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為解決農村中小企業融資難題，近年來，江蘇省在海門市等地試行用集體建設用地抵押貸款，由于操作得當，未出現一起呆壞賬，實現了銀企“雙贏”。
完善抵押辦法 化解銀行風險
據江蘇省銀監局和江蘇省國土廳介紹，從2002年起，江蘇省政府確定海門市為集體建設用地使用制度改革試點。海門市結合地方實際制訂了一系列管理辦法，規范流轉、登記程序。
5年來，海門市共辦理集體建設用地出讓方式流轉417宗，流轉面積4357畝，涉及土地收益4.3億元。截至2008年8月底，海門市農發行、工行、農行、中行、建行、交行、江蘇銀行和農聯社等7家銀行開辦的此項業務覆蓋了全市82%的鄉鎮，累放集體土地抵押貸款7.5億元，涉及的地上建筑物抵押貸款22.5億元，合計超過30億元。他們的具體做法是：
完善集體土地使用權抵押操作辦法，做到“三個方面”明確。明確貸款對象是受讓集體土地使用權、繳足全部出讓金、取得《集體土地使用證》并有地上建筑物的農村中小企業；明確土地為海門城區、開發區和一般區域內的納入當地整體工業區域范圍的工業用房屋及集體出讓土地；明確集體抵押土地用途不得轉移，依法取得且設定抵押的集體建設用地不得用于商品住宅的開發。集體土地抵押貸款的申請、審批、登記、發證、注銷在嚴格參照國有土地的辦理流程辦理的同時，還增加土地所有者同意抵押的書面證明材料，解決了集體建設用地使用權抵押方面的法律和操作層面的障礙。
集體土地使用權抵押操作的辦法得到了金融系統的支持，化解了企業和銀行的擔憂。當地人行和銀監部門十分關注改革試點工作的進展，每年都要組織人員對集體土地抵押貸款業務進行調查，了解風險處置情況；取得上級行支持，農行和農發行總、分行的職能部門先后多次來海門市調研，農行江蘇省分行專門就集體流轉土地使用權抵押問題出具了《法律審查意見書》，省、市分行對農行海門市支行進行特別授權；工行南通分行研究海門市支行申請集體土地抵押貸款問題，全力支持該項業務的拓展和延續。
中國農業銀行海門市支行信貸管理科科長張建平說，2003年開展這項業務，當時最大的顧慮是擔心這些土地身份不合法，如果企業出現風險，銀行無法按照合法的程序拍賣這些土地。國土部門對銀行作出了承諾，保證如果企業出現還貸危機，集體土地又不能上市交易的情況，則由國土局按照雙方約定的價格回購這些土地，保證不讓銀行受到損失。
海門市政府要求國土資源部門編制了集體建設用地使用權抵押操作指南，提高了效率，防范了風險。一是防集體土地使用權價格與抵押率風險，各銀行業金融機構根據土地的用途、土地的等級(所處的地理位置)、土地的使用年限確定集體土地使用權不同的價格和不同的抵押率。二是防土地閑置風險。三是防已設定抵押的集體土地上新增廠房后的風險。四是防已發生的風險。截止2008年8月，涉及集體土地抵押的不良貸款239萬元，農行和中行在訴訟、拍賣過程中均得到了國土資源、建設和司法部門的幫助和支持，客觀、合法和合理解決了不良貸款的處置問題。
盤活了存量土地拓寬農村小企業融資渠道
江蘇銀監局和國土部門人士認為，海門的探索具有多重意義：
一是盤活了存量土地，解決了“一證”抵押手續不完善帶來的抵押資產管理上的風險隱患。受諸多原因影響，鄉辦企業、村辦企占用大量的集體建設用地，集體建設用地入市流轉、抵押貸款業務顯化了集體土地資產，為推動農村小企業加快建立現代企業制度創造了必要條件。
農行海門市支行開辦集體土地抵押貸款以來，增加了原存量貸款中房產抵押項下集體土地抵押，4個企業在完善抵押手續的同時還增加了增量貸款1000多萬元。
二是打開了農村小企業融資空間，拓寬了營銷農村小企業貸款渠道。近年來，工行海門市支行拓展小企業客戶的60%和貸款余額的40%在農村建制鎮，4年來累放集體土地抵押及地面建筑物抵押貸款8億元，余額1.8億元，占其整個支行小企業貸款余額的23%。就海門市已流轉的工業用途集體出讓土地而言，按海門市工業用地出讓最低價標準每畝13.6元的70%及地上建筑物評估價測算，可增加融資空間15億元至20億元，十分有利于小企業的成長和發展。
海門市工業用呢廠總經理秦建榮說：自己在2004年買下了6畝土地建企業，用這6畝土地貸款48萬元，2008年，市場情況不好，企業決定轉型，需要上新的設備，企業又利用土地進行第二輪貸款，每畝土地的貸款額度提高到了14萬元，真正解決了企業的燃眉之急。
三是解開了因農村小企業房屋所有權與土地使用權在抵押上錯位而形成的當前農村小企業貸款難、銀行難貸款的死結，減少了企業互保貸款形成的風險。從2000年至今，沒有發生過一筆呆壞賬，企業的融資負擔得到了解決。銀行也獲得了良好的收益。
地處海門市東北部的麒麟鎮，過去大多數小企業因為缺少抵押物而貸款難，集體建設用地使用權流轉以后，全鎮占用集體土地的小企業均通過確權、登記，領取了集體土地使用權證和房產證，工行、農行和農聯社在該鎮的小企業貸款中，集體土地及地面建筑物抵押的貸款就占50%，余額超過4000萬元，22個企業解決了貸款的互保問題。 |