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中國第一張“地票”成交
今天，重慶市君豪酒店，080001號地票競拍現場高潮迭起。報價按小學生數數的節奏快速刷新，1280萬元的起拍價，不到半分鐘就經10多次競價而迅速飆升到2000萬。
最終3號競買人報出了2560萬元——相當于每畝8．53萬元的價格，并最終成交。
頓時，現場掌聲雷動，在中共中央政治局委員、重慶市委書記薄熙來等領導，以及數十家新聞媒體的關注和見證下，中國第一宗地票交易以起拍價翻一番的價格成交。這也是今天成立的農村土地交易所的第一筆交易。交易中的“地票”，是重慶市江津區一宗面積為300畝的農村土地。
此刻，時針指向11時38分，中國的土地交易迎來一個歷史性時刻。
眾所周知，城市普遍存在建設用地“需求饑渴癥”，億萬打工農民也有土地流轉的急切需求。而制約土地流轉的癥結在于缺乏規范的流轉平臺和配套政策支撐。以農村土地交易所成立為標志的重慶土地流轉新政，是迄今為止破解土地有序流轉難題最有操作性的方案之一，在我國現行的土地制度框架內，用“地票”進行交易嘗試，其意義在于為土地流轉尋找解決路徑。
所謂“地票”，是包括農村宅基地及其附屬設施用地、鄉鎮企業用地、農村公共設施和農村公益事業用地等農村集體建設用地，經過復墾并經土地管理部門嚴格驗收后產生的指標。
土地交易所高調成立
去年5月，重慶成為統籌城鄉綜合配套改革試驗區后，便開始積極探索統籌城鄉土地利用問題。
中共中央政治局委員薄熙來到任重慶市委書記后，基于廣泛調研，提出設立農村土地交易所，探索城鄉統一的土地交易市場，統籌城鄉土地有效利用的設想。
重慶市委常委、常務副市長黃奇帆牽頭的工作小組提出的初步方案得到了充分肯定。6月，國家調研組調研后，贊成“設立重慶農村土地交易所，探索開展地宗交易和指標交易，逐步建立統一的城鄉土地交易市場”，這為重慶進行土地改革提供了制度空間。
8月，國土資源部與重慶市政府簽訂戰略合作協議，重慶的探索得到支持。經過多次完善，11月17日，《重慶農村土地交易所管理暫行辦法》經市政府常務會議通過。
11月25~26日，中共重慶市委三屆四次全委會上，為土地交易定調。薄熙來在會上說，深化改革是農村經濟發展的根本動力，要在土地和林權改革上重點突破。
他說，中央關于土地承包“長久不變”的實質，就是確保農民的土地權益。要加快建立土地流轉的服務體系，鼓勵農民按照依法自愿有償原則，以多種形式流轉承包經營權，發展現代農業。他特別強調，要嚴格執行中央的“三個不得”，即不得改變土地集體所有性質，不得不改變土地用途，不得損害農民土地承包權益。在此基礎上，探索推行全市范圍的耕地占補平衡制度，設立農村土地交易所等試驗，用市場化的辦法來科學發現土地的價格，使農民權益在土地流轉中得到保障。
國土資源部副部長鹿心社將農村土地交易所的成立概括為“意義大、責任大”。
農民也可“攜地”入市
牽頭搭建相關制度框架的重慶市委常委、常務副市長黃奇帆介紹說，新誕生的重慶農村土地交易所由重慶市政府出資成立，系非營利性事業法人機構，但有董事會、監事會以及經理層，實行現代企業管理模式。
交易所的使命是建立農村土地交易信息庫，發布交易信息，提供交易場所，辦理交易事務。為加強對交易所的監督管理，重慶市政府專門成立了農村土地交易所監督管理委員會，交易所還得接受土地、農業、林業等行政主管部門的業務指導。
重慶農村土地交易所將主要從事“地票”交易。“地票”交易必須在土地交易所里進行，并到所在土地行政主管部門登記備案。
通過交易購得的“地票”，可以納入新增建設用地計劃，增加等量城鎮建設用地，并在“落地”時沖抵新增建設用地土地有償使用費和耕地開墾費。但這得以符合城鄉總體規劃和土地利用總體規劃為前提，并辦理征收專用手續。
顯然，“地票”主要是相對于農村建設用地而言的，對于那些生產性土地承包經營權的流轉，交易所將在不改變土地集體所有性質、不改變土地用途、不損害農民土地承包權益前提下，提供服務。
實際操作中，對“地票”的主體并未加以限制，這意味著，一家一戶的農民也可“攜地”入市。
集體土地必須多數同意才能成為“地票”
在重慶土地改革的制度設計中，“地票”是其中最大、也是最重要的創新。
按規定，“地票”必須符合兩個前提：
一是凡農村集體經濟組織申請耕地復墾，必須經三分之二以上成員或者三分之二以上成員代表同意，防止農村集體經濟組織的利益受到損害。
二是凡農戶申請宅基地復墾，必須有其他穩定居所、有穩定工作或生活來源，并且有所在集體經濟組織同意復墾的書面材料，避免宅基地復墾整理交易后出現農民生活困難、游離失所的問題。
而“地票”的產生，則必須經過4道關口：
首先，國土部門編制相關專項規劃，經過市政府批準后實施。
