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近日，房地產市場的“回暖”成為業界和坊間最熱門的話題之一。國家統計局和各研究機構發布的數據顯示，全國房地產市場成交量正逐步抬頭，大有進一步上漲的態勢。“日光盤”重現，地產商借機漲價等諸多消息使原本蕭瑟的市場顯得十分熱鬧。消費者和投資者不免心中惴惴：底部已至？樓市已經回暖？如果現在不入市，就會錯失良機？此次本報記者就北京、上海、深圳、廣州四個一線城市的房地產“回暖”作了相關調查，希望能為讀者提供有價值的參考。
北京：樓市振蕩 買賣雙方仍觀望
遠洋·沁山水近期在京城房地產圈內名聲大噪，而廣受關注的焦點所在，居然是由于該盤漲價了。據了解，該盤所處板塊隸屬于長安街延長線的地段，雖然位于五環附近，但附加了鄰近地鐵站的優勢，因此整體板塊的市場價格并不低。
記者前往該盤售樓處進行實地探訪。剛進售樓處，迎面撲入眼簾的，便是購房卡的發放宣傳。記者粗略計算了一下，以目前13500元/平方米的均價計算，以購房卡購置90平方米的房子，也只是打了9.2折而已。而在去年11月，該盤的銷售成交均價僅為10958元/平方米。
出乎記者意料的是，售樓處內居然客戶不少。除了擁簇在沙盤周圍的七、八名購房者之外，其他小房間內還三三兩兩坐著等待辦卡的市民。“從周邊的樓盤價格來看，性價比不如它的也有。”一位剛剛從沙盤處咨詢完離開的女士回答記者。當記者問她對價格的看法時，她猶豫了一下：“當然希望更便宜些，但沒辦法，主要還是考慮到孩子要上學的問題（遠洋?沁山水將引入一間小學）。”
無獨有偶，另一個悄然漲價的樓盤，首城國際中心同樣引起了不少購房者關注。銷售人員明確答復記者，“和前期相比，漲了一些。”而且這個位于朝陽區東三環雙井橋區域的樓盤，目前并未采取任何折扣。
“從總數上來看，采取漲價的樓盤數量并不多，甚至是少數。”一位北京的房地產商直言不諱地指出，“以少數樓盤的漲價行為，來預測整體市場回暖，我覺得并不準確。”但市場數據指出，2月份北京期房商品住房的成交量為5866套，環比增長了24%，同比漲幅則為183%，成交量的釋放顯而易見。
“需求受到抑制后必然會有一個釋放的過程。"金科集團副總裁李戰洪告訴記者。他認為，目前判斷樓市全面回暖為時尚早，"這只是一個周期性的表現。”克而瑞（中國）信息技術有限公司北京地區總經理張燕持有相同觀點，她指出，在去年需求受到抑制之后，隨著各項政策的落地，短暫性的爆發當屬正常。
“有些個盤的漲價調整只能視作為是開發商的營銷策略。”張燕表示。易居提供的數據顯示，遠洋?沁山水在2008年11月的銷售均價為10958元/平方米，當月的成交量達到738套，隨后該盤的銷售均價逐月上揚，2月份的銷售均價已上調至13469元/平方米，但銷售量已明顯下降。截至3月15日，銷售均價為12456元/平方米，銷售套數4套。
張燕指出，一般來說，成交量如果持續放大，便可視作為市場的回暖走勢。但從目前的形勢來看，與部分地方樓市相比，北京樓市的重新“起步”顯得較晚，目前的成交上揚并不能說明已現回暖趨勢。“只是一種振蕩過程，樓市的買賣雙方仍有博弈心態存在。”（唐文祺）
上海：價格僵持 不利樓市回暖
隨著天氣的逐步轉暖，上海樓市似乎也迎來了“春暖花開”。
如本月以來，上海一手房成交量連續幾天接近千套，甚至近一周內有2天超過千套。就從商品住宅來看，上周成交37.1萬平方米，創74周以來新高。
佑威房地產研究中心副主任陸騎麟表示，本月前22天的商品住宅成交量已達97萬平方米，比2月增長22%，并已接近2007年11月的水平，“但是在短期內成交量急劇回升并不能保證樓市長期穩定的回暖。”易居房地產研究院綜合研究部高級評論員回建強也表示，本月以來百萬平方米的成交量其實也屬正常，一方面是國際金融危機對中國樓市消費信心的影響正在逐步減弱；另一方面，去年積累的需求在促銷的作用下釋放了出來，“但這種量的釋放不具有持續性。”
中國指數研究院華東分院的分析師張琪也指出，上海居民購房仍存在較大壓力，雖然近兩月成交量攀升，但房價高位僵持將可能延遲交易量的進一步回升，進而對樓市真正意義上的回暖產生影響。
上海的大開發商基本還是保持著理性。“我們已經從去年開始大幅提高住宅的精裝修比例，但售價并未提升。提升住宅產品的附加值和性價比，可以說是我們應對樓市低迷的一個策略，這樣價格泡沫也會大幅減少。”
“其實去年5、6月我們市場調研后，覺得即使賣不到1萬，9600應該沒什么問題，但后來下半年樓市進一步下滑，我們意識到義無反顧地把價格推在高點是不行的，所以選擇低開高走、‘平價社區’的策略。坦白說，現在每平方米7600元這個低于周邊項目售價的價位我們是很心疼的，好在我們2棟兩房都賣完了，近兩個月回籠資金1.07億，說明公眾還是認可這一價位的，而且從對房型的需求來看，也體現出剛性需求為主。”
而真正意義上的回暖將在什么時候出現呢?
