咱們這么多高樓，所以它的問題不在這個地方。
主持人：趙總，您有什么高見？
趙華山：總體來說我還是贊同華生老師的意見，首先，保障性住房從市場的問題上是解決供給問題，相當一部分人住房需求有了保障，就等于擠出來了一部分需求，現在的房地產市場為什么要限購，我體會中央政府的意思是，他是限制房地產的過度投機，比如你買三套房、五套房倒房子賺錢。這是個揚湯止沸的辦法，不是釜底抽薪的辦法，讓他去買去，這個房子要不漲，那誰投機就讓你虧錢，是這么個道理。
現在的問題是，你既然承認商品房是個商品，就應該認同它的價格是由市場決定的，我們是市場經濟。現在為什么房子瘋漲？就是供求關系失衡，需求大，供給小，肯定價格還要漲。第一，我們加大公租房、廉租房、保障性住房的建設力度，我們就可以釋放出一部分需求，擠出一部分需求，需求減少了。第二，我們加大供給，剛才蔡老師說的也非常好，多蓋房子，蓋得高一點。我專門去做過新加坡保障性住房的調研，最漂亮的樓都是保障性住房，因為它高、整體、一片，底下全部是花園，看起來非常好看，它實際上是保障性住房、公租房，是這么個道理。加大供給就可以把房價打下來。
我覺得我們現在“十二五”規劃里說的3600萬套，遠遠不夠。現在的新增城市人口至少2億，我認為不止2億，這些人在城市里沒根，沒有房子住，住在貧民窟里，城中村里，很差的生活環境里，才有我們每年春節3億人的大遷徙，他要有很好的住宅為什么不把父母接來，干嘛過年要回家，騎著摩托車開幾千公里，這問題太大，道理是在這兒。所以，加大保障房建設力度。我倒是建議一年兩千萬套，蓋上它五年，一億套出來以后，至少現在城市里的這兩億人居者有其屋，我不管它覆蓋率是多少。第二，“十二五”規劃城市化率提高幾個點，我又新增多少城市人口，把這部分也考慮進去，效果一樣。地產商蓋房子把也要建材、混凝土，也要拉動經濟，國家投資也是一樣的，都是對經濟和城市化做貢獻。
蔡繼明：就沒有那么高利潤了。我想請教華生教授，我提了幾條：一是放開土地市場，集體建設用地進入市場；二是小產權房放開；三是高容積率蓋房。剛才華生教授說基本上行不通，大面積的廉租房再建，我想了解你所說的夾心層怎么解決，怎么能行得通？
趙華山：這個問題我來回答，非常簡單，現在的房價高，因為房價高，所以夾心層買不起。
蔡繼明：那么怎么把房價降下來？
趙華山：為什么房價高？我始終這么認為，是供求關系決定的：第一，國家土地出讓，因為市場有這么高的利潤，出讓部門也算開發商的利潤空間，不能讓開發商都把利潤都賺走，所以我的土地拍賣價格就上去了，開發商就看我能賣2萬元/平米的房子，我就敢買樓面價1.5萬元/平米的土地。假如我的房價市場供求關系決定，只能賣1萬元/平米，我就不能買樓面價1.5萬元/平米的土地，如果我這么干就腦子進水了。就這么簡單。
蔡繼明：城里面能賣2、3萬就是需求決定的，大量的投機得限制。
趙華山：不用，加大供給就可以了。
蔡繼明：什么樣的方法既能夠遏制投機需求，又能夠保證正常的房地產購買？
趙華山：加大供給。
華生：加大供給是一個方面。供給和需求兩個方面，因為價格是供給需求兩個方面決定的，一是加大供給這是不錯的，客觀地說我們這些年房子蓋了不少，全國到處都是工地，人家一進中國，說中國到處都在蓋房子，這個房子蓋了不少，問題是我們需求膨脹得太快了，你看報上登著一個山西人買了三十幾套，現在房價這么漲，供需失衡完全可以理解。所有人都不傻，股市十年漲了0.5倍，十年前是2000點，今天碰到3000點又退回去了，還有那么多人進股市，才漲0.5倍，存款這十年存下來負利率，倒貼，照樣存。所以，樓市這么火爆。中國人的經濟頭腦要是再好點，應該所有的存款都沒了，股市也不進了，都進房市。
