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| 2008-05-08 本報記者:劉振冬 李佳鵬 實習生:尹乃瀟 來源:經濟參考報 |
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作為典型的資本密集型行業，在信貸緊縮的背景下，保持穩健的現金流對房地產企業的重要性不言而喻。但是，經過去年大規模的囤地運動，房地產企業現在不得不承受愈來愈重的資金壓力。國際信用評級機構——穆迪投資者服務公司副總裁蔡承業日前表示，房地產業中期前景不容樂觀，因為開發商在尋求資金以支持其資本開支時面臨挑戰。
穆迪最近發布了一份名為《中國房地產開發商：流動性趨于緊縮和市場波動性增加，導致風險上升》的報告，這份報告將中國房地產開發業的評級展望定為負面，原因是未來12至18個月信貸緊縮仍將持續。該報告對13家在港上市的內地房企進行了評級，報告指出，流動性(緊張)是目前內地房地產業的主要焦點所在。同時，信貸環境緊縮不僅對企業流動性狀況和募資成本造成威脅，也制約了國內的銀行放貸，增加開發商準客戶的借款成本。因此，內地房企銷售可能放緩而價格也可能下降，可能比珠江三角洲經歷的情況更加嚴重。
同樣，內地A股上市的房地產企業的資金狀況也不容樂觀。萬點資訊的數據顯示，公布2007年年報的91家上市房地產企業，有59家每股經營性現金流為負。2007年年報顯示，內地地產龍頭“保(保利地產)、招(招商地產)、萬(萬科)、金(金地集團)”的每股經營性現金流分別為-7.65元、-4.74元、-1.52元、-7.52元。
對于內地房地產企業現金流緊張加劇的現象，業內人士表示，這主要是因為企業用于拿地的資本性支出大幅增長。有房地產商曾計算，去年全國房地產業現售3萬億元，而同期房地產公司購地額也高達3萬億元。
去年曾經讓各大房地產商引以為豪的“土地儲備”，今年恐將成為房地產商的“燙手山芋”，因為這些土地帶來的不僅是增值收益，還有不小的財務壓力。在當前銀根緊縮的情況下，房地產企業的融資難度和成本都將大為提高，因大規模購地帶來的現金流壓力無疑也將增大。
季報顯示，招商地產一季度資產負債率飆升，公司凈資產負債率由去年底的65.9%提高至今年一季末的80.5%，有息貸款由去年底的96億元提高至一季末的113.7億元。中銀國際的報告預測，即便未來9個月中土地儲備沒有任何增加，在70億元總銷售收入和59億元工程費用的假設下，如果公司不能實現股權融資，其2008年底凈資產負債率將進一步提高至93.5%。
同樣，保利地產、萬科和金地集團的資產負債率也在高位。雖然，保利地產2007年底的資產負債率由上年的75.66%降至68.62%，但定向增發募集資金68.15億元是其重要原因。而去年同樣再融資的萬科，資產負債率卻沒有下降，因預收賬款、銀行借款增加，萬科的資產負債率由2006年底的65.04%上升至2007年底的66.11%。金地集團2007年底的資產負債率也達63.6%。
北京千萬家房產經紀有限公司市場部總經理常淑娟告訴記者，目前開發商的項目資金構成主要是房屋預售款及銀行貸款這兩塊，銀行抬高了房企貸款的門檻，讓很多房企陷入了融資困境，面臨著嚴重的資金鏈斷裂，甚至有不少開發商到了有地無錢的窘迫局面。國家對拿地后未開工土地出臺了嚴格的限制措施，如果不能按時開工，對這些房企而言將損失巨大。所以四處籌錢，成為當下房企間流行的普遍現象。
對于房地產企業的資金壓力，穆迪報告表示，根據模擬狀況分析，大部分受評級的開發商可抵御銀行放貸緊縮和2008年預計銷售下降25%的情況。但是，這情況的前提是假設了開發商沒有進行進一步收購。穆迪目前對13家中國內地開發商進行評級，他們是中海公司、世茂房地產、碧桂園、合生創展、路勁基建、雅居樂地產、綠城中國、中國地產、麗豐控股、中新地產、上置集團、沿海綠色家園和上海證大房地產。根據穆迪的情況分析，13家受評級的開發商中，有10家可抵御預計銷售下降25%和銀行放貸緊縮的情況，并有資金支持其業務計劃。例外的是世茂房地產、中新地產集團和合生創展，他們的緩沖額比其他開發商小。
此前，另外一家國際評級公司——標準普爾也將合生創展信貸評級列入負面觀察名單，將合生創展集團旗下3.5億美元高級無抵押票據，以及18.3億元人民幣零息可換股債券亦列入觀察名單。標普認為，公司流動資金狀況轉弱，因負債及投入資金較預期為高，集團有新計劃大力拓展內地業務，但其經營環境漸具挑戰。截至去年底，集團現金少于20億港元，但今年資金投放高達90億元人民幣，而今年首季合約銷售額為12億元人民幣，預售樓盤收入并不足以抵消資本開支，除非今年下半年銷售加快。合生創展的年報亦顯示，目前，合生創展的現金及銀行存款僅為22.64億港元，而包括銀行貸款和債券在內的總借款達129.94億港元。
其實，情況更窘迫的是中小房地產開發商。近期，中小開發商“割肉”吐地事件頻頻發生。對此，北京大學房地產研究所所長陳國強表示，當前，由于信貸緊縮、購房者觀望氣氛濃厚致使房地產企業生存、運轉面臨特殊的艱難考驗期，這些壓力在跨區域房地產企業和土地儲備比較充足的房地產企業表現得尤為明顯，但這種影響能否大范圍地擴展還有待觀察。
對于如何應對當前的困局，陳國強提醒說，房地產開發商應避免鋪大攤子，減緩擴張步伐，調整開發周期，將資金集中在一些發展潛力較好的發展項目。同時，房地產企業應將融資放在更加重要的位置，除了發展常規融資方式之外，應該更多渠道地開拓融資方式。其中，與其他相關公司、機構展開項目合作和降價促銷都不失為一個好的辦法。
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