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如今北京的房地產市場似乎進入了“價滯量跌”的整理階段。
記者日前走訪北京一些樓盤發現，剔除各種明折和暗折因素后，北京房價基本處于“停滯”狀態，而且一些項目出現推遲開盤的“捂盤”現象。專家認為，北京樓市的這種調整將持續一段時間，調整時間和力度不僅受奧運因素影響，還要看貨幣政策和宏觀調控的具體情況。
房價上漲乏力
根據國家發改委公布的數據，5月北京房價環比上漲0.4%，4月環比上漲0.2%，而1-3月環比漲幅分別達到0.7%、0.5%和1.0%。從數字上來看，不同于深圳等城市的房價已經明顯調整，北京房價依然在緩慢地上漲。但顯然，進入二季度北京房價增速進一步放慢，加上促銷折扣等未被統計考慮的因素，北京房價基本處于停滯狀態。
中原地產董事總經理李文杰表示，雖然從統計數字上看，北京房價體現了“穩中有漲”的趨勢，但值得關注的是，由于市場觀望情緒濃重，不少新開樓盤調低了開盤價格，這部分價格變動并未體現在統計中。
樓盤花樣眾多的打折促銷活動也通常不反映在統計數字中。與年初如同“小荷才露尖尖角”的促銷打折相比，如今北京更多樓盤加入了促銷的行列。除了房價折扣，贈送物業費、停車位、家電裝修甚至轎車都成為開發商的促銷手段。東四環百子灣區域的美利山項目五一假期推出了每平方米11980元的節日特價房，正常均價是15000元，目前這種“特價房”依然在售；朝陽區尚未開盤的奧東18號初步定價28000元/平方米，該項目如果在開盤前進行意向簽約，會得到25000元/平方米的優惠價格；6月1日開盤的豐臺區六里橋區域的保利百合花園，推出了辦理銀行卡可以得到房價優惠2萬元的促銷活動。
采取直接降價的樓盤也有一些。位于西南三環的萬年花城，去年秋天3期開盤后，該樓盤價格今年初一度上漲至均價17000元。今年4月20日推出了4期，地理位置更靠近三環，均價卻回落到了15000元，部分戶型價格更下調到了13000多元。大西洋新城(聆湖苑)3月27日開盤均價15500元/平方米，目前已經售出三分之二，剩下的均價在14500元左右。
不過，并不是所有的樓盤都采取降價或折扣的措施。據記者了解，去年下半年之后開盤的樓盤，為了加快回籠資金，大多采取降價或打折的措施，并且幅度較大。而之前開盤的樓盤，大多已經銷售了大部分房子，房價變動幅度不大。如中關村區域的悅園去年5月開盤價格是20000元起價，目前漲到了25800元，該樓盤已經銷售大半，并無其他折扣措施。
“捂盤商”擔憂成交量
記者調查發現，不少原定5、6月開盤的樓盤，如西海國際、德勝佳苑、華潤置地廣安門項目都推遲了開盤時間，推遲的原因主要有未拿到銷售許可證、未如期完工等。
業內人士分析，除了客觀原因外，確實存在一些推遲開盤的現象。如目前規定領取銷售許可證三日內須開盤，一些開發商便以推遲領證時間為由延期開盤。之所以頂著推遲回籠資金的壓力延期開盤，主要是對于市場成交量的擔憂，想等到將來市場回暖再推出樓盤。
事實上，進入傳統銷售旺季的5月，北京房屋成交量已經有了一定程度的提升。李文杰介紹，一季度北京房屋成交量同比下滑最為嚴重，跌幅達到70%，但是二季度開始緩慢回升，成交量大概相當于去年的一半。招商證券的報告則顯示，5月份，北京一手住宅成交99.5萬平方米，環比上漲33.0%。
盡管如此，不少開發商對目前的情形難言樂觀。一方面，5月原本屬于銷售旺季，一定程度的成交量提升并不能充分說明問題。另一方面，受上年末土地供應量加大、限價房和保障性住房用地集中入市等因素影響，北京商品住宅出現了近年罕見的供大于求局面，原本是房價上漲重要支柱的供求基本面被扭轉。
“如果真存在捂盤現象，那是因為開發商的判斷出現了問題，開發商今后可能蒙受更大的損失。”
中國社科院金融研究所研究員殷劍峰如此表示。
李文杰認為，開發商已經由昔日資金普遍過剩轉為資金短缺，這將加快房地產業的整合力度。不少大的開發商如萬科、SOHO中國近來已經加快了收購步伐。
漲跌預期不一致
經歷了年初時的“價漲量跌”，對于如今的“價滯量跌”，人們不禁會問，北京樓市未來是否會出現“量價齊跌”的情況？
此前高盛發布報告認為，北京房價未來有可能出現10%-15%的跌幅。對此，在保利百合花園看房的王陽先生說：“北京是首都，各類人群的購房需求還是比較旺盛的。我個人不認為北京房價會經歷一個急跌的過程，如果房價比現在低5%，我就會立刻考慮買房。”
殷劍峰認為：“今年可能是北京樓市的一個拐點。整個城市房屋價格增長速度將明顯放緩，一些前幾年非理性上漲的區域，甚至會出現絕對價格下降。這樣的趨勢將在北京沒有了奧運預期之后的下半年更加明顯地體現出來，唯一的疑問在于放緩和下降的程度會有多大。”
李文杰則表示：“目前可以說最壞的時候已經過去。從北京近來成交量抬頭，到南方的廣州、深圳等城市二手房租售價格小幅回暖，都體現了這個跡象。”
他預計，北京房價漲幅放緩趨勢仍會延續，大幅放量的可能性很小，但絕對價格下跌的可能性在減小。 |