|
昨天（12月17日）召開的國務院常務會議推出了三項措施，旨在促進房地產市場健康發展。接受記者采訪的專家們普遍認為，相關政策措施將在一定程度上刺激住房消費，但不會很快扭轉當前房地產業的頹勢。
二套房貸政策重在執行
會議提出，進一步鼓勵普通商品住房消費，對已貸款購買一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。
該政策被認為是政府放松二套房貸的實際舉措。然而回顧此前央行和銀監會有關二套房貸政策的文件可以發現，在2007年12月5日下發的關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知中，也曾提出“對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行……”。
北京師范大學不動產研究所副所長黃興文表示，二套房貸政策并沒有變化。但他指出，假若最近出臺的政策不能使市場有所好轉，二套房政策將會被取消。
分析人士指出，金融風險是國家不可能放松的底線，事實上，雖然國家敢于放松二套房貸，但銀行出于自身風險的控制，也不會迅速響應。
專家指出，目前老百姓實際購買力大幅縮水，相對于大多數人的購買力而言，目前房價仍高高在上。在第一套住房尚買不起的情況下，又何來改善性需求。因此，放松二套房貸政策可能會助長投機。
房價仍有下降空間
會議指出，引導房地產開發企業積極應對市場變化，促進商品住房銷售。支持合理融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持，對有實力有信譽的房地產開發企業兼并重組提供融資和相關金融服務。按照法定程序取消城市房地產稅。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，“引導房地產開發企業積極應對市場變化，促進商品住房銷售”———這一表述是政府在提醒開發商認清市場短期難以回暖的事實，讓他們盡快降價促銷。這也表明政府救市重在救需求而非開發商。
針對“支持合理融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持”這一表述，專家們普遍認為，這將有利于緩解地產商燃眉之急，但具體效果如何，還有待商業銀行的落實。考慮到商業銀行目前惜貸嚴重，該政策在執行上的彈性很大。
二手房市場有望回暖
會議指出，對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策。其中，將現行個人購買普通住房超過5年（含5年）改為超過2年（含2年）轉讓的，免征營業稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。
黃興文表示，這將降低房地產交易成本，預計將減少上百億的成本，將利于二手房市場回暖，在此政策刺激下，二手房銷售量不久將會超過新房銷售量。他同時強調，該政策對房地產市場的影響主要表現在量上，對房價不會產生太大影響。
據了解，該條政策對滿2年不滿5年的住房交易最為有利，可以直接減少交易稅賦。以一套100萬的房產為例，交易成本可由原來的10萬元下降為5萬元。專家們指出，房地產交易轉讓環節的稅賦在未來有望進一步得到降低。 |