|
美洲和歐洲市場的全年交易量毫無疑問將大幅下降，亞洲市場的彈性可能較高，但不會(huì)達(dá)到2007年的紀(jì)錄
全球投資將減少
日前，房地產(chǎn)專業(yè)研究機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行最新發(fā)布的《全球房地產(chǎn)資產(chǎn)報(bào)告》預(yù)測，繼2007年全球房地產(chǎn)直接投資同比增長8%并創(chuàng)下7590億美元的歷史最高紀(jì)錄之后，2008年的全球房地產(chǎn)直接投資總額將比2007年減少30%以上。美洲和歐洲市場的全年交易量毫無疑問將大幅下降，亞洲市場的彈性可能較高，但不會(huì)達(dá)到2007年的紀(jì)錄。
仲量聯(lián)行歐洲資本市場部國際董事Tony
Horrell指出：“貸款緊縮的影響正在波及全球各大市場，各央行和金融機(jī)構(gòu)也正積極穩(wěn)定和刺激債務(wù)市場，但借貸難問題和投資者疲弱的信心有可能在2008年上半年的大部分時(shí)間里繼續(xù)困擾市場。由于人們對(duì)全球經(jīng)濟(jì)，特別是美國、英國和日本經(jīng)濟(jì)普遍擔(dān)憂，上述情況正在進(jìn)一步加劇。”
仲量聯(lián)行預(yù)測了將促使今年直接投資下降的眾多因素，其中包括：買賣雙方采取“觀望”態(tài)度，多數(shù)市場中的房地產(chǎn)價(jià)格都在2007年達(dá)到頂峰，買賣雙方的價(jià)格預(yù)期相差較大，借貸難，放貸門檻提高，借貸成本增加，買房人購買大面積住宅的意愿和能力下降，投資者類型減少，更加謹(jǐn)慎的盡職調(diào)查拖長了交易時(shí)間。
Horrell補(bǔ)充：“盡管如此，我們并不認(rèn)為投資者會(huì)在2008年從房地產(chǎn)市場戰(zhàn)略性地撤出資金，或大幅調(diào)整他們的資產(chǎn)配置。我們對(duì)2008年的預(yù)測仍然保持樂觀。房地產(chǎn)市場的一些長期趨勢依然是推動(dòng)該市場向前發(fā)展的積極動(dòng)力。例如，作為一種投資型資產(chǎn)，房地產(chǎn)的可靠性和透明度正在不斷升高，城市化步伐也在加快，供給量也依然偏緊。”
2007年，國內(nèi)投資與2006年基本持平，保持在4000億美元左右，但跨境投資增加了580億美元，達(dá)到3570億美元，其中的2420億美元來自跨區(qū)域投資。按百分比計(jì)算，跨境投資交易量目前占交易總量的47%，跨區(qū)域交易量占交易總量的32%。
美國、德國和英國是跨區(qū)域投資者的傳統(tǒng)目標(biāo)市場，分別占全球跨區(qū)域交易總量的25%、19%和15%。但隨著新興目標(biāo)市場的出現(xiàn)，英國和德國的跨境投資比率大幅下滑。日本（11%）和法國（9%）已迎頭趕上，全球基金在這兩個(gè)市場中十分活躍。上述五大市場占全球跨區(qū)域交易總量的80%。中國、波蘭和俄羅斯這３個(gè)新興市場也吸引了很多注意力。
亞太前景樂觀
無論是2007年上半年還是下半年，亞太地區(qū)都保持了十分強(qiáng)勁的增長。雖然下半年一些主要的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下滑，美元持續(xù)走弱的影響依然存在，大量資金仍在不斷涌入這一地區(qū)。2007年，亞太地區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)的直接投資總額達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的1210億美元，與2006年相比飆升了27%，繼續(xù)推升了該地區(qū)在全球交易總量中的比率（目前為16%）。日本目前是亞洲地區(qū)最大的市場，占該地區(qū)交易總量的50%。其余的36%來自以下４個(gè)市場：澳大利亞（15%）、中國香港（7%）、中國內(nèi)地（7%）和新加坡（7%）。
2007年，亞太地區(qū)的跨境投資猛增至570億美元，占該地區(qū)交易總量的47%。該地區(qū)所有主要市場的跨境交易量都出現(xiàn)增長，僅有的兩個(gè)例外是菲律賓和泰國，由于這兩個(gè)國家頒布了嚴(yán)格限制國外投資者擁有房地產(chǎn)的法規(guī)，而且也缺乏可供出售、達(dá)到投資級(jí)別的資產(chǎn)。買方大多是全球基金和來自澳大利亞、新加坡、中國香港的基金。全球基金和來自中國香港、新加坡的基金也是跨境交易的主要賣方。
仲量聯(lián)行亞洲資本市場總監(jiān)Stuart
Crow指出：“我們看到的情況是，積極投資者的來源正在發(fā)生變化，他們較少依賴債務(wù)融資手段，如德國核心基金等，對(duì)該地區(qū)高質(zhì)量的房地產(chǎn)更感興趣。2007年，雖然澳大利亞的各個(gè)上市房地產(chǎn)信托基金（LPT）是該地區(qū)的主要購買力量，但本國證券市場的繁榮使得很多LPT很難增加他們的境外購買量。與此相反，日本投資者正將目光重新投向海外，特別是中國、印度和越南這些發(fā)展速度較快的市場。”
Crow
補(bǔ)充道：“總的來說，亞洲房地產(chǎn)市場的前景較為樂觀，全球資本配置的天平繼續(xù)偏向這一地區(qū)。2008年下半年，投資者的信心和交易量均可能出現(xiàn)反彈。” |