|
日前，寧波富達公告重組報告書，大股東擬以天一廣場等三個地產(chǎn)項目作為注資，認購寧波富達定向增發(fā)股份，涉及資產(chǎn)約88億元，是浙江最大的資產(chǎn)重組事件。寧波富達董秘陳建新分析，如果這三個項目成功注入寧波富達，將大幅提高寧波富達的資產(chǎn)和經(jīng)營規(guī)模，同時提高公司競爭力。
天一廣場：提價潛力巨大
寧波富達大股東寧波城投投資發(fā)展部經(jīng)理、寧波富達董事王怡鷗向記者介紹，在三個項目中，天一廣場具備較大的提價潛力，而青林灣和慈城新區(qū)項目備較好前景。
本次交易最重要的資產(chǎn)——天一廣場經(jīng)江蘇天衡公司評估的凈資產(chǎn)評值為72.16億元。該廣場位于寧波中央商務(wù)區(qū)（CBD）中央，聚集了高檔商場、電器大賣場、大型超市、世界名牌專賣店等，各商場和店鋪人流密集。
據(jù)王怡鷗介紹，天一廣場占地面積19.3萬平方米，建筑物面積22萬平方米，目前出租率幾乎達到100%。據(jù)不完全統(tǒng)計，廣場內(nèi)僅排名前10位的商家2006年的銷售額就達到28.8億元。廣場的超市區(qū)面積2.2萬平方米，數(shù)碼廣場面積1.14萬平方米，男女裝區(qū)經(jīng)營面積超過4.5萬平方米，集中了國內(nèi)外眾多知名服裝品牌；百貨區(qū)面積2.5萬平方米；精品區(qū)1.5萬平方米，云集了世界奢侈品商家。
王怡鷗還分析，天一廣場是在2002年由寧波城投開發(fā)建設(shè)的，公司當時對于如此大的商業(yè)項目能否迅速進入成熟期和收獲期也存在疑慮，所以對第一批引進的知名品牌和大商家，租賃協(xié)議時間比較長，租金價格也較低。然而，目前廣場已經(jīng)成為寧波市商業(yè)中心，周邊商業(yè)物業(yè)租金價格已經(jīng)比2002年也漲了很多，隨著第一批商家租期滿約，續(xù)簽的租金上漲空間比較大。2007年，天一廣場的租金收入為2.32億元，預(yù)計2008年租金收入將達到2.65億元，以后年度預(yù)計還會穩(wěn)定增長。
青林灣：寧波房地產(chǎn)標桿
據(jù)評估結(jié)果，另一項擬注入上市公司的資產(chǎn)是寧波城投持有的寧房公司（主要開發(fā)寧波青林灣項目）74.87%股份的評估價值為13.50億元；記者走訪了寧房公司青林灣項目現(xiàn)場，整個項目北面臨姚江，距離天一廣場約8公里，已經(jīng)建成的一期是數(shù)十棟歐式紅瓦頂小高層建筑，目前眾多住戶已經(jīng)入住，生活環(huán)境比較優(yōu)越。
據(jù)介紹，青林灣項目總建筑面積130余萬平方米，其中一期開發(fā)用地30.8萬平方米，總建筑面積約60.4萬平方米，目前已基本銷售完畢；二期開發(fā)用地37.914萬平方米，總投資約為35.55億元，建筑面積約70萬平方米，2008年新開工面積10萬平方米。
據(jù)了解，青林灣由于是國有房地產(chǎn)公司開發(fā)的標桿項目，當初拿地成本比較低，房屋銷售定價也相對保守些，目前銷售均價約8000元/平方米，與寧波當?shù)仡愃祈椖勘容^具有比較大的市場競爭優(yōu)勢。
本次擬置入的另一項目慈通置業(yè)，經(jīng)江蘇天衡評估的凈資產(chǎn)評估值為2.33億元，慈通置業(yè)主要從事寧波市慈城新區(qū)9#地塊住宅項目的開發(fā)建設(shè)，項目總占地面積為341畝，系寧波市慈城新區(qū)開發(fā)的啟動區(qū)，土地成本4.13億元（121萬元/畝）。目前正抓緊進行項目的前期規(guī)劃工作，預(yù)計于2008年底開工。根據(jù)介紹，慈城新區(qū)在慈城古城南岸，距離寧波市區(qū)約15公里，隨著杭州灣跨海大橋建成通車，慈城將是杭州灣跨海大橋南端進入寧波市區(qū)的橋頭堡。 |