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房價高企，已經成為政府和老百姓的一塊心病。這么高的房價，究竟是怎樣一輪接一輪地漲上去的？究竟是哪些資金在買房？為什么在如此高的價位上還有這么旺盛的購買力？2008年，我國的樓市打了一個大噴嚏，這兩年買房的人是否接到了樓市的最后一棒？
說起房子，這是大家最關心的事。不管是有房還是沒房的人，房子的問題是全國人民都關心的事。為什么呢？這就是中國人的傳統。如果我們家在農村，那就得先蓋上三間大瓦房，如今甚至是三層小樓，才能娶上媳婦；如果我們住在城里，就想在好一點的地段買上套像樣一點的房子，才有自己安身立命的空間，才能踏踏實實地過上有尊嚴的生活。衣、食、住、行是人類最起碼的生存需要，走到今天，13億中國人基本上解決了吃飽穿暖的問題，接下來就輪到改善居住條件了。所以，住房成為全國人民普遍最關心的問題。但中國房價在經歷了兩年的暴漲之后，自從進入2008年，漲幅明顯縮小，有的地方甚至開始回落，引來全國上下一片質疑之聲，于是“房價拐點論”便應運而生。
要想弄明白房價是不是真的會出現拐點，房價將走向何方，我們得先搞清楚這輪房價是怎么漲上來的，再看看這些上漲的因素中哪些已經消失，哪些還會持續下去，甚至力量會進一步擴大，只有這樣才能了解我國未來房價的趨勢，從而調整自己的判斷、決策和行動。
記得1991年清華大學派我去德國進修的時候，我對那里的房價感受特別深刻。有德國同事問我：“你在中國掙多少錢？”頓時我的頭上開始冒汗，但只能如實說：“月薪100元。”“100元？”他們眼睛瞪得大大的：“100元你怎么活？”我說：“在中國，我每月房租才兩元錢，生活開支特別低，物價也非常便宜。”但是大家猜猜看，我在德國租一間小房子一個月要交多少錢？400馬克！當時合1200元人民幣。中國政府的總理干一個月都不一定能拿這么多。幸好是德國基金會贊助我讀書，否則我在那里根本無法立足。
20世紀90年代初，中國還沒有這么突出的買房問題，那時住房還沒有商品化，而是由工作單位根據各項條件統一給職工打分，排隊分配住房。由于粥少僧多，一碗水很難端得平，所以大家意見很大。1996年我回國以后，中國的住房制度開始改革，工作單位不再分房子，我們有了住房公積金，實行貸款買房。記得剛開始，感覺北京的商品房簡直是天價：1平方米竟然要1000元人民幣左右。天哪！這房子太貴了，我肯定買不起；后來漲到了1平方米5000元，我更買不起了；再漲到10000元時，我真的買不起了；等聽到房價漲過15000元的時候，我基本上沒有啥想法了。
房價對很多人來說，跟我一樣，似乎永遠追不上�？傻搅�2007年，房價竟出現短期兩三倍的暴漲，這是為什么？這背后的原因是什么呢？
照這樣漲下去，那些普通收入的打工族們，他們什么時候能買上房子呢？
前兩年，我講課走遍了祖國大江南北，到處去普及宏觀經濟知識。我到過新疆、內蒙古、蘭州、南寧、北海、深圳、珠海、蘇州、杭州、寧波、上海、南通、濟南、青島、鄭州等許多城市，每到一處，每講一次課，都看到這個地方變化最大的是房價。前年一個價，去年一個價，今年又是一個價，所到之處房價都在翻番往上升。
兩年前，在南寧市中心地段非常好的邕江兩岸，特別漂亮的水景房才1000多元1平方米。當時在課上我就對大家說：“這個價格太便宜了，大家可以買�！苯Y果我第二次去的時候漲到2000元，第三次去的時候漲到3000元，前不久再去時已經漲到了4000元。有人問我說：“這樣的房價我們還要不要再買？”
新疆也是如此。2006年10月我在烏魯木齊市詢問房價，他們說：“不貴，2000元左右�！�2007年我給全國礦業老板講課的時候，有一個新疆學員說：“我們烏魯木齊市的房價已經漲到了1平方米4000元�！�
我只想跟大家說，這兩年走遍祖國大江南北，每當我第二次再回到那個城市的時候，那里的房價就又漲上去很多。不是一個地方漲，而是全國房價都在漲。就連內蒙古鄂爾多斯的東勝市也蓋了很多房子，我到那兒去看的時候，當地的房價還在飆升。所有這一切說明什么呢？它說明了一件事：中國人對住房的需求太旺盛了。
