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徐匯
資料圖 | 22日晚間，央行、財政部同時出臺了一系列保障民生、鼓勵居民購買自住用房的政策，其中包括降低契稅、暫時免征印花稅、提高購房貸款利率優惠幅度、降低公積金貸款利率等系列連環優惠措施。那么，政府出臺的這些政策，究竟惠及了哪些購房者，力度又有多大呢？
新政解析一：力度多大？惠及何人？
利率稅率齊降力度頗大
按照央行公布的貸款利率來看，優惠幅度非常明顯。新政規定，自10月27日起，將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%。而個人住房公積金貸款利率。其中，五年期以下（含）由現行的4.32%調整為4.05%，五年期以上由現行的4.86%調整為4.59%，分別下調0.27個百分點。
也就是說，不僅貸款的門檻從原來的首付三成明確下調至兩成，其優惠利率也由原來的下浮15%變成了30%，相當于可以“打七折”。按照央行目前的基準利率來看，5年以上的貸款基準利率為7.47％，這就意味著，新政實施后，符合央行條件的申請長期房貸的貸款人，其房貸利率可以變成5.229%，與目前的5年以上存款的基準利率5.58％僅相差0.35個百分點。
除此之外，財政部也出臺了諸多優惠政策：從11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。而且，地方政府還可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。
保障自住需求
根據央行和財政部出臺的相關通知，此次新政最先保障的是首次置業和那些希望改善住房條件的人群。央行明確表示，貸款利率、首付款比例，應根據借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否系普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風險因素在下限以上區別確定。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機構可在貸款利率和首付款比例上按優惠條件給予支持；對非自住房、非普通住房的貸款條件，金融機構適當予以提高。
特別需要指出的是，此次新政沒有調整存貸款的利率，只是單獨調整了房貸利率，央行對于廣大有自住需求貸款人的扶持可見一斑。甚至有業內人士表示，近段時間的大幅度降息，抵消了過去6年來緩慢升息所累計的結果。
新政解析二：未來優惠空間還有多大？
稅率空間尚有“紅包”可送
從財政部的稅費政策來看，下調的稅費表面上并不多。契稅稅率（原來為1.5％）暫統一下調到1%、對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅（0.5%）、對個人銷售住房暫免征收土地增值稅（一般為0.5％）這三項政策，對于房屋買賣雙方所減少的交易費用影響不是很明顯。但是在政策的最后，財政部指出了“地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策”。這一點，就讓稅率空間的下調，有了更大的空間。
以目前頗受大眾關注的杭州市的方案來看，優惠的真正體現在于個人所得稅、賣出不滿5年房產需繳納5%左右的營業稅和非普通住宅3％的契稅這幾個項目上。根據杭州市的規定，契稅、營業稅地方政府補貼80％，個人所得稅補貼32％，這使得二手房交易的成本大大減低，如果結合財政部的新政優惠，那么個人購房可以享受的優惠力度非常大。
“改善型普通自住房”對第二套房貸有影響
央行新政出臺之后，大眾最為關注的焦點之一，莫過于新政中指出的一個新概念“改善型普通自住房”。
央行規定，對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機構可在貸款利率和首付款比例上按優惠條件給予支持。這意味著，貸款利率下浮30％和首付比例調整為20%的優惠政策，除了首次購買普通自住房的居民外，對于那些購買改善型普通自住房的貸款需求也將有優惠支持。
“此次新政最先保障了首次置業者，但是對于二次置業者的利益，就要看如何界定‘改善型普通自住房’了�！庇蟹慨a界人士如此分析。對于目前的市場而言，除了那些需要購置首套住房的購房者以外，還有很大一部分的購房需求來自那些已經有一套住房、但又有提升居住環境的換房需求的人群。 |