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眾所周知，在今天的中國“房改”中，開發商不僅是市場供應的主體，而且也成為房地產和住房產業真正的壟斷者和操控者。那么，中國這種以開發商住房供應模式為主體的“房改”，究竟是否能真正地滿足了城鎮居民提高住房水平和全面小康發展的需要、促進了住房產業及房地產市場的發展、從而真正成為支撐中國經濟發展的生力軍和健康力量呢？
這里首先應該算清的一筆“大賬”，就是要不折不扣地實現作為全面小康歷史任務中最重要一環的住房小康，中國的房地產市場每年實現“有效銷售”的商品住房究竟應該有多少。
根據國家的《人口發展“十一五”和2020年規劃》預測，到2010年和2020年，我國的城鎮人口將分別達到6.8億和8.7億。要達到建設部制定的住房小康標準（在2010年城鎮居民人均住房建筑面積達到30平方米，2020年提高到35平方米，同時最低收入家庭人均住房建筑面積不得低于20平方米），屆時全國城鎮存有的總的住房面積，就必須分別達到204億平方米（2010年）和304.5億平方米（2020年）。
我們已經知道，到2006年底全國城鎮居民住房總面積為100.65億平方米，那么要實現中國城鎮居民住房小康的兩步走的目標，必須使全國城鎮居民住房的總面積在2010年和2020年分別凈增103.35億平方米和203.85億平方米。
從目前情況來看，我們到2010年實現城鎮人均住房30平方米建筑面積的小康第一步目標已成為不可能完全的“歷史任務”。因為要實現這一目標，算上今年，我們每年平均需建造并銷售25億平方米以上的住房，這相當于一年就要完成“房改”這九年開發商一共銷售出去的商品住房。而這對開發商來說無論如何是不可能做到的。
所以，為了“全面小康”的目標，我們只能把到2020年中國城鎮的《全面建設小康社會居住目標》，由“兩步走”并為“一步走”。即把到2020年城鎮住房凈增203.85億平方米、實現人均住房建筑面積35平方米住房小康的“終極目標”，分解到今后14年的住房建設和供應中。
而要實現城鎮居民住房凈增203.85億平方米的目標，還要除去每年在城市大規模改造中所拆遷的住房（拆遷率定為2%）以及由于城鄉規劃的發展及城區的擴大而由農民轉變為市民的“農改非”人口的住房。據估算，這些每年“帶房進城”的“新市民”，不超過500萬人。在今后14年里，以他們人均“帶房”40平方米來計算（這是國家小康標準2020年的農村人均住房目標），每年這500萬“帶房新市民”會給城市新增加住房面積2億平方米。由于有很多劃入新城區的農民住房立即就會遇到拆遷改造（初步估算為四分之一），所以實際這500萬人實際“帶入”新城區的住房為1.5億平方米。全國城鎮每年因拆遷改造“損耗”的4億平方米，減去這增加的1.5億平方米，每年“非新建住房因素”而實際增減的住房，就應該為負的2.5億平方米。14年總共減少35億平方米。只有加上這35億平方米，到2020年全國城鎮的住房才能實現凈增203.85億平方米的目標。
因此，在未來的14年中，中國城鎮只有總共增加238.85億建筑平方米的居民住房面積（相當于平均每年需新建17.06億平方米的居民住房，約為17億）。但要叫現今主導和操控中國房地產市場的開發商，每年提供并銷售出去如此海量的新建城鎮居民住房幾乎可以肯定是不可能的。
根據國家統計局的統計年鑒，在過去5年里，中國房地產市場每年銷售的商品住房分別為2.37、2.98、3.38、4.96和5.5（估算）億平方米建筑面積。這和住房小康建設所必需的每年17億平方米的任務相比，完成最好的年份也僅達32%。從全國來說，這并不是因為開發商供應不夠，而是老百姓買不起，開發商賣不掉。每年數次的從國家發改委和統計局傳出來的統計數據都表明，全國商品房的空置面積都在1億平方米以上。
這就充分說明，在開發商操控的房地產市場下，住房問題的主要矛盾不是出在供應上，因為開發商在僅僅提供社會正常需求三分之一還不到的情況下，就出現了大量的新建商品房的空置。中國住房問題的矛盾的主要方面，恰恰出在中國“房改”和房地產市場的實際“主宰者”——開發商特殊利益集團及開發商模式的自身上。 |
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