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“我們從來就沒這樣缺過錢，資金正在日益勒緊房地產開發商的‘脖子’，如果情況不能出現轉機，真有點熬不住了。”近日接受記者采訪的多數開發商都表達了相同或相類似的觀點。記者采訪發現，受銀根緊縮等多重因素影響，一些中小開發商資金鏈開始吃緊，部分還出現了“錢荒”的現象，一些頂不住壓力的房地產開發商開始降價售樓。
開發商熬不住 開始降價售樓
記者了解到，目前深圳、成都等城市房價開始出現松動，一些樓盤甚至出現了較大幅度的降價。金地梅隴鎮是深圳龍華街道的大型社區，該樓盤去年發售的二期項目均價1.2萬元/平方米，好的戶型和樓層達到1.7萬元/平方米，還不打折。今年2月下旬，情況出現了明顯變化。該社區推出的三期項目均價為1.1萬元/平方米還帶精裝修，房價也可打97折。
其他一些樓盤也出現了大幅度的降價，曾經銷售良好的可園六期均價至少為1.4萬元/平方米，而現在的七期均價為1.1萬元/平方米。不僅如此，記者采訪得知，可園現在還推限量特價房，這些特價房價格均在8000元至9000多元/平方米之間，總價大致在60萬元至70萬元之間。
成都市也出現了類似的情況，將于今年4月中下旬開盤的“朗朗風景”是遠大地產在城南集中開發的第四期高檔樓盤，比起去年開發的三期項目，“朗朗風景”增加了地熱系統、換風系統、同層排水、酒店大堂等多項高檔設施。當記者以買房者身份來到其售樓處時，售樓小姐一再向記者保證，其價格絕不會高于去年開盤的三期價格。
華潤置地(成都)公司于2007年下半年開發的高檔住宅項目——“鳳凰城”也加大了市場銷售力度，推出了部分優惠特價房，其價格為每平方米6500左右，相比其年初對外銷售的每平方米7500余元的均價來說，也降了1000元左右。
就在房地產開發商降價售樓的同時，一些炒房者也抵擋不住資金的壓力，開始往外降價吐房。記者從深圳中原地產證實，作為深圳豪宅代表的香密湖一號，炒房者近期也準備降價1000萬元以求速賣。據悉，這名炒房者2006年全額貸款1618萬元買下這套別墅，高峰時曾經叫賣3800萬元。
“目前，對于房地產公司而言可謂是一個融資‘冰凍期’，去年金融調控將開發商的自有資金提高到了35%，并且嚴格規定項目只有開發到中后期才能貸款。做這行這么久了，頭一次感覺到資金這么緊張。”北京某房地產公司老總接受記者采訪時無奈地說。
銀根緊縮切斷了樓市資金流入渠道
記者了解到，開發商鬧“錢荒”絕非偶然。從銀行貸款方面看，盡管目前有關銀行放松二套房貸款的傳言不斷，但從總體上看商業銀行住房貸款的閘門仍然把守得比較嚴。
記者從某商業銀行授信審批部了解到，由于該銀行對房地產的貸款額度在總貸款量中的比例是固定的，目前對房地產企業的放貸情況基本是兩個極端。只要還有放款額度，信用良好的大企業隨時都可以拿到貸款。但據了解，這些企業中部分企業目前并不存在資金問題，沒有貸款意愿。而對于中小企業，該銀行態度十分謹慎，幾乎不予考慮。針對外界關于商業銀行對房地產企業貸款出現松動的說法，該銀行表示不太可能。
一方面是貸款閘門被全面收緊，另一方面多家銀行今年的貸款額度也普遍少于往年。一位不愿透露姓名的銀行業人士透露，四大國有商業銀行的深圳分行的新增貸款額度每一家都不到100億元，其中工行約60億元，建行60億元，農行40億元。而建行深圳分行去年一年就發放了140億元的個人住房貸款。
不僅房地產開發貸款被全面收緊，記者還注意到，銀行對曾經“興風作浪”的炒房者也收緊了錢袋。“我們的態度很明確，個人住房貸款主要滿足自住需求。”中國農業銀行深圳分行個人業務部總經理助理壽永春表示，他們在房貸方面保持了比較穩健的發展，其方針就是滿足自住、規范投資、遏制投機。
據他透露，目前深圳的個人住房貸款業務仍然處于試探恢復階段。從業務量看，與高峰時期的平均數值相比，新年以來貸款數量大約減少了1/3，主要是以自住需求為主。一個重要原因就是，去年底人民銀行叫停轉按揭貸款和加按揭貸款業務后，各家銀行更加嚴格執行“家庭首套住房”標準。
記者發現，由于銀根全面緊縮，樓市資金流入主渠道被切斷。成都置信實業(集團)有限公司副總經理陳建蓉告訴記者，在“銀根緊縮”的背景下，房地產市場面臨巨大的考驗，很多房地產開發商都面臨著巨大資金壓力，成都置信也不例外。她分析說，由于原材料、勞動力、土地等生產要素價格的上漲，房地產企業已經遠不可能再獲得像過去幾年那種高利潤了。
陳建蓉說，成都置信旗下的房地產項目銷售量與去年同期相比下降了很多，而很多購房者也在“房價下跌”的預期中“被動觀望”，更進一步加大了房地產市場的疲軟程度。如果不能盡快扭轉這種局面，可能會讓一些房地產企業因資金鏈的斷裂而出現崩盤。
和陳建蓉的擔憂相同，海南一位房地產業內人士童先生也表達了相同的擔憂。他說，一方面是銀行全面收緊信貸閘門，另一方面市場成交量也不容樂觀，如果情況進一步惡化，中小房地產企業必然面臨生存危機。
低迷成交量令開發商資金鏈“雪上加霜”
童先生的這種說法并非“聳人聽聞”。記者發現，開發商資金鏈條的另一個流入渠道——售房所得也因為成交量萎靡而變得異常緊張。根據深圳中原地產發布的報告顯示，受樓市不景氣以及春節等因素的影響，2月深圳僅成交一手住宅781套，環比減少65.5%；全市成交二手住宅2020套，環比下降了35.87%；成交面積為16.81萬平方米，環比下滑了43.51%。
與深圳成交量不景氣的情況類似，北京等一線城市也出現了成交量低迷的情況。多位接受記者采訪的房地產開發商都表示，如果情況不能夠出現好轉，未來樓市還可能出現更大的變數，當前部分城市出現的降價售樓現象就是市場的一個真實寫照。的確，受多重壓力的共同影響，為了盡快回籠資金，很多開發商正在加大降價幅度，以實際行動進行自救。
對于目前市場上出現的情況，深圳大學國際金融研究所所長國世平認為，今年國家依然堅持宏觀調控，住房貸款不僅總額減少，而且主要針對自住客戶，這打破了很多開發商的幻想。迫于資金回籠的壓力，一些小開發商開始對外小幅度降價，別的開發商擔心自己的房價太高，最終會砸在手里，也開始降價。這樣互相影響，最終將導致大范圍降價的出現。
關于房地產開發商應該如何化解當前所面臨的困局，接受記者采訪的專家建議，房地產開發商應盡量開拓新融資渠道，比如通過私募資金、海外融資等方式。對于土地儲備充足的房地產開發商還可以考慮通過轉讓土地獲得資金。此外，打折讓利促銷，盡快回籠資金也不失為一個有效的辦法。 |