|
“問世間，可有山比此山更高？”《射雕英雄傳》的主題曲如今在上海樓市中成為現(xiàn)實。盡管總體經(jīng)濟形勢依舊低迷，預期房價下跌的聲音占據(jù)市場上風，但是如此經(jīng)濟大勢似乎扭轉(zhuǎn)不了房地產(chǎn)市場的博高價情結。
據(jù)報道，新鴻基公司在上海浦東的項目已通過規(guī)劃審批，而新鴻基方面表示，未來其別墅銷售價格將達到15萬元-20萬元/平方米(1月20日《東方早報》)。此前以11萬元/平方米的價格“傲居”上海樓價之首的湯臣一品，如今看來將被新鴻基替代了。
“天價樓盤”現(xiàn)象理應引起管理部門的高度關注，因為這一現(xiàn)象決不只是市場個案，其背后往往隱藏著干擾房地產(chǎn)市場大勢的重要信號，如果對此現(xiàn)象放任自流，最終的負面市場沖擊將會非常巨大。
之所以這樣說，是基于兩個理由：其一，天價樓盤的定價水平和市場反應情況，將會在很大程度上影響房地產(chǎn)市場的價格中樞定位。在一定時期內(nèi)，區(qū)域內(nèi)的最高價樓盤就是房地產(chǎn)市場想象空間的“頂”，如果最高價樓盤能夠不斷地被替代和刷新，那么位居其后的二線、三線樓盤價格也將隨之不斷提高。對于市場大勢而言，這就意味著總體的價格趨勢將會繼續(xù)上揚。湯臣一品開盤至今已經(jīng)有好幾年的時間，但總體銷售情況非常差。這樣的市場表現(xiàn)所透露出來的信號，就等于封殺了上海樓盤最高的上漲想象空間。既然“頂”被封死，那么也就抑制住了后續(xù)商品房價格的上揚幅度。而整個上海房市也正是伴隨著湯臣一品的推出及滯銷，逐步走入了滯漲局面。然而，伴隨著新鴻基以20萬元/平方米的高價橫空出世，從而再度打開了房價的想象空間，高價紀錄被刷新極有可能逆轉(zhuǎn)市場對房價趨勢的判斷。當年湯臣一品每成交一套房產(chǎn)，就能夠推高上海市場房產(chǎn)日成交均價500元/平方米，這就是極端個案對市場大勢的巨大影響力。
其二，歷史經(jīng)驗表明，高價滯銷樓盤很容易成為違規(guī)操作的針對對象，對此提前的預防與監(jiān)管應先期到位。2007年6月，上海房地產(chǎn)監(jiān)管部門曾經(jīng)開展過一波打擊違規(guī)買賣房產(chǎn)行動，其中湯臣一品就曾被曝光。其時該樓盤網(wǎng)上顯示簽約3套、簽訂定金合同3套，同時網(wǎng)上撤銷定金合同也達到3套，撤銷率列全市所有在售樓盤前列。這一戲劇化的銷售及撤銷記錄是否涉嫌虛擬交易與自我炒作，市場明眼人一看便知。
當下，房地產(chǎn)市場正處于低迷格局中，依據(jù)湯臣一品的歷史銷售情況判斷，新天價樓盤未來的銷售狀況也未必理想。同樣的，不僅天價樓盤一家，其實很多房產(chǎn)開發(fā)商都不愿意通過主動降價來渡過難關，依然寄希望于維持市場暴利。其中通過人為制造市場熱銷氣氛，來扭轉(zhuǎn)市場對房價下跌的預期可謂是必然的選擇，因此我們很難排除開發(fā)商蓄意違規(guī)銷售行為在房市低谷中出現(xiàn)。然而與之相對應的是，對市場違規(guī)行為的監(jiān)管存在著“高潮”與“低谷”的問題，往往在市場交易火爆時相關監(jiān)管行為就會嚴厲而密集；反之，當市場交易低迷之時，監(jiān)管措施也會出現(xiàn)一定的懈怠。縱觀國內(nèi)各地所曝光的房地產(chǎn)違規(guī)交易案例與房價上漲周期，這一規(guī)律可以說是非常明顯。同樣以上海為例，前次大規(guī)模查處房地產(chǎn)違規(guī)交易行為，正逢2004年到2005年間，彼時正是房價快速暴漲階段。而在市場交易淡盡之時，則罕見違規(guī)交易行為被密集查處的案例。
據(jù)此來分析，上海天價樓盤選擇此時逆市高調(diào)上市，背后的市場信號理應引起各方的高度關注。從價格理性定位看，國內(nèi)總體房價繼續(xù)向下回歸是不可避免的市場大趨勢，同時，維護絕大多數(shù)公眾的合理價格購房欲望，避免某些開發(fā)商擾亂市場價格體系是監(jiān)管部門不可推卸的責任。因此，我們固然要尊重開發(fā)商自主定價的市場權利，但是那些試圖以樓盤個案來逆轉(zhuǎn)市場大勢者，也必須要受到嚴格的市場監(jiān)管。 |