（降房價）采取的辦法簡單，兩大辦法：第一，你要是買多套房的我讓你賺不了錢，讓你賺不了錢就沒有人買多套房，日本當年城市化高速發展期的時候，第二套出售的稅率是70%，就是說你賺的錢70%交給國家，這樣大家就講不值得買了，自住房沒問題，你說我買二套、三套，想賺錢，基本沒戲，韓國也是這樣，這是第一條打住了，基本你不多買了。第二，高的保有稅，在韓國買別墅占有稅是4%，北京別墅3000萬的話，4%，一年交120萬，還能有幾個人住別墅？一年交120萬的保有稅，按照韓國的辦法，北京的別墅馬上基本拆的拆，全部蓋成高樓了，人家是有成功的經驗，
人家減什么稅呢？剛才我說增稅，大家一聽說增稅不好，但人家也減稅，減什么稅？交易稅很低，再增加交易稅全部轉嫁給買方了，特別是買首套房的。
剛才蔡教授很對不起，我為什么說你有的辦法不好呢？比如你說可以限制出售的商品房、限價房，實際上就是類似于經濟適用房，我限制你五年不讓你賣，中國千千萬萬不能搞這個東西，我們的樓市沒有解決這個問題就是因為有這一塊。現在大家都希望搞限價房、經濟適用房，這是變相的福利分房。你只要開了這個口子，就擋不住黨政事業機關和有資源的地方全在這個口子下，他也不搞商品房了，他說我搞限價房，五年、十年沒關系，大家做房產都是做長期投資的，十年后再漲十倍，太值了，所以千萬不能搞限價房，特別是在中國。要搞這個，所有有權、有資源的單位馬上放手搞這個，變成變相的福利分房，現在擋都擋不住，所以，我認為經濟適用房一定要取消，看看別人的意見。
我們再回來說韓國和日本，韓國和日本也可以說企業有土地可以搞公租房，但是永遠不能賣，不是十年不能賣，十年不能賣人人都敢買，十年之后留給兒子也好啊，是永遠不能賣。
主持人：永遠是租的？
華生：不，可以賣，政府回購，按原價收購，加上利息，那么所有的人都不打這個主意，你想升值就去買商品房，而且只能買自住的，多一套高稅率，基本沒什么利潤可賺。所以實際上成功的辦法，我今天在這里不能一一列舉，我正準備寫一篇文章，凡是像日本、韓國世界上這些跳過了中等收入的陷阱，成功實現了城市化，把50%、60%的國民從農村、小城市變到大城市，日本更是這樣，全部進到東京的大城市圈，人家一定有成功的經驗。
所以，我在基本思想上是贊成蔡教授的，但方法上一定要考慮中國國情，千萬不能搞各種各樣變相的福利分房，要么搞保障房，我告訴你，保障房一輩子都不能賣，現在經濟適用房也是限購五年，五年一過這些人發了大財了。今后你再搞經濟適用房，現在上海和很多地方還在搞，肯定大家都要去買，經濟適用房誰不知道五年以后賣……
趙華山：容易造成腐敗、造成尋租。
華生：造成各種各樣的腐敗、尋租，所以不能搞，保障房就永遠是保障房，要賣只能賣給政府，原價加點利息。另外就是搞商品房，這需要一套措施，關鍵是兩條：第一，買多套的人沒錢可賺，就沒有人買多套了，他還搶著出手；第二，他用固定保有稅，使得全買小套的，不買大套的。日本有一個，原來我們提倡蓋70—90平米，誰也不聽你的，開發商變著招把140平米的分成兩個房產證說70—90平米的。
你想小兩口一結婚，兩個人，兩口一住140平米的，人均70平米，中國現在哪能住人均70平米的房子呢？還有幾億農民沒住呢？人家怎么解決這個問題？日本的GDP可是我們的十倍。他很簡單，國家規定，我認為90平米是我鼓勵的戶型，90平米的房產保有稅定個稅率，超過這個翻一倍，再高再翻，所以日本最有意思的一個現象，他的人均收入是我們的10倍，他有個限制，超過120平米住房保有稅就翻一倍，所以，日本最搶手的房子是119.90平米，大家都愿意買這樣的房子。所以，解決供需平衡的問題，方法很多，人家都有成功的經驗，問題是我們想不想真搞，如果你想我們能變點花樣搞福利房，那這個事情就沒解。
