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“政府可以說(shuō)是房地產(chǎn)最大的贏家”
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“銀行是吃了買(mǎi)房人再吃賣(mài)房人”
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推高房?jī)r(jià)——“媒體非常有用”
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開(kāi)發(fā)商“賺取的利潤(rùn)是普通人難以想象的”
本報(bào)訊
在本報(bào)記者的要求下，南昌紅谷置業(yè)投資有限公司總經(jīng)理汪斌為記者提供了一份其開(kāi)發(fā)的樓產(chǎn)項(xiàng)目“地中海陽(yáng)光”的成本清單。記者發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商、地方政府、銀行、媒體四個(gè)利益體形成一條“泡沫”制造鏈，將房?jī)r(jià)不斷推高。
汪斌為記者“清算”了政府從中的收益，發(fā)現(xiàn)政府收益超過(guò)了房?jī)r(jià)的1/3，可以說(shuō)政府是房地產(chǎn)最大的贏家。
開(kāi)發(fā)商是利潤(rùn)的第二大主體。“即便是中部地區(qū)的城市，一個(gè)項(xiàng)目賺1000萬(wàn)元的純利潤(rùn)也很常見(jiàn)”，南昌市一名開(kāi)發(fā)商坦言。
江蘇省長(zhǎng)發(fā)都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司董事長(zhǎng)周力明說(shuō)，銀行是吃了買(mǎi)房人再吃賣(mài)房人。近10年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款始終是銀行利潤(rùn)最大的一塊。
“媒體非常有用。”汪斌坦言，行業(yè)內(nèi)基本上是成本價(jià)的3%至5%要投放至媒體。媒體為樓盤(pán)銷(xiāo)售造勢(shì)，炮制出諸如某樓盤(pán)“消費(fèi)者連夜排隊(duì)買(mǎi)房”等“新聞”。
高地價(jià)——高房?jī)r(jià)的惡性循環(huán)仍在繼續(xù)。“國(guó)企抬價(jià)的現(xiàn)象很普遍，搶地?fù)尩孟癔偭艘粯印！蹦暇┦衅挚趨^(qū)國(guó)土局一位不愿透露姓名的干部告訴記者。
記者近日在江蘇、江西采訪時(shí)，多位基層國(guó)土部門(mén)干部向記者反映，近期多個(gè)城市土地拍賣(mài)中頻頻出現(xiàn)國(guó)企制造新“地王”現(xiàn)象，地價(jià)紛紛超過(guò)2007年的歷史最高位。
南昌市土地交易中心主任錢(qián)友庚認(rèn)為，“地王”頻出不是好現(xiàn)象，除了制造房?jī)r(jià)上漲外，過(guò)多的資金沉淀在房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的損害很大。
他認(rèn)為，土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)都有潛規(guī)則。國(guó)有企業(yè)不怕地價(jià)高，因?yàn)橘Y產(chǎn)在賬上，拿到地就可以再去融資再去搞項(xiàng)目，這里虧損那里能賺回來(lái)。房地產(chǎn)上市公司進(jìn)入一種“高地價(jià)→高股價(jià)→更高地價(jià)”惡性循環(huán)。“國(guó)企現(xiàn)在不差錢(qián)，上市公司可以圈股民的錢(qián)，但是地價(jià)和房?jī)r(jià)高企帶來(lái)的巨大系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)最終要金融機(jī)構(gòu)和股民承擔(dān)，最終買(mǎi)單的是老百姓。”錢(qián)友庚說(shuō)。
學(xué)者羊慧明等業(yè)內(nèi)人士表示，如果國(guó)內(nèi)一線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)被哄抬炒高，將可能重蹈東京樓市“急漲長(zhǎng)跌”的覆轍。事實(shí)上，北京、上海的人均收入還不到東京的1/10，而房?jī)r(jià)已比肩東京。換言之，京滬房?jī)r(jià)已經(jīng)把未來(lái)十余年的空間都透支了。日本的地產(chǎn)泡沫是一個(gè)富裕社會(huì)的泡沫，都拖垮了日本經(jīng)濟(jì)，而中國(guó)還是一個(gè)整體不富裕的社會(huì)，出現(xiàn)超過(guò)日本的房地產(chǎn)泡沫，其災(zāi)難性后果將更可怕。
專(zhuān)家們表示，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)尚未企穩(wěn)，全球經(jīng)濟(jì)還在蕭條期的情況下資產(chǎn)泡沫膨脹，對(duì)中國(guó)而言絕非福音。泡沫加速膨脹后一旦貨幣政策調(diào)整、社會(huì)預(yù)期改變，泡沫隨時(shí)可能破裂，將動(dòng)搖市場(chǎng)信心，居民財(cái)富損失和金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)損失都會(huì)嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。
一份樓盤(pán)“成本清單”揭秘高房?jī)r(jià)利益鏈
在記者的要求下，南昌紅谷置業(yè)投資有限公司總經(jīng)理汪斌為記者提供了一份其開(kāi)發(fā)的樓產(chǎn)項(xiàng)目“地中海陽(yáng)光”的成本清單。從這份清單可以粗略地發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)的構(gòu)成中，存在多個(gè)利益體，其中，開(kāi)發(fā)商、地方政府、銀行、媒體算得上是前四大，他們形成一條“泡沫”制造鏈，從拍賣(mài)土地價(jià)高者得、虛假宣傳誤導(dǎo)消費(fèi)、囤積居奇哄抬房?jī)r(jià)、高息放貸加重成本等方面，將房?jī)r(jià)不斷推高，以攫取更大價(jià)值。
國(guó)企瘋狂搶地吹大資產(chǎn)泡沫為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇“埋”下地雷
“國(guó)企抬價(jià)的現(xiàn)象很普遍，搶地?fù)尩孟癔偭艘粯印！蹦暇┦衅挚趨^(qū)國(guó)土局一位不愿透露姓名的干部告訴記者，近期南京市要拍賣(mài)7幅地塊，浦口區(qū)打算拿出2塊地，但是現(xiàn)在有多家國(guó)企來(lái)爭(zhēng)。
記者近日在江蘇、江西采訪時(shí)，多位基層國(guó)土部門(mén)干部向記者反映，近期多個(gè)城市土地拍賣(mài)中頻頻出現(xiàn)國(guó)企制造新“地王”現(xiàn)象，地價(jià)紛紛超過(guò)2007年的歷史最高位。大規(guī)模出現(xiàn)的地價(jià)新紀(jì)錄不僅短期內(nèi)會(huì)拉動(dòng)周邊房?jī)r(jià)上漲，在未來(lái)多年內(nèi)還會(huì)因自身成本過(guò)高而不斷刷新房?jī)r(jià)紀(jì)錄。
專(zhuān)家：京滬未來(lái)十余年房?jī)r(jià)已被透支
災(zāi)難性后果將比日本更可怕
學(xué)者羊慧明等業(yè)內(nèi)人士表示，如果國(guó)內(nèi)一線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)被哄抬炒高，將可能重蹈東京樓市“急漲長(zhǎng)跌”的覆轍。一些經(jīng)濟(jì)界人士認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很大，前車(chē)之鑒不能不重視。
事實(shí)上，北京、上海的人均收入還不到東京的1/10，而房?jī)r(jià)已比肩東京，一套100平方米的普通公寓(清水房)房?jī)r(jià)達(dá)200萬(wàn)元人民幣以上，即以家庭戶均年收入6萬(wàn)元計(jì)算，房?jī)r(jià)收入比已超過(guò)30倍。 |