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從各地最近掛牌及交易情況看，土地市場“回暖”跡象日益明顯，新一輪的放量有可能即將到來。究其原因，既有樓市總體向好因素的推動，也和地方政府積極推地、謹(jǐn)慎“護(hù)地”有關(guān)。經(jīng)過了前年的狂熱和去年的回落之后，今年城市地價或可在持續(xù)低迷后轉(zhuǎn)趨平穩(wěn)。
“回暖”跡象日益明顯
樓市走向未卜，但已悄悄將“暖意”傳至上游的土地市場。上海市規(guī)劃和國土資源管理局新發(fā)布的公告顯示，備受關(guān)注的第23號土地出讓公告已經(jīng)有果：14幅土地全部找到買家，其中總面積為65.3萬平方米的八幅住宅用地均以不錯的價格成交。在土地市場沉寂許久后，如此數(shù)量的住宅用地集中上市，是上海今年以來的首次。
這八幅住宅用地中，面積最大的是松江區(qū)辰花路15號B地塊，總面積為18.65126公頃，共有39家開發(fā)商領(lǐng)取掛牌文件，最后有四家開發(fā)商報名競買。最后，由綠地集團(tuán)以9.57億元的價格競得。這是今年以來上海出讓的“最貴”的地塊。其余住宅地塊成交價在數(shù)百萬至數(shù)億元之間。今年第一季度，上海市規(guī)土部門發(fā)布了27個公告，出讓97幅地塊，其中住、商、辦等商品房地塊34幅，占總量35.05%，比去年同期增長17.27%。
“加快推地”是今年一季度以來國內(nèi)土地市場的關(guān)鍵詞。3月份中原地產(chǎn)監(jiān)測的12個城市中，北京、上海、天津和南京土地供應(yīng)面積較前12個月均值均出現(xiàn)上升。其中上海推出76公頃居住用地，較前12個月均值增長261%，超過2月份供應(yīng)量的三倍；深圳推出八公頃居住用地，突破五個月以來居住用地的“零供應(yīng)”。同時，久違的競價、溢價成交現(xiàn)象重現(xiàn)市場。金地集團(tuán)以5.6億元拿下上海“第23號公告”中的青浦徐涇鎮(zhèn)3號地塊雖有底價成交的情況出現(xiàn)，但流拍尤其是住宅用地流拍很少出現(xiàn)。可見，目前土地市場的“回暖”，是政府和開發(fā)商在市場面前不約而同達(dá)成的“默契”。
瀏覽近期京、滬、深等城市國土資源管理部門的網(wǎng)站，可以發(fā)現(xiàn)土地招拍掛的信息變得密集，可以預(yù)想新一輪土地放量即將到來。
三大因素推動土地交易放量增長
綜合分析來看，此輪土地市場的“放量”，主要原因有三：一是樓市“暖意”傳導(dǎo)所致。雖然個別城市出現(xiàn)交易量的波動，但一季度至今樓市總體轉(zhuǎn)好明顯。向好的形勢影響了開發(fā)商對后市的預(yù)期，增大了拿地積極性。易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，隨著住宅市場的回暖，房價由跌轉(zhuǎn)漲，自然帶動土地市場的反彈。
二是政府降價、“護(hù)地”意識明顯。雖然溢價超過八成，但拿下上海青浦徐涇鎮(zhèn)3號地塊的開發(fā)商還是“占了便宜”。因?yàn)椋摰貕K2007年12月曾由另一家開發(fā)商以近7億元的價格摘得，成交樓板價7032元/平方米。此次交易，地方政府為這地塊訂下的起始樓板價僅為3000元/平方米，已不到一年前的一半。5.6億元的成交價，較一年前已“縮水”很多。國土資源部公布的《2009年第一季度全國主要城市地價狀況分析報告》顯示，第一季度全國城市地價總體水平為3189元/平方米，環(huán)比下降了1.53%，增幅明顯低于2008年同期水平，下降了3.07個百分點(diǎn)。這是2004年以來全國地價首次出現(xiàn)季度下跌。
三是“保增長”壓力所致。土地出讓收入在地方財政中一直占據(jù)相當(dāng)高的比例。在“保增長”的政策取向之下，不少地方政府無疑會更加珍視“賣地”到手的黃金白銀。北孚地產(chǎn)研究所副所長劉光東還表示，近一段時間來，一些地方政府在土地交易中“謹(jǐn)慎”了許多，比如事先會進(jìn)行詢價，先“物色”好開發(fā)商后再掛牌等。此舉十分耐人尋味。
城市地價有望在持續(xù)低迷后趨于平穩(wěn)
經(jīng)歷了2007年的“地王狂熱”和2008年的“不斷流標(biāo)”后，今年的土地市場將何去何從？回答這個問題，供需雙方因素都需考慮：
一是作為供方的地方政府。進(jìn)入2009年，已較少聽到有地方政府強(qiáng)調(diào)“土地緊缺”的話語。相反，從已公布的情況看，不少地方政府增加了今年的土地供應(yīng)指標(biāo)，推地?zé)崆橐裁黠@增強(qiáng)。其中既有保障性住房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要，也是為樓市準(zhǔn)備供應(yīng)量的“未雨綢繆”之舉。某種程度上說，能否及時推地并保證土地成功出讓，關(guān)系到地方政府“保增長”的大局。不過，經(jīng)歷了多年來競拍不斷走高的情況，目前的土地價格已經(jīng)令人望而生畏，這考驗(yàn)著地方政府的推地策略。
二是作為需方的開發(fā)商。從已有的各類統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，相比于房、地交易的“回暖”，開發(fā)商拿地、投資的熱情相對要低，信貸等政策面上的相關(guān)“激勵”措施也不夠明朗。
戴德梁行對京、滬、深、穗等一線城市土地市場的跟蹤統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，第一季度居住用地及含居住用地的綜合性用地的成交面積同比萎縮67%，占全部土地成交的比例也由去年同期的50%下降至20%。該機(jī)構(gòu)中國區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮表示，2009年上半年開發(fā)商整體資金狀況仍會處于較緊張的階段，對外擴(kuò)張步伐已顯著放緩。這種態(tài)勢，將直接影響到后續(xù)拿地量。
中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)最新公布的報告認(rèn)為，受勞動就業(yè)、土地財政、進(jìn)出口貿(mào)易、利用外資等宏觀經(jīng)濟(jì)形勢影響，預(yù)計2009年我國土地市場需求仍將低迷。
不過，與房價相比，政府這只有形之手對地價的作用力更直接；促進(jìn)土地市場“理性回歸”，政府也更有主動權(quán)。 |