主持人：蔡教授您有沒有什么補充？
蔡繼明：有補充，首先華老兄把我自住改善的商品房誤解為經濟適用房了。
主持人：他是認為有相似之處。
蔡繼明：完全沒有任何相似之處。
華生：因為你剛才說五年、十年以后可以賣，說是商品房的性質。
蔡繼明：這里邊基本沒有政府補貼的性質，經濟適用房有政府財政補貼的；第二，經濟適用房會有大量的變相，比如本來經濟適用房是60、80平米，他可以建到160平米、250平米；第三，經濟適用房在出售過程當中因為它是產權，必然一部分政府官員用團購的方式再轉讓給公務員。我一直反對有經濟適用房，這上面我們兩個的觀點是一致的。
我現在的概念里房子分為三類：第一類保障性住房，是不能買賣的，只有使用權，沒有產權，現在20%的保障性住房據說分幾個層面，最低層面的是廉租，然后公租、限價等等，到最高層面其實還是有一定使用權、所有權的，這個撇開不說，我們理解就是廉租房和公租房，這是第一類。第二類是投資、投機房，我還是留出15%，畢竟房子有雙重屬性，一重是消費品，第二重是資本品，它可以投資，你總得給大家留出投資的余地，投資多少呢？我不是從價格上，是從量上劃出新增、新供的土地15%用于投資，你愛建什么房我不管，你愛買十套，你全都包下來，比如趙老總有錢，你就包吧，到時候我有其它的稅來，這點和趙代表的意見是一樣的。中間肯定是商品房，但這個商品房不是完全的商品房，不是福利房，也不是經濟適用房，是按照市場運作，只不過政府給你這塊地的時候就列入規劃，我是用規劃來管制，我規劃這塊地就是自住房，我做這種規劃的結果，地價就降下來，從這個意義上來說政府少拿了一塊。
華生：還是變相補貼。
蔡繼明：這是市場行為，大家自愿的，因為政府的導向主要的目的就是要把住房更多地體現消費品的性質，而淡化它的資本品的性質，既然是這樣一個目的，我這樣限制也是符合市場行為的，我就限定他只能夠買，不能夠賣，完全按市場價格來買，我只是限定他不能賣，至于他賣到2萬還是3萬由市場供求決定，這和經濟適用房是兩個概念。
主持人：您的前提是十年之內不能賣？
蔡繼明：是的，不能賣，那么你買來，有人愿意買，那就可能價格提高到兩萬，沒人愿意買，價格可能到5000元，這個價格是由市場調配的。因此，這樣的結果和剛才華生教授說的，華生教授說一是保有稅，二是增值稅，所有這些手段的結果和這個是一樣的，最終就是你不能投資，你買房只能自住。結果是一樣的，你想想按我這種方法買的房就是自住，按你那個方式買的房還是自住，你也說了，不可能買一套房子閑置在那兒，還要付高額的持有稅。你要增值也不可能，既然增值不可能，他買房的目的是什么？不就是自住嗎？因此，這不矛盾。
華生：那么你是什么房？
蔡繼明：它叫廉價自住改善型的商品房。
主持人：叫限賣型商品房。
華生：以后能不能賣？
蔡繼明：十年以后可以賣。
華生：我就說這不行啊。
蔡繼明：那么你有本事就持有它十年。
趙華山：對這個商品屬性進行了一部分限制，它不是一個完全的商品。所以說限制它的商品性和價格。
華生：我認為這千萬不能搞，因為這個房子說到底和市場上的商品房有什么區別呢？就是國家給了補貼，是變相的補貼，說把土地出讓金不收了，土地價格很低。
主持人：照樣賣。
華生：一切都照樣的話，價格有什么不一樣呢？
蔡繼明：當然有不一樣了，就是因為性質，它的性質不是投資品。
主持人：他是通過限賣限制開發商的競價。
趙華山：這很難操作。
華生：我可以告訴你，這個價格跟市場價格差不了多少。有幾家房子準備買了之后馬上就賣的，大家買房子起碼要住幾年，十年以后就可以賣了，這吃了定心丸了，這是商品房，產權證在手上，十年以后自己可以賣，兒子可以賣，女兒也可以賣，這怕什么怕？這和商品房有多大區別？區別有一點但很小。
