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| 2009-03-10 作者:于兵兵 來源:上海證券報 |
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受住宅宏觀調控政策的影響，眾多開發商將商業地產視作此輪經濟下行期的避風港。實際上，在過去的2008年，商業地產巨大的供求危機正在悄然降臨。
近日，上海易居房地產研究院著手發布2008年中國商業地產藍皮書。初步估計信息顯示，以上海、北京、深圳為代表的一線城市商業地產已經出現供大于求。未來三年，上海、北京、深圳三地的商辦土地供應量1415萬、3083萬和446萬平方米，總供應量接近5000萬平方米。
一個可比的數據是，2008年，三地商辦類房地產項目的總銷售量分別為287.3萬、298.4萬和46.61萬平方米。“當然，商辦類用地的項目不一定完全出售，還有相當大的比例由開發商持有。但不可否認，未來三年，年平均可售商辦物業將遠遠超過2008年銷售商辦物業總量。”一位房地產界人士評價。
上海克而瑞（中國）信息技術有限公司總裁丁祖昱表示，目前多數政府部門和市場人士還沒有意識到已經到來的商業地產風險，如果這一趨勢不得到及時控制，未來中國商業地產可能重演亞洲金融危機時的空置及爛尾潮。
此前，上海證券報報道，受金融危機影響，上海浦東陸家嘴金融城目前租金整體下降約10％左右，空置率同樣在10％。另據易居研究院數據，深圳、北京部分商用物業租金同樣下降10％至20％。“北京某五星級酒店的同檔次房間住宿價格由2000元/天降至目前1100元/天左右。個別商業項目的空置率達到40％甚至50％。”一位房地產業內人士稱。
丁祖昱稱，造成目前商業地產空置率增長的主要原因是實體經濟不景氣導致跨國企業退出，或退而尋找次一檔的辦公物業。
更令人擔憂的是，在空置率上升的租金下調的當下，一些新增商業用地還在大舉進入市場。“商業房產救不了地產公司，只能比住宅更危險。”上海證大集團董事長戴志康近日表示。
造成商業地產供應激增的另一個原因是地方政府的推動。易居研究報告顯示，眾多一、二線城市的新城區規劃中，商業地產集中入市。比如，南京河西新城規劃總面積55.7平方公里，其中CBD總建筑面積達241萬平方米，155萬平方米為商辦項目，建成后將有16幢標志性建筑。“而南京傳統的商業中心——新街口商圈的商業面積也僅有100萬平方米。面對發展還不成熟，住宅、商辦入駐都較低的河西新城，未來不斷上市的商辦項目將面臨更大危機。”專家表示。
易居報告建議，為解決即將到來的商業地產危機，地方政府有必要重新規劃2005至2020年房地產業整體規劃。 |
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