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| 2008-06-27 作者:李和裕 來源:上海證券報 |
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今年，房地產行業遭遇了前所未有的資金困境。一邊是市場開始對房地產上市公司的資金局面感到擔憂，與此相對應的則是開發商在另一邊頻報資金“平安”。
昨天（6月26日），碧桂園便高調地對外表示，集團的第5個省外項目沈陽碧桂園已回籠資金約5億元人民幣，而連同本月初新開盤的武漢碧桂園等項目，集團在本月上半月便回籠資金超過14億元人民幣。碧桂園負責人還認為下半年集團更將進入資金回籠的“快車道”，因為下半年會有廣東、沈陽、安徽、湖北等地區的超過20個項目開盤。
而就在兩個月前，碧桂園被指遭遇融資困難，現金流只剩約10.13億港元，引起輿論嘩然。雖然碧桂園隨后出公告稱報道失實，并指出去年年報已明確集團總現金余額約為95億元人民幣，但市場人士認為這畢竟是去年的數據，碧桂園今年繼續大量儲地及開發后所剩幾何并不明確，所以也想通過公布樓盤銷售數據，從側面顯示自己的現金流狀況良好。
想來近期表示自己資金鏈穩健的開發商不少。如前不久因“賣地”而遭質疑的萬科，集團高層便在許多公開場合表示，萬科現金流是安全且充裕的，至今年一季度存量貨幣資金達156億元人民幣且目前依然保持在這一水平。又如世茂房地產高層上周在股東大會后表示，上半年公司銷售額已達40億元。還有招商地產高層表示，公司已實現回收銷售現金14億元人民幣，現金資產總值則與去年底持平，為3億-4億元。
除了“報平安”還有“保平安”。近期香港股市的地產股普遍慘不忍睹，不少房地產上市公司的高管或大股東便紛紛采取增持、回購自家股票的措施以進行“危機公關”，如SOHO中國、富力地產、瑞安房地產等。
不過，尷尬和壓力依然存在。“今年除了更加緊縮的金融政策使開發貸款嚴重不足，懸在高位的房價和低迷的市場消費意愿還造成樓盤銷售乏力，因此在企業的現金流量表上，經營性現金流入與融資性現金流入都遇到問題，而多數企業短期還債壓力巨大。”五合智庫顧問有限公司總經理鄒毅表示。
也正因為此，萬科、碧桂園等開發商都決定用加速周轉的模式來"舒緩"兩難的局面。一方面，他們盡力快速開發，如碧桂園表示在項目選址初期就有專業人員進行“構思”，一般項目概念設計短期就可完成，多數項目可以在拿到土地使用權后馬上報建開工，從拿地后施工到開始預售平均只需7個月。另一方面，快速開發也需要快速銷售配合，如碧桂園的策略便是降低成本、高性價比、“僅賺取合理利潤”。
“將過往積極的土地儲備策略應轉變為快速的項目開發策略是一個有效思路，可集中資本于當前項目的開發，縮短開發周期，提高資金周轉率，增加自有資金利用率。”鄒毅認為，“大型房企和中小型房企解決資金問題之道各不相同。對于資本相對不足、經營模式尚未成熟、項目業績有限的中小房企來說，融資可以企業之間合作的方式為主，共同出資、聯合開發是中小房企間對抗未來房地產行業整合的有效途徑。”
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