蔡繼明：可以規定十年以后賣的話賣給我政府。
華生：那就不一樣了，和你剛才的主張就不一樣了。
主持人：我再提一個問題，大家都認為大量的保障性住房的推出會抑制一部分對商品房的購買需求，乃至于降低房價，起到這種作用。但有一部分人擔心，因為保障性住房推出，和商品房去爭料，爭錢，爭地，最后商品房推出量少了，反而價格出現大幅度回升？
趙華山：這是我們國家的體制造成的，大家一直在議論土地財政，房價上漲過程中誰是最大的受益者，誰就是這個事情的始作俑者，各級地方政府就是這樣。去年上海人代會期間說，上海去年一年財政收入在2008年金融危機800多億，土地創收成為地方財政收入非常大的一部分，必須解決這個問題。因為供給問題要解決，房價是不一樣的，首先它得有土地才能蓋房，土地在國家手里控制著，解決土地供給問題，才能解決房子供給問題，需求問題剛才說了，供給問題怎么解決？很簡單的辦法，現在的土地供給，多一半留給地方了，少一半交給中央了。五年前我就說了，調一下就解決這個問題，多一半交給中央財政，少一半交給地方財政，土地價格肯定下來。
主持人：下面我們進入最后一個單元的討論，不管我們要建多少房，建什么樣的房都涉及到建在什么地方的問題，也就是說中國到底要的是城鎮化還是城市化。我引述王建的觀點，他認為中國可能未來不應該是現在所提倡的城鎮化，而是城市化，而且城市化是集中在東部沿海地區，在那個地方會出現大片大城市和特大城市，而不是在全國遍地開花的城鎮，因為數據支撐的就是80%的農民工都在東部待著，沒有在中西部待著，在中西部建那么多房子有那么多需求嗎？
蔡繼明：至于分布在哪兒，分布在東南沿海一帶還是……
主持人：還是全國遍地？
蔡繼明：不一定全國遍地，美國有三大城市群也不都在沿海，日本有三大都市群。現在我們有長三角、珠三角，我們說環渤海環了多少年環不起來，最后沒辦法說京津冀，這不是沿海。我倒是贊成提城市化而不提城鎮化。當然，城鎮化已經約定俗成了，而且寫進了黨的文獻就不好改，據說有些職能部門上報文件的時候改成城市化，到了主管領導這兒自覺不自覺就改為城鎮化。因為主管領導的概念，都城市化不行，都往北京跑，北京容不下；另外我們還有幾萬個小城鎮，你把它們丟了怎么辦？因此來個“城鎮化”，但城鎮化的提法有問題在哪兒？全世界城市發展規律都是從小城鎮到大城市，到特大城市，小城鎮是逐漸減少的，如果還有，是圍繞著大都市作為衛星城和都市群他才能夠生存。從這個角度來說，人口集中的方向是逐漸向大城市，它不是城鎮化。要提城鎮化問題就來了，我們現在大概兩萬個小城鎮是不是都要化？不僅要把兩萬個小城鎮提升，而且還要再增加，化著就是得朝著這個方向發展。這樣一來，兩萬個小城鎮最多能夠涉及到兩千個城關鎮和中心鎮，根本輪不到一萬九千個，要不然當年小城鎮遍地開花的時候是六萬個，怎么越化越少了？所以中國城鎮化的進程已經顯示出它不是城鎮化，應該是城市化。這是我的觀點。
另外，我對這個提法提出一個商榷的地方，我們過去提的是大中小城市和小城鎮協調發展，這句話我認為等于沒說，什么叫協調發展？大中小城市和小城鎮都照顧到了，既要發展沿海城市，又要發展內地城市，這樣都是兩點論，你分不出重點，而且什么樣的比例是協調，什么樣的比例是不協調。還有一種提法有問題，大中小城市，小城市小到什么城市就是縣級市，市以下就是鎮了，鎮里面有大鎮、中鎮、小鎮，你光提小城鎮是干什么？小城鎮的概念到底是指純粹的鎮還是既包括城又包括鎮？如果既包括城又包括鎮等于把前面的話重復了一遍，把小已經拿進來了，既然它是鎮那就不是小城鎮，有些鎮很大，溫州很多鎮都是幾十萬人口、上百萬人口，它已經達到中等、大城市（50萬以上算大城市的話）的規模，你還說它是小城鎮就不合適了。因此，我認為這個提法學術上來說是應該加以糾正的，至于政治上，習慣上媒體這么說，我們這么理解就好了。