其次，由農村土地權利人向區縣國土部門提出土地復墾立項申請，經批準后復墾所立項的土地。
第三，土地復墾后，復墾方向區縣國土部門提出質量驗收申請。
最后，區縣國土部門組織驗收，合格后，向市級國土部門申請確認，并由其核發“地票”。
“地票”交易如何保障農民權益
十七屆三中全會關于推進農村改革發展若干重大問題的決定對征地制度、農村集體建設用地的開發和經營、逐步建立城鄉統一的建設用地市場等提出了改革的方向。
土地改革試驗風險很大，農村土地問題涉及千家萬戶，稍有偏差，就會引起大的震動，“慎之又慎”是必須堅持的重要原則。土地流轉不得損害農民土地承包權益已成為高層和民間的共識。在“地票”交易過程中，如何保護農民利益？
“重慶模式”打出的第一張牌是限定底價，上不封頂。重慶政府將在綜合考慮耕地開墾費、新增建設用地土地有償使用費等因素的基礎上，制定出全市統一的農村土地的基準價格。如果交易價格低于基準價格時，土地所有者有權優先回購。
同時，通過明晰的政策規定，確保土地交易的收益真正到農民手中。重慶規定：不同形式的農村土地交易，交易收益按不同的比例在農民和農村集體經濟組織之間分配。其中，耕地、林地的承包經營權交易收益，全部歸農民家庭所有。農村集體經濟組織獲得的土地收益，主要用于農民社會保障和新農村建設等。
整個運作過程，都將依法、自愿、有償，公開、公平、公正的基本原則。
顯然，“重慶模式”中，土地交易所成為交易市場的組織者，制定游戲規則，農民作為交易的一方真正參與到土地交易中，這也有利于實現農民權益的最大化。
同時，政府將對“地票”交易總量實行計劃調控，以和現有國有土地管理制度銜接。
交易的核心是“先造地后用地”
“逐步建立城鄉統一的建設用地市場”已成為推進農村土地改革的方向之一。“三個不得”——即不得改變土地集體所有性質，不得不改變土地用途，不得損害農民土地承包權益——為相關探索規定了邊界。
探索中的“重慶模式”，以“地票”為軸心實施的土地經營權交易制度改革，沿著該政策指向出臺了操作層面的抓手，勢必對中國土地制度改革產生深遠影響。
現實中，各地普遍存在農村建設用地存量大的問題，并有相當一部分因農民舉家外出打工而荒蕪、閑置，造成極大浪費，這是“重慶模式”運作的重要空間。顯然，通過“地票”的市場化流轉，將有助于盤活農村存量土地，進而通過城鄉統籌為城市擴張尋求更大突破。
從最樂觀的角度看，重慶的探索有望成為突破式的改革：幫助農村沉睡的土地資本實現價值，外出務工的農民把老家廢棄的農村宅基地、基本用地通過“地票”交易得到一筆可觀的收入，在城鎮購房或租房。
黃奇帆分析說，指標概念及交易制度的設計，是設計重慶農村土地交易所制度中最重要的改革創新，它的意義和作用，主要表現在4個方面：
首先，城鄉建設用地總量不增加，耕地總量不減少。
“地票”交易的核心，是“先造地后用地”，先把農村建設用地復墾為耕地后，才在城市新增建設用地，城市建設用地增加與農村建設用地減少掛鉤，耕地面積沒有減少，保護耕地的力度更大、效果更好。
一方面，農村閑置土地資源依法有序退出，解決農村建設用地浪費問題；另一方面，城市建設用地有比例有節奏增加，緩解城市建設用地緊張的矛盾，但城鄉建設用地的總量不會增加、耕地總量不會減少。
目前，重慶人均生活用地在250平方米以上，而城市人均用地只有80多平方米，一個農村人口轉化為城市人口，就可節約出170平方米的建設用地。
如果重慶2300萬農村戶籍人口中，有1000萬人轉移進入城鎮，按“地票”模式，則將節約17億平方米建設用地，相應增加250多萬畝耕地。
第二，城市反哺農村、發達地區支持落后地區。
土地以指標形式，通過土地交易所公開交易，實現農村集體建設用地遠距離、大范圍的置換，提升農村特別是偏遠地區的土地價值，促進農民增收和改善農村生產生活條件，實現城市反哺農村、發達地區支持落后地區發展的目的。
第三，重慶土地新政將保護農民收益。
堅持國家土地制度，依法保障農民的占有、使用、收益等權利。土地指標交易將不改變土地權屬、不改變現行土地制度，充分兼顧國家、集體和農民的利益。
第四，激活城鄉要素市場，完善城鄉市場體系。
土地交易所成立后，通過開展遠距離、大范圍的土地資源優化配置，使固化的土地資源轉化為可以流動的資本。土地作為農村最主要的生產要素，一旦流動起來，必然帶動農村要素市場的發育，有力地推動農村資本、產權、技術等其他要素市場的建設。
西南政法大學副教授曹興權博士認為，“重慶模式“的土地流轉政策意義重大，一是農村集體土地將成為中國城市新增土地的基本來源，由此將形成公開化的中國村鎮房市和構建中國房市的全流通格局，二是為解決實際占地數以億畝計的農村建設用地使用權的流轉，建構全國統一的土地使用權體系，使土地使用權成為全新的商品權利體系提供一條可操作的途徑。
本報重慶12月4日電 |