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深圳樓市沒有出現預想的“奧運”熱銷行情。根據深圳市國土資源與房產管理局最近發布的《1～7月深圳房地產市場分析報告》，7月份新建商品住宅銷售面積為25.73萬平方米，相比六月份減少15.53％，觀望氣氛更加濃厚。
連續兩月銷售下滑
報告顯示，今年前七個月，深圳全市新建商品房銷售面積197.69萬平方米，同比減少53.49%。其中，住宅銷售面積179.98萬平方米，同比減少53.17%。從各月情況來看，3月份以來銷售量有所回升，5月份銷售量達到高點，6、7月份又連續回落。其中，6月份一手住宅銷售相比5月份下滑20.8％，7月份環比再降15.53％。
二手住宅方面，今年前七個月交易面積為200.12萬平方米，同比下降69%。二手住宅與新建商品住房交易面積的比例由去年的1.86：1降至1.11：1。7月份二手住宅交易面積為38.23萬平方米，交易仍比較低迷。
世華地產研究總監肖小平表示，6、7月份的銷售下滑是意料之中，4、5月份降價幅度較大，開發商開始采取各種促銷方式，拉動銷售量回升，而當促銷和降價習以為常，或價格不再調整時，消費者會再次陷入一種觀望和不買賬的心態。
從成交價格來看，深圳樓市呈現出“膠著”狀態，雖然銷量下滑厲害，但價格依舊僵持在12000元/平方米左右。今年前5個月價格大幅度下跌，一手住宅均價比去年最高點下降了36%，跌至11014元/平方米，6、7月份卻是略微回升，分別為11159元/平方米和12387元/平方米。
深圳社科院城市營運研究中心主任高海燕表示，不能以價格的微升判斷深圳樓市的回暖。他認為，在一個低成交量的市場中，房價的高低主要受交易結構的影響，而深圳房價的微升正是因為近期高端樓盤的入市帶動的。
奧運前后演繹獨立走勢
對于奧運后深圳樓市的走勢，高海燕認為，奧運會對深圳樓市影響幾乎可以忽略不計，深圳樓市走勢取決于區域市場自身情況。
高海燕指出，深圳消費者真正觀望和等待的是特區內房價的回落，關內指標性區域房價的下調才能夠帶動深圳樓市成交的回升。他認為，由于深圳特區內外在基礎設施、交通狀況方面存在較大差距，特區外置業暫時無法滿足自住客居住需要，在以自住客為主的未來兩年，僅靠特區外房價的下跌無法帶動深圳樓市成交的回暖。
深圳國土局數據顯示，特區內外住宅銷售價格分化嚴重，7月份均價分別為25953元/平方米和11095元/平方米，關內價格依舊高位運行。高海燕認為，下一步價格調整將會以關內為突破口。
世華地產研究總監肖小平認為，深圳樓市由區域的投資和消費能力決定，奧運影響微弱。深圳樓市走勢將隨著奧運后宏觀經濟形勢明朗而漸趨明朗，尤其是通貨膨脹情況和金融政策的導向，開發商和消費者之間的博弈還需要看未來政策。肖小平認為，隨著傳統“金九銀十”旺季的來臨，尤其是自住客熱衷于在第四季度置業，未來幾個月銷量會有所上升。
深圳市房地產研究中心副主任王鋒表示，在今后宏觀經濟形勢預期不明確等因素的作用下，深圳樓市調整態勢仍將持續。王鋒預計，奧運后的幾個月，市場將仍舊處于小幅波動和調整狀態，居民持幣觀望氣氛仍將持續。
王鋒同時表示，看好特區外房地產市場的發展機遇，隨著地鐵1、3、4號線、“七縱十三橫”交通網等基礎設施建設的逐步推進，2010年以后，制約深圳居民特區外購房的主要瓶頸將基本解除，占深圳土地面積80％的特區外將充分稀釋特區內高度集中的住房需求。 |