主持人：據說城鎮化是中國發明的。
華生：肯定是城市化。全世界都說城市化，城鎮化既然文件已經提了，文件也是可以修改的，以后修改只是時間問題，城鎮化只是個錯誤的提法，為什么這么說了？第一，全世界都說城市化，但是城市化里包括了小城鎮的發展，西方漂亮的全是小城鎮，小城鎮很小的，我在英國生活了很多年，遍地都是小城鎮，城市化包含了小城鎮的存在。
主持人：但小城鎮一定是依附于城市的？
華生：也不絕對，現在是市場經濟，它肯定有經濟中心，也是依附的。核心問題不在這兒。我的觀點更深入一步，中國提城鎮化正好損害了小城鎮的發展，中國講城鎮化結果限制了鎮的發展，適得其反。為什么呢？剛才蔡教授提了，我們有些鎮發展得很大了，在國外就是個大城市、中等城市了，它還叫鎮。我們的鎮和市是個行政概念，是有級別的，如果是個市你就可以設多少個局，多少個編制，甚至連警察都有多少個，如果是鎮就什么都沒有。所以，鎮再大也是一個科級單位，市再小也得至少是個處級單位，本來我今天要專門寫一篇文章，我們的城鎮化口號第一脫離了世界聞名的大道，沒有必要，城市化里包括了城鎮化，包括了小城鎮，沒有必要這么提。而且這個提法遏制了鎮的發展。
這是我今天第一次在這兒說，我們城鎮化的口號實際上幫了倒忙，限制住了這些鄉鎮的發展，所以這是第一個觀點。
第二個觀點，實際上我是贊成多元化發展的，但我們現在也要注意兩個：
一是市場經濟有規律的，從農村邊遠的中小城市向沿海地區發達、大中城市、城市圈移居，這是城市化的潮流，美國、日本、韓國所有成功的地方都是這個規律，中國能不能打破這個規律？這要實踐檢驗。我懷疑也不太能打破，人家有這個規律以后，人家的鎮仍然很發展，城鎮依然很漂亮。
二是我們說的是協調發展，但實際上我們搞的是特大城市化，做的是特大城市化，我們喊的是這個口號，做的不是這個東西。為什么呢？你要想發展小城鎮、中小城市，怎么做呢？就要把就業、投資、機關擺到哪兒，這樣大家人就跟著去了，人家不講城鎮化，講城市化，但美國政府不在大都市，紐約在一個中等城市華盛頓，澳大利亞政府不在悉尼，在堪培拉一個小城。世界上最牛的跨國公司總部都在小城鎮上，很多世界著名的大學，，也都在小城鎮上。所以，中國要真想搞，我認為搞什么都可以，標準的提法世界潮流在那兒，不用討論，中國要真想搞就真做，如果你根本就不想做就先不要說了。
華生：又回到房價了，北京的房價當然會高了，不可能不高。
主持人：中央政府在這兒。
華生：這是一個原因。當時我和潘石屹、張欣夫妻倆好幾年前聊天，因為張欣是我在劍橋大學的鄰居，她說北京的房價將來要大漲，二零零幾年的時候北京房價不怎么樣，挺蕭條的。我說為什么？他說奧運投資幾千億往里面投，這個房價一定要漲的。所以我們的房價全是我們自己大投資，大工程堆出來的，你要真想搞中小城鎮很簡單，大機關遷一部分到中小城鎮去，大項目擺一部分到中小城鎮去，大投資擺一部分去，這樣人口自然就跟著去了，奧運擺在北京，世博擺在上海，亞運擺在廣州，大運擺在深圳，馬上迪斯尼幾百億投資到上海，那就是號召大家都到那兒去。投資去了以后，投資需要人去蓋，需要建筑工人，需要就業，大家就往那兒涌，所以我覺得在這個問題上我們是要自己好好反思的，不在于提什么口號，說的和做的至少要一致。
主持人：趙總有什么補充嗎？
