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在國(guó)務(wù)院最近出臺(tái)的刺激經(jīng)濟(jì)十條舉措中將保障性住房建設(shè)列為第一項(xiàng)，緊接著住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了總額為9000億元的保障性住房的建設(shè)計(jì)劃，準(zhǔn)備在今后三年內(nèi)要新增加200萬(wàn)套廉租房、400萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房，并完成100多萬(wàn)戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程，總投資將達(dá)到9000億元，平均每年3000億元。其中，對(duì)廉租房投資2150億元；棚戶區(qū)改造投資1015億元；經(jīng)濟(jì)適用房投資6000億元。
我們以為，此舉不僅是為保增長(zhǎng)的應(yīng)急之需，而且具有長(zhǎng)期戰(zhàn)略意義，可為中國(guó)經(jīng)濟(jì)下一輪增長(zhǎng)打好基礎(chǔ)。該計(jì)劃的實(shí)施不僅惠及數(shù)千萬(wàn)低收入群體，而且可確保中國(guó)經(jīng)濟(jì)向以內(nèi)需為主的道路上邁進(jìn)堅(jiān)實(shí)一步。
需要強(qiáng)調(diào)的是，十年前我們?cè)趹?yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)時(shí)，主要手段也是從房地產(chǎn)投資入手，收到了明顯成效，使中國(guó)經(jīng)濟(jì)成功克服了亞洲金融危機(jī)的影響。如今，我們還是從增加房地產(chǎn)投資入手，但現(xiàn)在的背景與十年前有很大差異，因此選擇途徑也有很大不同。十年前，我國(guó)城市居民的住房制度改革還沒(méi)真正啟動(dòng)，還是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制遺留下來(lái)的高度福利化住房分配制度之下，只要打破制度約束，住房的需求立即釋放出來(lái)，1998年后的10年經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程也充分證明了住房制度改革對(duì)刺激房地產(chǎn)投資的重大意義。
但我們也應(yīng)該看到，以市場(chǎng)化為主導(dǎo)的住房制度改革在刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，也帶來(lái)了一些負(fù)面結(jié)果，經(jīng)濟(jì)失衡與住房制度改革之間就有密切的聯(lián)系。住房制度改革之后，隨著房?jī)r(jià)的不斷飆升導(dǎo)致居民住房消費(fèi)支出迅速增加，而企業(yè)及政府在房?jī)r(jià)及地價(jià)上漲過(guò)程中受益，結(jié)果是居民在總儲(chǔ)蓄中的比重由1998年前的50%以上下降到2007年的40%以下，十年時(shí)間下降10個(gè)百分點(diǎn)。而政府及企業(yè)的儲(chǔ)蓄在總儲(chǔ)蓄中的比重則相應(yīng)上升10個(gè)百分點(diǎn)。居民財(cái)富相對(duì)減少的結(jié)果一定是消費(fèi)不足，中國(guó)經(jīng)濟(jì)越來(lái)越依靠外部需求，經(jīng)濟(jì)失衡由此而生。
顯然，在住房改革十年后的今天，房?jī)r(jià)高企，老百姓早已囊中羞澀，如果再設(shè)法刺激商品房的價(jià)格與投資，我們將在經(jīng)濟(jì)失衡的道路上越走越遠(yuǎn)。
增加住房保障投資的力度才是一招活棋，是我們今天在住房領(lǐng)域唯一正確的選擇。該計(jì)劃的實(shí)施，在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，可以有效縮小居民收入分配差距(給低收入者以住房保障等同于政府給這些群體大額收入補(bǔ)貼)；減少居民在住房消費(fèi)上的開(kāi)支可以有效刺激居民消費(fèi)，校正經(jīng)濟(jì)失衡，使中國(guó)經(jīng)濟(jì)盡快回到依靠?jī)?nèi)需為主的軌道上來(lái)，有利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，有利于構(gòu)建和諧社會(huì)。
但我們應(yīng)該清醒地看到，此計(jì)劃的實(shí)施不符合地方政府的利益，因?yàn)槠涫杖霚p少而支出增加。為此，我們建議中央財(cái)政設(shè)立住房保障專(zhuān)項(xiàng)基金。對(duì)地方政府住房保障的投資給予貼息或轉(zhuǎn)移支付，以此來(lái)調(diào)動(dòng)地方政府在完善住房保障制度方面的積極性。
另外，增加保障性住房的投資力度不利于商品房的銷(xiāo)售，我們建議應(yīng)該鼓勵(lì)地方政府通過(guò)逆向拍賣(mài)的方式購(gòu)買(mǎi)存量商品住房。所謂逆向拍賣(mài)是指政府給出一定區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格的指導(dǎo)價(jià)，讓開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)拍，價(jià)低者賣(mài)給政府，政府將其用于保障用房，賣(mài)(或租)給中低收入群體。此舉可以緩解開(kāi)發(fā)商資金緊張局面，還可以減少政府建房的時(shí)間及人力成本。但其關(guān)鍵是操作程序上需要確保“公開(kāi)、公平、公正”，防止暗箱操作。
完善保障性住房的運(yùn)行規(guī)則也是不容回避的事實(shí)。目前的經(jīng)濟(jì)適用房在運(yùn)行過(guò)程中出現(xiàn)很多弊端，其關(guān)鍵在于管理及分配上存在問(wèn)題。應(yīng)該將經(jīng)濟(jì)適用房的單位戶型嚴(yán)格控制在一定范圍內(nèi)(如50平方米左右)，禁止在二級(jí)市場(chǎng)自由買(mǎi)賣(mài)經(jīng)濟(jì)適用房。居住在經(jīng)濟(jì)適用房里的居民收入水平提高后，只允許將經(jīng)濟(jì)適用房賣(mài)給政府，由政府按照適當(dāng)?shù)膬r(jià)格回購(gòu)。此舉可以有效杜絕個(gè)別人在經(jīng)濟(jì)適用房制度上的尋租行為。 |