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新華社記者 周衡義
攝 | 2007年的夏天，對于湖南的房地產商來說，猶如上了天堂，房價每天都在強勁攀升，售樓部總是擠滿了前來咨詢、購房的人群，白花花的鈔票源源不斷流進自己的荷包；而僅僅一年的時光，昔日的輝煌便成了空前的冷清和寂寥，一股猝不及防的“夏日寒流”，讓湖南房地產商人感受到刺骨的涼意。
“買房子送車庫，購別墅贈轎車，江景房一口價2998元/平方米……”長沙市各大報紙上鋪天蓋地的廣告，仍然難以打動購房者的心。“房子幾個星期都賣不了一套，再這樣冷清下去，賣樓的恐怕要變成跳樓的了。”長沙市南郊某別墅樓盤售樓部，售樓員陳冬梅無可奈何地對記者如是說道。
樓市“供過于求”以至于寒流突襲
這股強大的“夏日寒流”，引起了湖南省政府各有關部門的高度關注。湖南省建設廳、省統計局、省國土資源廳、省發展和改革委員會、中國人民銀行長沙中心支行、中國銀行業監督管理委員會湖南監管局、國家統計局湖南調查總隊、長沙市房屋產權管理局及部分房地產開發企業不久前在長沙召開聯席會議，分析和研究2008年上半年房地產市場形勢。
統計數據表明，2008年上半年，湖南省房地產市場呈現出增長放緩的態勢，市場已經“供過于求”，宏觀調控政策效應顯現，房價上漲得到抑制。
湖南省建設廳房地產處處長彭先成說，“供過于求”最明顯的表現就是商品房銷售面積增長明顯放緩，空置面積增加。今年上半年，湖南省商品房銷售面積1050.9萬平方米，增幅下降38.5個百分點，其中商品住宅956.1萬平方米，增幅下降45.2個百分點。全省商品房銷售額256.2億元，增幅下降48.2個百分點，其中商品住宅銷售額216.9億元，增幅下降74個百分點。全省商品房空置面積241.4萬平方米，同比增長31.7%，其中商品住宅空置面積141.9萬平方米。
與此同時，湖南省商品房施工面積7646.7萬平方米再創新高，同比增長34%，其中商品住宅6177.8萬平方米，同比增長38.8%。商品房新開工面積2361.1萬平方米，同比增長34.3%，其中商品住宅1957.9萬平方米，同比增長41.8%。
彭先成認為，今年上半年，商品房新開工面積增幅高于銷售面積增幅26.3個百分點，預示著下半年房地產市場將維持供大于求的格局，商品房銷售壓力較大，市場競爭加劇。但是由于征地拆遷費用增長較快，鋼材、水泥等建材價格普遍上漲，勞動力成本快速增加，都將導致商品房成本增加，商品住宅價格下跌空間有限。
樓市大打“價格戰”消費者持幣觀望不領情
雖然房地產開發成本呈現上升趨勢，但樓市的價格戰在湖南仍然不斷火熱上演。萬科在長沙的西街庭院項目推出“狂喜價4180元/平方米”，價格低于周邊項目和前期銷售價格，業內人士認為萬科此舉意在盡快回籠資金，持幣過冬。
萬科的價格策略既給競爭對手以巨大壓力，也被各大房地產商競相效仿。長沙市的東門尚苑、圣力華苑、方略瀟邦、廣場之星、世景華庭、湘楚家園等六家樓盤推出“3000元/平方米購房運動”，客戶訪問量明顯增加，市民們對于每平方米3000元的價格普遍表示比較認可。
記者了解到，聯袂發起此次活動的六個樓盤，或位于長沙遠大路東南新城，或地處星沙中心區，或緊鄰萬家麗路北，價格卻驚人一致：單價均為每平方米3000元左右，有的最低起價降到了2680元。
業內人士告訴記者，事實上，“3000元/平方米購房運動”是政府對房地產市場宏觀調控的必然產物。目前，各級政府加大了住房保障力度，國務院三令五申嚴厲打擊炒房炒地行為，貨幣政策從緊，土地交易清淡，樓盤普遍遭遇銷售危機，開發商大多面臨資金危機。開發商急于推盤促銷以求盡可能實現樓盤銷售回籠資金，消費者則持續觀望持幣惜購，房價呈現出明顯的下降趨勢。
數位有購房意向的長沙市民向記者表示，他們認為房價現在仍然處于高位，還有巨大的下降空間。
不少開發商則向記者坦承，目前正處于一個尷尬局面：不降價房子賣不掉，想降價卻擔心降價后消費者可能繼續觀望、買漲不買跌；更有開發商擔心以前的老業主會仿照深圳等地的“差價補償”而使自己陷入左右為難的境地。
房價波動較大或將致金融風險加劇
樓市慘淡的另一個風向標是土地招拍掛市場的冷清。2008年上半年，全省購置土地788.1公頃，同比減少36.7%，土地成交價款52.4億元，同比減少10.7%。這一數據充分說明房地產開發企業投資信心不足，購地意愿降低。
前不久一則“北辰實業長沙退地”的傳聞在互聯網炒得火熱，受“退地”傳聞困擾的北辰實業為此發布公告稱，“北辰實業從長沙退地”完全是子虛烏有，稱“公司自去年7月24日中標長沙新河三角洲開發項目后，前期準備工作進展順利。目前，總體規劃方案已基本完成，首開區規劃設計開始啟動，可行性研究報告和環境評估報告也已編制完成。根據公司計劃，長沙項目力爭于2008年三季度完成住宅首開區的住宅方案設計，力爭在2008年4季度開始施工。”
盡管北辰實業的公告否認了退地傳聞，但是由于受樓市銷售萎靡影響，長沙新河三角洲地塊周邊樓盤的銷售價格已下調至4400元/平方米左右，這一銷售價格無形中對新建項目的預期銷售價格形成了制約。2007年，正是財大氣粗的北辰實業與北京城市開發集團有限責任公司以92億元的高價聯合競得長沙新河三角洲地塊，創下全國單宗土地拍賣最高價格的紀錄。
湖南房地產市場突如其來的“夏日寒流”，使得消費者持幣觀望氣氛空前濃厚。長沙市商品房交易量連續五個月萎縮，這在近10年首次出現。這也說明2008年上半年湖南省房地產市場處在動蕩調整中，投機性住房需求得到抑制，投資性住房需求減少，住房消費增長回落。
湖南省建設廳分析認為，當前樓市存在突出的問題主要表現在房地產開發貸款壞賬及住房消費貸款違約現象都有所增加，同時由于絕大多數貸款依靠不動產抵押擔保投放，如果房價波動較大，將導致金融風險進一步加劇。由于部分開發企業資金供應鏈緊張，買地、報建項目減少。緊縮的信貸政策不僅直接影響開發企業融資，也對購房者的購房行為產生一定的影響，開發企業資金回籠受阻。在住房剛性需求持續增加的情況下，明后年有可能出現銷售突然放量、商品房供不應求、房價大起大落的狀況。
記者采訪中了解到，為使房地產市場“轉暖”，湖南省各地正在積極研究制定激活二手房市場的政策措施，增加住房有效需求，住房消費有望升溫。近日，長沙市出臺有關政策，將二手房交易綜合稅暫由1.98%下調至1.1%，這一政策對于盤活市場存量房、激活房地產市場將起到積極作用。 |