趙華山：城鎮化和城市化我還是同意“城市化”，城鎮化概念不太清楚，第二中國城市化和工業化是緊密結合的，就是剛才兩位老師說的這個問題，你不要擔心城市都建在東南沿海，因為目前東南沿海經濟比較發達，那邊城市發展得比較快，過一段時間隨著我們西部大開發，中部省份的崛起，那邊的經濟也慢慢地會繁榮起來，那邊的城市群落也會慢慢地發展起來，城市化是依托于工業化的概念，當然包括你的政治中心和文化活動、旅游中心，三亞是旅游中心，這是很美麗的城市。你不要擔心會集中在哪兒去。
另外剛才兩位老師講的我認為非常有道理，這實際上涉及到我們國家的政治體系，為什么虎門那么大的地方還叫鎮，它是科級單位，不叫縣。為什么那么多大項目進入大城市，北京、上海天天塞車，一下雨、一下雪就癱瘓，因為它的級別高。為什么不能放到青海去呢？道理是一樣的，這就涉及到我們國家行政管理體系的問題。
主持人：三位老師說的都挺好，我查到一個數據給老師們的話做一個注解，我在百度上搜索到關于城市化的S型曲線變動是這么說的，從人口流動來看，當城市化率低于50%的時候，是以農村流入城市為主，而超過50%的時候是以小城市流入大城市為主，目前中國所謂城市化率官方公布的是46%左右，按這個數據來講，我們農村流入城市這個過程都快要完了，要開始從小城市流入大城市的過程開始。未來我們是走城市化還是城鎮化的路可能就比較清楚一些了。
最后，在這次訪談結束之前，我們希望每位嘉賓做一個總結性的發言，概括一下自己的觀點，同時我希望做總結發言中間順便回答我們一個問題，房地產的調控和城市化、保增長三者之間的關系怎么來解決，調控好房地產的同時解決好這三者之間的關系，下面請蔡教授先說。
蔡繼明：在保證能向最低收入階層能夠提供保障性住房，給投資、投機人員留有一定空間的前提下，絕大多數住房應該作為商品房提供給消費者，這樣房地產行業才能夠健康地發展，促進城市化的進程，而城市化還是應該走以大城市為依托的道路。
華生：實際上我們中國處在城市化過程當中，這不用擔心，某種意義上，真正拉動國民經濟基礎的是建筑業，不是房地產，房地產是因為后面有建筑，房地產就那么幾個小姐在賣樓，能拉動什么，什么也不消耗，實際上是建筑業。建筑業要讓水泥、鋼筋，搞了建筑業之后要裝修，涉及到化工等，拉動幾十個產業，城市化，幾億人口要進城市，需要住房，需要基本建設和基礎設施，所以經濟增長是有保證的，沒有問題的。在這個過程當中，因為是搞市場經濟，只要制度框架是對的，房地產業就會蓬勃發展，因為它有前景在那里，現在暫時出現問題是我們制度上出現了差錯。把它校正了之后，不要忘記根本，中國城市化剛剛進入加速期，還差得遠，還要有五六億人進城，這個需求確實夠中國發展幾十年。這個需求能不能正確反映在房地產市場上取決于我們的制度。拉動經濟的不是那幾個賣樓的人，是建房子、裝修房子和圍繞房子的所有基礎設施，所以對這個經濟增長我是有信心的。
趙華山：我覺得中國城市化的進程，因為中國這么大，城市化進程又這么快，又有這么多人突然一下子涌進城市，在這個過程中，我認為政府還是應該發揮解決城市化過程中的居民住房問題中發揮重要的作用，我還是建議大量建公租房、廉租房。作為房地產業，在城市化過程中也是一個非常重要的方面，但現在房地產業出了一些問題，我們應該好好反省一下，通過加強廉租房的建設，擠出需求，另外通過增加供給來規范房地產市場，兩方面我覺得都非常重要。只有把這兩個問題都解決好的時候，我們房地產業才能健康地發展，城市化的進程道路才是順暢的。
主持人：非常感謝三位嘉賓的精彩發言，今天我們的討論很熱烈，圍繞城鎮化和房地產調控話題，各位嘉賓都發表了精彩的觀點，進行了激烈的碰撞，我相信也能夠給網友們帶來一定的收獲。謝謝三位嘉賓的參與，也謝謝網友的參與！
（結束）
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