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4萬億投資計劃給土地利用提出了“開源節流”的新課題。近期國土資源部土地利用司的十余位專家“南下北上”調研發現，目前在土地二級市場仍有大量閑置土地。國土資源部法律中心專家顧問楊重光等專家認為，應建立一個規范的“土地流轉二級市場”，盤活閑置資源，破解4萬億投資用地矛盾。
二級市場大量閑置土地亟待盤活
“3月中旬剛結束了調研，正在匯總材料。”調研參與者、國土資源部法律中心專家顧問楊重光教授近日表示，為摸清經濟下行對地方用地情況帶來的實際影響，國土資源部于3月份組織了兩路調研隊伍，分赴廣東東莞和黑龍江哈爾濱兩地進行調研。東莞和哈爾濱被選為此次調查的重點，與這兩地同屬于產業結構升級重點地區，一南一北分布可以反映當前經濟局勢下用地全貌的因素有關。
調研發現，目前在土地二級市場仍有大量閑置土地亟待盤活。楊重光在廣東東莞市調研期間發現，眾多出口加工型企業受累于全球金融危機，或倒閉或遷出，致使大量廠房及辦公用地閑置，這不但影響到“收租型”地方經濟，更給產業和用地結構調整設置了現實壁壘。
“這種閑置肯定會推動下一步政策的制定。”楊重光透露，自3月中旬就開始的這次南北調研，主要目的在于摸清土地存量。對東莞的調研持續了1個多星期，在3月15日前后結束。調研組走訪了很多開發商和村鎮辦事處、農民家庭。最讓調研組感觸的是，經濟下行現實使當地很多廠房、土地閑置，一些依靠出租廠房、住宅為生的當地居民生計受到影響。
“存在這樣的情況說明土地資源沒有得到充分有效利用。在‘擴內需、保增長’的背景下，地方政府用地指標十分緊張，而這些廠房資源閑置，對土地利用來說是浪費。”中國土地勘測規劃院副工程師鄒曉云表示，“擴內需”投資主要是基礎設施投資，占用的土地多為城市邊界范圍外的土地，尤其是耕地，這對地方政府的用地指標影響比較大。目前，地方政府有限的用地指標只能優先保證中央投資項目地方的投資項目，只能尋求限制用地等資源解決。
住宅用地二級流轉需建立統一規范政策
隨著4萬億投資保增長計劃的逐一落實，用地指標日漸趨緊已是不爭的事實。但像東莞這樣土地一經拍賣，即便閑置也沒法再收回的局面，在全國各地屢見不鮮。因而，在楊重光等專家看來，建立一個規范的“土地流轉二級市場”，將成為破解4萬億投資用地矛盾的關鍵。
對于住宅用地的二級流轉，楊重光認為更有必要建立統一的規范政策。中央4萬億投資計劃里面，有相當部分涉及棚戶區改造，這實際上也是一種土地置換。
楊重光在深圳調研時還發現，由于2007年眾多房地產企業高價拿地，地價下降后無力入市，目前在深圳局部地區已經形成相對的土地閑置。而對于這部分市場壓力的釋放，地方政府目前除了允許企業緩繳土地出讓金、延期開發外，似乎再想不到更好的辦法。在楊重光看來，鼓勵企業間“互通有無”的二級市場交易，或許不失為破解之法。
楊重光表示，從經濟發展角度來講，土地二級市場的流轉將來一定要進行很好的研究，特別是在經濟發達城市。就目前來看，要規范土地二級流轉，需要考慮的問題有很多。比如首先要摸清情況，到底有多少二手地閑置在政府或企業手里；其次，對于二手地的使用年限和價格參照要有清晰界定，比如工業用地是50年使用權，如果轉讓時剩余時間不到50年了，是延長時間再轉讓，還是按照剩余年限計算價格，這都需要政策有明確規定。
土地雙軌制是一個重要障礙
“這個市場不是完全由政府主導交易的，而是在土地權利人之間相互轉讓。”楊重光表示，土地流轉二級市場如果能夠搞活，將直接關系到地方產業結構和用地結構的調整。因此他斷言：“將來這塊兒肯定要出政策。”
據記者了解，目前土地交易政策更多關注的是一級市場，土地二級流轉還未被納入統一的政策視野。這類交易大都在私下里進行。相比于工業用地，目前住宅、商業等經營性用地二級地塊交易相對活躍，且以股權交易為主。
“我們呼吁、歡迎建立二級土地交易市場。”一家北京房產公司的銷售副總經理彭先生對記者說：“我們這樣資金實力雄厚的企業希望、歡迎建立完善的土地二級市場，這樣，我們就多一個選擇。而且政府出面，企業也可以降低交易風險。”這代表了很多大企業的心聲，這些發展良好的房地產開發商們希望能多渠道拿到土地。在這些企業看來，政府出面建立的完善的二級土地交易市場，交易成本相對較低，風險也小得多。而企業間進行項目收購，不僅手續煩瑣、要求四證齊全，還有會計、法律等等一系列環節，這其中任何一個環節都不能出問題，交易起來非常麻煩。
其實，從技術上來說，建立一個二級土地交易市場并不難，只要在產權交易中心下設一個土地交易中心即可。但是，建立完善的土地二級交易市場的困難并不只來自技術，還有很多其他因素。
彭先生對記者說：“目前的土地實際上是雙軌的，去年7月全部招標前，很多土地是協議出來的，地價非常便宜。但是，招標后，地價相對就很高。兩種供地渠道不同，地價不同，實際上形成了土地的雙軌制。這需要時間來消化，事實上存在的土地雙軌制是一個重要的障礙。這是政府方面所要考慮的。” |