我在清華大學給MBA上課，經常舉辦沙龍，大家聚在一起探討中國經濟發展問題。2007年，我們的沙龍選在北京什剎海的游船上，暢談中國樓市問題。一位研究生說，在武漢有個房地產開發商，2007年初賣3000元1平方米，結果一開盤就一下子賣光了。老板拍著大腿說：哎呀，賣虧了，賣虧了，下次開盤一定要賣6000元。3個月之后開盤就賣6000元，結果剛開盤一下子又賣光了。老板又拍著腿說：哎呀，賣虧了，賣虧了，下次開盤賣9000元，結果9000元開盤又一搶而空。老板最后發話說：這房子咱先不賣了，2008年一開盤就賣13000元，把價提得高高的，漲得讓誰都買不起。沒關系，反正這房價還得漲。事情雖然說的是武漢，但在北京、上海、廣州、深圳，包括成都在內，房價就是這樣一路漲上去的。
為什么呢？因為地不好拿了，太貴了，前面賣的房子本錢都收回來了，后面又沒房賣，把房價掛高點，賣不掉算了，留著以后慢慢賣。結果是提一次價不夠賣，提兩次還不夠賣，最后提到買房人實在買不起的程度。只要地產商前面賺夠了，管你愛買不買。結果就是，附近的地產商一家比著一家賣。你看隔壁都賣這么高了，而且他拿地的成本也高，估計建好房子的成本得比我現在的賣價還要高，我得再漲點。
就這么一家比一家，一家趕一家，“離譜”的房價就這么給推上去了。而買房的人呢？3000元沒買，6000元后悔了；6000元沒買，9000元更后悔。再不買，真的漲到13000元了！這只是舉個例子，但這一輪輪房價基本上就這樣漲起來的。
問題是，房價這么一輪一輪漲，真的有人要跟，真的有人要買，這一漲再漲的辦法這么好使，為什么5年前或3年前樓市疲軟的時候，不用這辦法呢？
究竟是什么原因促成了有人愿打有人愿挨，而且還挨得起呢？
我研究的是宏觀經濟，一直關注政府對經濟的宏觀調控。從2003年中國經濟開始提速的時候，政府就已經意識到，以前協議轉讓土地的做法存在問題。第一是地價太便宜，吸引了大量追逐暴利的資金殺入房地產市場，會刺激房地產和固定資產投資的泡沫。第二是地價太便宜，意味著誰能接觸到掌握批地權力的人，誰就有條件優先拿到地，會刺激大量權錢交易、暗箱操作，滋生大量違法亂紀的案件。第三還是地價太便宜，不能充分體現在經濟發展過程中，土地作為已經市場化的重要生產要素，不能公平地由市場供求關系來決定它應有的價值和價格。在中國，《憲法》規定土地屬于國家和勞動群眾集體所有，大量土地以這種便宜的協議轉讓形式流入少數地產商名下，實際是對公眾利益的變相剝奪，這既不符合經濟和市場規律，更不符合社會公平原則。第四仍然是地價太便宜，直接減少了政府財政收入。反過來說，政府也應該搭上經濟高速發展的快車，而政府能拿到的就是財政收入。目前財政收入最重要的一部分是稅收，還有一部分是土地出讓金。而賣地，則被指責為推高房價的重要原因。
總之一句話，不能再這么便宜賣地了。
于是，便有了《國六條》、《國八條》等限制土地供應和規范地產發展等政策措施。最重要的是2004年的8月31日，這是所有地產開發商最難忘的日子。2004年4月，國土資源部、國家監察部聯合出臺了71號令—《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》。通知規定，8月31日是協議出讓經營性土地使用權的最后期限，之后所有建設用地都必須通過土地招、拍、掛的形式進行出讓，就是要實行招標、拍賣、掛牌。同時，已經獲得土地的開發商，如果尚未付足土地出讓金的，必須在8月31日前補齊，方能辦理土地證或再行轉讓，且須在兩年內動工，否則政府可有權收回。
這是中國土地政策一個歷史性的轉折，而這個轉折又不得不轉。
應該說，當時政府的意圖很清楚，就是要抑制地產商的投資熱情。土地價格高了，銀行貸款難了，地產商自然就望而卻步了�；蛘哒f，你買地建了房，價格高了大家買不起，按揭貸款首付相應提高，買房也難了。你賣不出去，自然就不會一個勁兒拿地、一個勁兒地貸款、一個勁兒地建房了。
沒想到，2003~2007年，政府年年出臺新政策，年年試圖調控房價，結果是出臺一個政策，房價就漲一輪，再出臺一次再漲一輪，漲到今天，所有沒買房的人都在“望房興嘆”，房價高得越來越遙不可及。 |