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中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)日前發(fā)布了《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》，明確對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估主要采用市場法和收益法，而且使用這兩法的評(píng)估結(jié)論通常應(yīng)包括土地使用權(quán)價(jià)值。
業(yè)內(nèi)人士對(duì)此評(píng)論說，評(píng)估方法的變化，將對(duì)上市房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的企業(yè)投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)估值產(chǎn)生較大影響。
所謂投資性房地產(chǎn)，是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。
投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象分成三類，包括已出租的土地使用權(quán)，即企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式租出的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，即企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，以及按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物，即企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式租出的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物。
意見規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)的評(píng)估主要采用市場法和收益法。運(yùn)用市場法評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)收集足夠的同類或者類似房地產(chǎn)的交易案例，并對(duì)所收集的信息及其來源進(jìn)行分析。而運(yùn)用收益法評(píng)估時(shí)，注冊資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)合理確定折現(xiàn)率，折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)反映評(píng)估基準(zhǔn)日類似地區(qū)同類投資性房地產(chǎn)平均回報(bào)水平和評(píng)估對(duì)象的特定風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)介紹，出臺(tái)這一意見，是為了適應(yīng)會(huì)計(jì)公允價(jià)值計(jì)量模式這一新動(dòng)向，也更加注重評(píng)估與會(huì)計(jì)、審計(jì)的銜接。評(píng)估師運(yùn)用市場法和收益法無法得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，可以采用符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的其他方法。
業(yè)內(nèi)人士指出，土地估值的變化將直接影響上市房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)，而房企在財(cái)務(wù)報(bào)告中反映的土地價(jià)值往往是購進(jìn)價(jià)格，并沒有隨著土地價(jià)格的變化而變化，資產(chǎn)評(píng)估方法的改變，將使得上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)估值發(fā)生較大改變。 |