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“領到新土地證那天我甭提多高興了！新證有圖有尺寸，面積很準確；我們現在心里有底了，感覺自己的權益得到了保障。今后憑新證還能領到和城里人一樣的房產證，還能上市交易哩，農民的房子真正成了自己的財產。”南京市六合區程橋鎮金莊村謝營組農戶謝有云興沖沖地告訴記者。2008年6月25日，謝有云成為六合區第一個領到集體土地使用證的農戶。
南京為60萬戶農房上“戶口”
記者翻看謝有云領取的集體土地建設使用權證，新土地證按1：5000的衛星圖片繪制了謝有云住房的平面圖，對面積、周長、家庭情況都有詳細的說明，一目了然。
記者從南京市國土資源局獲悉，目前南京市已經在全國率先進行郊區縣農村宅基地地籍調查、確權、測繪等工作，棲霞、雨花臺兩區符合土地發證條件的農戶，將在2008年內發放集體土地使用權證，而江寧、六合、浦口和溧水、高淳“三區兩縣”的農戶將在2010年前領到土地證，總共涉及農戶60多萬戶，其中，在今年內辦理的將達到四成，約為24萬戶。
六合區國土局地籍科科長楊從華說，此次發放土地證之前，六合區國土部門先期進行了一年多的農村建設用地基本情況摸底調查，投入技術手段之先進、土地丈量之詳盡是前所未有的，幾乎對每一塊建設用地的情況都能夠做到心中有數。
國土部門首先按照1：5000的衛星圖片，給區內每戶農戶編號，并挨家挨戶上門調查。包括農戶家里有幾口人，家庭自然狀況，農戶宅基地的原始憑證，每戶有幾套房子，房子的邊長等等情況，然后由每戶農戶在調查情況上簽字確認。對農戶宅基地的基礎情況調查結束后，又制作了全區的街坊分布圖。六合區有大大小小2600個自然村，16個鎮，現在每個街坊的分布圖都存入電腦中了。
楊從華說，六合區共有1500平方公里土地，土地130萬塊。通過這次摸底調查收集到的基礎數據，再根據六合區每一塊土地的地權、地形、地類等信息，不久后將形成一個數據庫。今后區內每一塊農村建設用地都會有自己的“檔案”，并實現信息化網絡化管理。
“在領取土地證基礎上，建設管理部門將為農戶宅基地上有合法手續的建筑辦理房屋所有權證，實現農戶自建房‘兩證’俱全。這在農村土地管理工作中具有突破意義！”楊從華說。
破解城市化中的征地難題
南京市建委一名官員告訴記者，一項調查顯示，我國城市化進入高速發展期的幾年時間里，城市通過拍賣轉變用途的農村土地獲取的資金高達2000多億元，這些錢回流農村的數量很少。
“農民是弱勢群體。為保護農民利益，自上個世紀80年代以來，中央有關部門多次要求對農戶宅基地進行丈量確權。國家也出臺了相關法規保障農民權益。然而長期以來，一些地方農民的財產由于種種原因得不到很好的保護，尤其是認認真真給農民宅基地確權發證的地方很少。”南京市國土資源局地籍處副處長周榮根說。
周榮根說，以前也曾經發放過農民宅基地土地證，但很零散，也發放過宅基地建設許可證，并不規范。以前發放到農民手中的土地使用證內容模糊，房屋圖紙隨意描繪，很難作為法律依據。
農民宅基地范圍大小、使用權、房屋所有權歸屬等，長期以來缺乏合法憑證。有的村組干部將拆遷當作攫取利益的機會，一頭壓縮農民宅基地面積，減少支付拆遷補償款數額，另一頭又虛報多報拆遷面積，向上多要拆遷費用，造成近年來農村建設用地糾紛不斷。
六合區國土局地籍科科長楊從華介紹，以六合區為例，以前城區從農村征收一畝宅基地只需要5萬元，而進入城市的土地市場后，通過公開招投標，每畝土地出讓價格普遍超過100萬元，這之間巨額的差價最后都為城市的發展做了貢獻，而農村并沒有從中得到實惠。
南京市棲霞區國土局一位負責人告訴記者，前一段時期頗受爭議的小產權房開發現象，其實就是因為對城市建設用地與農村建設用地區別對待引起的。小產權房的出現已有10多年歷史。起初是村委會給農民蓋集中區、中心村和農民公寓時，把多余出來的房子私下賣掉。后來逐漸發展成為少數人用來攫取暴利的工具，農民并沒有得到多少，尤其是城市近郊的農戶受損最大。農村集體建設用地產權不明晰是造成這種混亂的一個重要因素。宅基地確權，是破解城市化中征地難題的一種有益嘗試。
清晰產權保障 維護農民權益
南京市國土局地籍處周榮根副處長認為，對農村建設用地進行摸底調查，給農戶發放土地證，是貫徹落實《物權法》的重要基礎。
為農民發放土地證至少有三個方面的價值，首先是能夠節約大量耕地。以六合區為例，區內有20萬畝農村宅基地。但是這些宅基地分布零散，沒有體現土地利用的集約節約。根據六合區新的村鎮布局規劃，要將全區2200個自然村壓縮成673個中心村。這個過程能夠節省5萬至7萬畝宅基地。而南京市一年的建設用地為1萬畝，這相當于給南京市提供5至7年的用地指標。
其次是社會管理的重要平臺。經過這次摸底調查，對每塊建設用地的位置、面積、用途、等級等都有了清楚的數據，為建立社會管理平臺，提供了基礎數字。對于公安部門來說，對管理對象定位將有重要的參考依據；對于農村信用社合作社等金融部門來說，為農戶進行信用評估等有了財產依據；對于土地后續管理、變更管理、土地規劃管理等工作也有了管理依據。
下一步，南京市將挖掘居民點用地潛力，與社會主義新農村建設緊密結合、與農村綜合整治和配套設施完善緊密結合，與土地開發、復墾、整理的綜合實施緊密結合，為農村建設用地整合探索建立科學有效的規劃體系。
第三為貫徹《物權法》提供了保證。發證讓農戶擁有清晰的產權保障，是用證書的形式來維護農民的權益。政府也更加準確地掌握了農村宅基地利用現狀。為減少鄉鎮、街道的基層干部對農民宅基地進行自由裁量筑起了一道防護墻，能減少各級政府為化解基層矛盾投入的精力。
“更重要的是，目前城鄉建設用地一體化的時機已到，為農民宅基地確權是在為一體化破題，這也是住房和城鄉建設部‘十一五’規劃中的重要一部分。農民住宅領取土地證和房產證后，一旦取消上市流通的限制，農民的房產價值將得到一個大的提高，在物權領域真正實現城鄉一體。”周榮根說。 |