|
隨著房地產市場的降溫，房地產企業(yè)的資金渴求癥愈發(fā)瘋狂。日前某上市公司披露，公司擬通過銀行委托貸款方式向某房地產企業(yè)放貸1億元，而利率則令人咋舌地高到18％。這種利率對于普通百姓來說可能難以理解，但對于習慣“空手套白狼”的房地產企業(yè)來說，銀根緊縮背景下18％的利率卻能坦然接受。
這種坦然接受的“硬氣”來自于房地產企業(yè)的特殊運作模式。在中國，房地產成為富豪的制造基地，其奧秘就在于強大的杠桿效應。從拿地開始，開發(fā)商就可以通過以地抵押的方式從銀行獲取貸款，而后在開發(fā)環(huán)節(jié)，開發(fā)商又可以通過開發(fā)貸款和建筑商墊資施工的方式獲得融資，其后在銷售環(huán)節(jié)，開發(fā)商利用期房銷售和銀行的個人房貸提前回籠資金。在整個項目的運作環(huán)節(jié)，開發(fā)商自身投入資金很少，大量依靠的是銀行和其他渠道的融資，資產負債率常常超越警戒線，因此被分析師稱為“類金融行業(yè)”。
這種特殊的運作模式使得融資能力成為房地產企業(yè)的命門所在。對資金的過度渴求使得房地產企業(yè)相對其他企業(yè)而言，更容易接受高利率的融資，尤其是在當前中央嚴控房地產行業(yè)貸款的背景下。因為如果資金沒有跟上，一旦項目被迫擱淺，隨之而來的會是整個金融鏈條的斷裂，后果是災難性的。從這個角度來說，18％的利率對于房地產企業(yè)而言，不算太高。
房地產企業(yè)敢于接受高息貸款的另一個底氣則來自于行業(yè)的高利潤率。在房價暴漲和杠桿效應的雙重作用下，開發(fā)商投入的資金往往能獲得幾倍甚至幾十倍的回報，即便按整個項目融資后的成本計算，利潤率也往往能達到30％以上，相比之下，18％甚至更高的利率并非不可以接受。而另一個隱秘的渠道則是，開發(fā)商往往通過關聯(lián)交易等手段提高項目的開發(fā)成本，從而逃避國家稅收，高利率貸款可以起到同樣的效果，盡管這并非開發(fā)商所愿。
高息貸款的出現(xiàn)，客觀上緩解了房地產企業(yè)資金鏈斷裂的危險，但在房地產行業(yè)欲振乏力的當前，這種緩解只是將風險推遲爆發(fā)。需要警惕的是，這種推遲容易造成風險過度集聚，一旦在某一時點集中爆發(fā)，會造成難以想象的后果。因為，作為杠桿效應已經過度放大的“類金融行業(yè)”，高利率的借款對于房地產行業(yè)而言，只會進一步放大杠桿的比例，使得資金鏈未來繃得更緊，也更加脆弱，風險自然進一步加大。
事實上，任何一個行業(yè)的興衰，都取決于最終消費的力度。而經歷了火暴8年牛市的房地產業(yè)，目前正面臨著最終消費群疲軟的困境，這恰恰讓房地產企業(yè)在高息貸款時變得底氣不足。在高企的房價和銀根緊縮的背景下，消費者的有效需求正在減弱，這也導致今年前4個月成交量出現(xiàn)大幅下滑。而在沒有解決最終消費的困境之前，房地產企業(yè)的每一筆高息貸款都存在著化為壞賬的風險，這值得那些高息放貸者警惕。 |