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隨著4月份宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)的陸續(xù)出臺，與第一季度的經(jīng)濟回暖信心相比，4月份的數(shù)據(jù)讓我國未來經(jīng)濟增添諸多變數(shù)：用電量在經(jīng)歷短暫的回升之后重現(xiàn)下跌，意味工業(yè)提振困難；主要貿(mào)易伙伴美國、歐盟、韓國等都已淪為甲型H1N1流感疫區(qū)，外貿(mào)出口形勢更加嚴峻；CPI、PPI延續(xù)下降趨勢，同時降幅有所擴大，而且伴隨豬肉價格的下跌，CPI或許面臨驟降，讓提振內(nèi)需重遇寒流。從樓市這個經(jīng)濟回暖的先行指標(biāo)來看，在經(jīng)歷了3-4月份的房地產(chǎn)市場“小陽春”后，今年一季度以來北京多個樓盤的退房率竟高達20%；西安的一手房退房率為6.7%，深圳、長沙、杭州、成都等一些地區(qū)也相繼出現(xiàn)了各種名義下的退房現(xiàn)象。而在正常的市場情況下，一個項目的退房率一般不超過1%，即便出現(xiàn)后期大幅度降價等特殊情況而導(dǎo)致前期購房退房，退房率一般也不應(yīng)該超過5%。
如此高的退房率，除去開發(fā)商“假按揭”以及房屋自身存在質(zhì)量問題等原因外，最重要的原因是由于我國房地產(chǎn)市場目前正處于調(diào)整期，部分購房者不看好未來房價走勢。當(dāng)預(yù)計未來房價將相對下跌時，就容易產(chǎn)生心理落差從而導(dǎo)致退房。同時，隨著開發(fā)商名目繁多的降價促銷，房屋的價值在不斷縮水，部分人為了維護自身權(quán)益也開始退房。
購房者不看好未來房價走勢，其背后反映的是對宏觀經(jīng)濟走勢的擔(dān)憂。仔細分析上一輪宏觀經(jīng)濟增長周期與房地產(chǎn)市場走勢可以發(fā)現(xiàn)，宏觀經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)市場繁榮是緊密相連的，兩者存在著“一榮俱榮、一損俱損”的關(guān)系，只是時間上有所差別而已。上輪宏觀經(jīng)濟增長周期開始時間是2003年，2003-2007年GDP增長率分別達到9.3%、9.5%、10.4%、10.7%和11.4%，2008年開始下滑。在此期間，房價隨之大幅度上漲，房地產(chǎn)行業(yè)也逐步成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。
從上輪經(jīng)濟增長和房價波動周期可以看出，房價上漲與經(jīng)濟增長具有互相影響、互相支持的關(guān)系，甚至可以說，過去幾年在一些特殊政策的作用下，我國經(jīng)濟高速增長在很大程度上是在房價持續(xù)上漲的拉動下實現(xiàn)的，以至于一些專家和學(xué)者提出“房價上漲有利于經(jīng)濟增長”這樣的觀點。同樣的道理，經(jīng)濟增長速度下降，進入調(diào)整期，房地產(chǎn)行業(yè)勢必也會進入一個調(diào)整期，只是時間長短罷了。如果國內(nèi)宏觀經(jīng)濟沒有完全回暖，房地產(chǎn)行業(yè)要全面回暖還為時尚早。更何況，即使房地產(chǎn)市場因前面存在“小陽春”，就判定它已經(jīng)開始復(fù)蘇，但它對國內(nèi)宏觀經(jīng)濟影響仍然滯后半年及一年以上，自然也會推遲國內(nèi)宏觀經(jīng)濟全面回暖的時間。
1-4月份我國的經(jīng)濟增長主要靠龐大的投資和天量的信貸支撐，民間資本的投入意愿并不強，在社保體系不完善的情況下，消費增長也存在不確定性。如果信貸、財政投資繼續(xù)加大、國內(nèi)消費仍然不理想、外需繼續(xù)下滑，那么接下來就會出現(xiàn)產(chǎn)能過剩、產(chǎn)品價格回落，經(jīng)濟中新的矛盾很快就會產(chǎn)生。
經(jīng)濟危機不可能在一夜之間消失。面對數(shù)十年來全球最嚴峻的經(jīng)濟危機，全球經(jīng)濟衰退可能要持續(xù)數(shù)年時間，作為外向型經(jīng)濟非常明顯的經(jīng)濟體，未來一段時間我國經(jīng)濟數(shù)據(jù)出現(xiàn)復(fù)蘇緩慢甚至“二次探底”的情形，也不是沒有可能。 |