張琪分析，總體來說，可以從幾個方面去考慮樓市可能的底部，從而確定樓市真正回暖的時間。一是成本底部，主要指標應該是土地價格，2007年的住宅用地出讓價格將是重要參照系；二是價格底部，2005年上海樓市經過第一輪調控后，隨后兩年一直處于較為平穩的發展狀態，第二輪非理性繁榮出現在2007年下半年，所以如果項目當前的報價回到2007年6月左右的水平，則可大致確定價格已經較為理性。（李和裕）
深圳：區域性、個別化增長 整體回暖乏力
在深圳市房地產研究中心提供的報告數據中，2009年1-2月，二手房成交規模為78.2萬平方米，同比增加106.28%，增幅表現非常明顯。“二手房市場的反應通常是比較快的。”深圳美聯物業羅湖區總監袁新有表示。“尤其是在新房價格高于二手房價格的區域，成交速度會更快些。”
“但我并不認為這是市場全面回暖的信號。”深圳一家大型房企的負責人表示。他認為，目前深圳樓市的“回暖”僅僅只是由于前期受到抑制的需求，在各項政策促發下產生的一次短期爆發。成交量上漲是否能夠得到持續，具體要看兩方面，一方面是價格能否保持穩定適應市場需求，另一方面是導致成交量上漲的消費是否具有普遍性。從這點上看，當前樓市并沒有達到實質性回暖。他認為，深圳樓市回暖的區域性、個盤化表現非常明顯。比如，2月份全市新房的成交量主要集中在關外的寶安區，其比例達到4.5成，共成交新房2199套。成交均價為10567元/平方米，同比降幅逾四成。但與其形成鮮明反差的是，關內羅湖區，2月份成交均價環比小幅上升了2.3%，至13803元/平方米，但當月成交量反而下降了四成，至115套。這說明整個樓市還不穩定，還都在調整。這次“回暖”僅是個別區域、個別樓盤價格調整到位，加上政策刺激引發的成交量上漲，而不少區域還根本沒有出現相應調整，這使得樓市回暖缺乏后勁。一旦被壓抑的那部分需求得以釋放，市場會往何處走還很難說。
該名開發商指出，從成交均價和成交量的走勢情況來分析，價格仍然是有效引發市場需求的主要因素。他認為，深圳樓市仍然會處于內部調整過程中，開發商的定價策略會根據區域性、供應量以及周邊市場做調整。“不排除仍會出現小幅降價的可能。”（唐文祺）
廣州：交投回升 普漲可能性小
在被稱為
“最牛救市政策”的廣東十五條出臺后，廣東樓市出現強力反彈。2月廣州一手住宅成交量同比翻了一倍，達到47.36萬平方米；但交易均價為8011元/平方米，同比下降13.9%，可以說是去年廣州房價調整以來的最低點。
具體分析目前廣州住宅成交量的上升，雖有政策的促動，但實際上還是得益于價格調整到位。比如，位于白云區的大型社區富力城，目前正在推四期房源，售價6500元/平方米起，均價7500元/平方米。銷售人員毫不避諱談降價，“我們2007年最高時曾沖到14000元/平方米呢。”銷售情況在2、3月份有所改善但平均每天能賣出一套房已是不錯的狀態。
廣州人較敏感的投資意識也為此次樓市的回暖起到了推波助瀾的作用。據業內人士分析說，“廣州人一向具有投資意識，你也可以說炒房成風，96、97年就有一批購房者高位入市，后來亞洲金融危機遭遇資產縮水，等到這兩年看著回本了就把房拋掉，但看到現在房價跌得很深，很多人又入市了。”
由于市場回暖，成交量明顯上升，廣州市場確實出現開發商趁機提價的情況。易居（中國）克而瑞提供的資料則顯示，廣州近期開盤的項目中，如嶺南新世界家園、光大花園、江南苑、蘭亭御園等新推房源的價格都比前期有所提高，漲幅在8%-20%，不過目前的價格與項目最高價位時相比，仍有8%-20%的降幅。“漲價樓盤僅僅是個別，只是銷售情況較好的開發商的試探性動作，主流不會是提價，當然作為開發商，我也希望價格能穩定下來。”廣州富力地產董事長李思廉表示。
對于目前交投活躍度提升的樓市表現，廣州業界則持謹慎態度。廣東省房協則對媒體表示，目前的“小陽春”應被定位為當前的政策效應和一年多的房價深度調整之后所展示出的一種平衡狀態，能否持續尚有待觀察。分析人士表示，隨著政策面轉好，市場信心有所恢復，但如果就此簡單預言觸底反彈，仍顯得過早，“今年以來住宅交易量先減后增，更多是春節造成的季節性波動，所以即便說回暖，也是階段性回暖。在政策救市之后，還是需要開發商在價格方面配合，如成交量能維持穩中有升，那回暖才不是曇花一現。”（李和裕） |