|
在商品房銷售量不斷萎縮的形勢下，如何鼓勵住房消費，發揮房地產市場在擴大內需中的積極作用？近日，國務院新聞辦召開今年首場新聞發布會，鎖定的就是“促進房地產市場健康發展”這一焦點話題。住房和城鄉建設部副部長齊驥及國家發改委、財政部、中國人民銀行有關負責人向中外媒體介紹了中國房地產市場的有關情況，并答記者問。
加快保障性住房建設
去年12月20日，國家出臺了《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，提出爭取用3年時間，基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區改造問題。即到2011年年底，基本解決747萬戶現有城市低收入住房困難家庭的住房問題，基本解決240萬戶現有林區、墾區、煤礦等棚戶區居民住房的搬遷維修改造問題。2009年到2011年，全國平均每年要新增130萬套經濟適用住房。為此，國家將加大保障性住房的建設力度。住房和城鄉建設部副部長齊驥在發布會上表示，將抓住資金籌措和土地供應這兩個關鍵環節做工作，以推進保障性住房目標的實現。
據介紹，關于保障性住房資金投入渠道，主要是兩方面：一是中央政府加大投入力度。今年中央政府投資將會把廉租住房建設和棚戶區改造投資作為一個重要方面，同時提高對中西部地區廉租住房建設的中央補助標準。二是地方各級政府加大資金投入。要將公積金增值凈收益部分，還有土地出讓凈收益中不低于10%的部分用于廉租住房建設。同時，對于承建廉租住房和棚戶區改造任務的房地產開發企業，國家出臺了專門的辦法加大金融支持力度。關于土地問題，國土資源部明確，要優先安排保障性住房建設用地，同時明確提出對于納入中央投資計劃的城鎮廉租住房、棚戶區改造等保障性住房建設，縣、市國土部門要加快供地，盡快落實到具體的地塊上。
鼓勵普通商品房消費
居民購買普通自住房、改善型自住房是現階段合理的住房消費需求，也在商品住房市場中占主導地位。這一部分需求的釋放，對改善住房條件、拉動成交量和擴大內需都有很大的效應。為此，去年底出臺的《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》分別從信貸和稅收兩個方面提出進一步鼓勵普通商品住房消費的措施。
中國人民銀行金融市場司副司長霍穎勵表示，中國地域廣大，各地土地成本不同，房地產市場冷暖不均；此外，各地經濟發展水平、居民收入狀況、住房習慣等有較大差異。為避免住房金融服務“一刀切”，國家賦予商業銀行以更大的自主決策空間，根據借款人的不同情況提供差異化的服務。在落實居民首次貸款購買普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優惠政策的同時，對于購買改善性住房的居民，也可以享受優惠的貸款條件。對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業銀行在基準利率基礎上按風險合理確定。
去年，國家3次調整了房地產的稅收政策。第三次調整主要是對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策。將現行個人購買普通住房超過5年（含5年）轉讓免征營業稅，改為超過2年（含2年）轉讓免征營業稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。將現行個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅，改為超過2年（含2年）轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅；個人購買非普通住房不足2年轉讓的，仍按其轉讓收入全額征收營業稅。以上政策暫定執行至2009年12月31日。對此，財政部稅政司副司長王曉華認為，這次稅收政策調整和原來執行的政策相比，調整了住房轉讓環節營業稅的征免期，同時加大了稅收優惠的力度，可以降低住房轉讓交易成本，促進二手房市場發展，鼓勵普通住房消費。
防范房地產信貸風險
去年以來，受住房需求下降的影響，房地產信貸增速持續回落，個人住房貸款回落幅度較大。據霍穎勵介紹，截至2008年11月末，個人住房貸款余額比去年同期低25.8個百分點。目前個人住房貸款余額已占全部商業銀行人民幣貸款余額的10%，同時，也成為商業銀行的優質資產。即便去年房地產市場經過調整，價格發生了很大變化，商業銀行的貸款質量，特別是個人住房貸款的質量仍然保持了很好的水平，遠遠低于各項貸款的不良率。
對于如何加強風險防范，霍穎勵表示，從美國次貸危機的教訓來看，首先要將首付款比例確定在一個合理水平，因此，國家對商業銀行最低的首付款比例調整為20%，同時要求商業銀行根據借款人的購房實際情況、信用記錄，以及借款人的收入、償還能力等風險因素，合理確定具體的每一筆貸款的首付款比例。第二，規定借款人每月償還貸款的支出不得超過個人收入的50%。第三是要求商業銀行加強內部控制，密切監測房地產市場運行情況。
在談及媒體關注的房地產投資信托基金試點一事時，霍穎勵表示，現在此事已經形成了初步的試點總體構架，須報國務院同意，然后進行試點。初步考慮，房地產投資信托基金的產品設計和制度安排要注重風險防范，此外，產品模式要盡量簡單化，力求簡化產品鏈條，提高產品透明度，設計符合中國法律要求的適合的房地產信托產品。 |