|
2007年8月13日國務院下發《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，明確表示，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。該項政策的出臺，為高房價壓力下的老百姓帶來一絲曙光。但是，市場上商品房價格較高、廉租房租金較低，這是否會形成一個新的“套利空間”？如何避免轉租獲利等情況出現呢？
廉租房政策，是現代市場經濟國家普遍推行的一項社會住房政策。它是指政府對最低收入家庭（及其他需要保障的特殊家庭）提供租金補貼，或以低廉租金配租的具有社會保障性質的普通住宅，保證其住房達到社會最低生活標準的一項政策。國務院新近出臺的《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（以下簡稱《意見》）中強調，要加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。但是，如果這一政策執行不好的話，是有可能存在“套利空間”的。例如，前幾年推行經濟適用房過程中，就曾出現“炒房”、“倒號”和高收入家庭擠占等“鉆空子”的套利行為。
首先，應了解一下“套利”的涵義。在經濟學意義上，套利是一個中性詞。套利經常被理解為這樣一種投資策略，即保證在某些偶然情況下獲取好處卻不要付出的可能性。在我國經濟社會生活中，套利一詞的地位是歷史性的。大家常說的“倒買倒賣”，實際上就是經濟學意義上的套利。在今天，這是一件合法的行為。但是，在計劃經濟時期，“倒買倒賣”被作為“投機倒把”而被法律所禁止，一旦發現，將會受到嚴厲懲處。
在當前住房領域中，“炒房”是百姓熱議的話題。這也屬于經濟學意義上的套利行為。其是否合法，則需要依據房屋的類型而作出區分。
在商品房交易領域，由于交易是一種自由選擇，在市場上無論是作為賣方的開發商，還是作為買方的個人，都是追求利益最大化的市場主體。法律并不能禁止人們買幾套房，也不能對交易價格進行限制。因此，當市場上商品房供不應求時，房價就會上漲。如果人們預期價格仍將進一步上漲，尤其漲幅很快時，就會產生套利的空間，炒房行為也會因此產生。治理炒房，只能從解決供求矛盾入手，通過平衡供求關系，使套利空間逐漸消失。但是，在房地產市場上存在泡沫的時候，預期可能會起主要的作用：人們預期房價上漲時，將會進一步推高房價，從而產生套利空間；人們預期泡沫破裂時，則會使房價迅速下降甚至下跌，從而使套利空間消失，有關套利者也可能因此蒙受損失。所以，在當前的房地產領域，盡管炒房者經常受到道義與輿論的譴責，但它卻是合法的交易行為。
而在經濟適用房和廉租房領域的套利行為，則是違規違法行為，應受到嚴厲禁止。因為從社會住房政策角度來講，廉租房政策，是保護城市低收入家庭基本住房權不受侵犯的一項社會政策，也是一項實現社會公平的公共政策。如果不符合保障條件的個人或家庭，通過不法手段享受政策保障，就會擠占本應受到保障的群體的利益，形成更大的不公平。就目前體制來看，發生在廉租房領域的“套利空間”，主要存在以下兩種情形：
一是欺瞞。即不符合廉租房保障條件的家庭，通過隱瞞家庭真實收入信息而騙取政策享受待遇。由于目前我國居民家庭收入所處的各個行業工資構成差異較大，工資外收入來源復雜且不透明，以及目前我國尚未建立起全面有效的信息化統計體系，因此，單靠家庭來申報以及靠書面審核之后的公示，還是不足以從根本上消除居民家庭套利空間的。
二是權力尋租。權力尋租，是源于經濟學中一個解釋特定腐敗現象的尋租理論。這里，租金指一切稀缺的生產要素所帶來的超額收入。現代研究發現，政府的政策干預和行政管制，可以造成人為的稀缺，因此也會形成超額收入。這種要進行尋求干預和管制從而獲取租金的活動，被簡稱為尋租。權力尋租，是發生在政府和私人之間以及經濟活動領域的，旨在獲取權力租的腐敗行為。結合廉租房來看，當廉租房管理制度尚未建立或未健全時，就存在廉租房權力尋租行為的空間。而通過“走后門”得到廉租房資格的人，就有可能私下出租房屋，從而獲取收益。
上述兩種情形，都是違反政策與法律的行為。但是，只要制度有漏洞，就會有套利行為發生的空間。因此，防止廉租房中出現套利空間，也必須主要從制度上加以“補漏”：
首先，針對居民個體家庭的欺瞞行為。一方面，要加快建立城市家庭收入征信體系，使居民家庭收入更加透明，且可核對、可查驗，從而從源頭上做到防止瞞報收入。另一方面，要加大事前震懾和事后懲罰的力度，讓人們在機會主義面前畏懼。各地政府在出臺廉租房保障對象標準認定與管理辦法中，也可進一步細化對欺瞞行為的懲罰措施，并且使其具有可操作性。
其次，針對權力尋租的腐敗行為。這也要從兩手抓起。一手抓加大懲治腐敗力度；一手抓權力下放。《意見》提出，要將解決城市低收入家庭的住房困難，作為政府公共服務的一項重要職責。因此，政府在制定廉租房管理細則時，在具體執行《意見》的過程中，也應多一些、再多一些責任感和服務意識。
再次，通過完善住房租賃市場制度。例如，加強租賃登記管理和住房合同管理，實行強制性的租賃登記制度，增強租賃信息的透明度等，從而杜絕廉租房轉租行為。
(作者系北京師范大學房地產研究中心副主任、副教授)
|