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受到銀根緊縮的影響，樓市過冷、回暖乏力。但樓市的購買力將在經(jīng)濟(jì)快速增長、人民幣升值和通貨膨脹預(yù)期的共同帶動(dòng)下快速聚集
房展會(huì)熱鬧不再
被視為每年樓市風(fēng)向標(biāo)的“上海春季房展會(huì)”人流量比去年同期下降了5%，成交及意向金則下降了30%。雖然，展會(huì)上依然人頭攢動(dòng)，看房展的人一屆比一屆熱鬧，但曾經(jīng)購銷兩旺的人氣在剛剛落幕的上海春季房展會(huì)上已經(jīng)不再出現(xiàn)。
佑威房地產(chǎn)研究中心日前發(fā)布的報(bào)告顯示，剛剛過去的3月上半月，上海一手商品住宅（剔除動(dòng)遷配套房）的成交量為36.92萬平方米，環(huán)比增長了33%。但是相比去年同期的成交量卻低了39.7%。此外，去年同期的環(huán)比增長率高達(dá)121%，是今年3月上半月漲幅的近4倍。由此可見，3月樓市回暖相當(dāng)乏力。
對(duì)此，佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄認(rèn)為，目前樓市回暖乏力主要由去年購買力透支和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控得力造成。去年，上海樓市的成交量和房價(jià)漲幅均打破了2004年以來的最高歷史紀(jì)錄，使得樓市的購買能量大幅透支。
薛建雄還告訴記者這樣一組數(shù)據(jù)，中房上海指數(shù)辦公室142個(gè)樓盤的調(diào)查樣本中，有18%的住宅樓盤成交均價(jià)出現(xiàn)上漲，平均漲幅4.6%；有8%的樓盤價(jià)格下跌，平均跌幅為4.8%。二手房方面，2月份上海二手房價(jià)漲幅盡管連續(xù)第三個(gè)月回落，但價(jià)格依然堅(jiān)挺，而成交量繼續(xù)低迷。
2008年頭兩個(gè)月，居民戶新增貸款連續(xù)兩個(gè)月同比少增，其中1月份同比少增20億元，2月份同比少增767億元。居民戶貸款占新增貸款的比重也由2007年全年的32.5%快速下降至2008年1月至2月的13.9%。其中，上海2月份個(gè)人住房貸款增長更是逼近了零點(diǎn)。當(dāng)月，中資銀行個(gè)人住房貸款微增6００萬元，與去年高峰時(shí)每月新增上百億元的房貸有著天壤之別。
因此，薛建雄認(rèn)為，受到銀根緊縮的影響，樓市過冷、回暖乏力。但樓市的購買力在經(jīng)濟(jì)快速增長、人民幣升值和通貨膨脹預(yù)期的共同帶動(dòng)下還是會(huì)快速聚集。其中，低中收入者的購買需求將會(huì)被政府的保障型房源疏導(dǎo)。而市場中購買能量最強(qiáng)的高收入者所聚集的購買能力，還將通過市場解決。
市場或報(bào)復(fù)性上漲
后市是否會(huì)持續(xù)這一現(xiàn)象？
薛建雄表示，銀根一旦松動(dòng)或者出現(xiàn)其他融資渠道（如去年開始萌芽、進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的私募資金），并發(fā)展成類似美國的次貸金融產(chǎn)品，高端購買力就可能獲得重新釋放。假如聚集的購房能量過大（低成交量壓抑的時(shí)間過長），且在短期內(nèi)被釋放的話，房價(jià)重新出現(xiàn)類似2007年新一輪報(bào)復(fù)性上漲的可能性非常大。這從目前市場一些樓盤的表現(xiàn)上已經(jīng)可以隱約看到，市場的分化正在越來越明顯。
據(jù)記者了解，在上海傳統(tǒng)高檔樓盤最為集中的古北，著名的金色貝拉維項(xiàng)目相隔近一年后，推出了新一批的132套房源。該案于3月12日開盤，報(bào)價(jià)達(dá)3.5萬元/平方米，是上一批房源（去年4月推出）的1.56倍。近郊，閔行的浦江一品漫城3月8日推出新一批房源，報(bào)價(jià)比去年11月上漲了25%，達(dá)到1.5萬元/平方米。遠(yuǎn)郊，南匯的綠地藍(lán)海庭最近一周（3月10日-16日）成交了38套公寓房源，平均成交價(jià)格達(dá)到7933元/平方米。該案去年9月開盤之時(shí)，公寓報(bào)價(jià)只有6500元/平方米，花園洋房為8000元/平方米。目前，該案公寓的價(jià)格在6個(gè)月內(nèi)上漲近1500元/平方米，甚至接近了花園洋房的價(jià)格水平。房展會(huì)期間的一周（3月10日-16日），上海一手商品住宅的均價(jià)達(dá)到13549元/平方米，環(huán)比漲幅達(dá)24%。
市場人士在分析市場表現(xiàn)時(shí)認(rèn)為，除了一些郊區(qū)的低質(zhì)樓盤和急需資金進(jìn)行擴(kuò)張性滾動(dòng)開發(fā)的大型開發(fā)盤在促銷外，絕大多數(shù)的優(yōu)質(zhì)樓盤沒參加本次房展會(huì)。
佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年展會(huì)前一周，商品住宅的新增供應(yīng)量只有17.13萬平方米，只相當(dāng)于去年展會(huì)前一周33.51萬平方米供應(yīng)量的51.1%。
REITs或?qū)⒊雠_(tái)
對(duì)于會(huì)影響后市分化的主要原因，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)信托基金（REITs）將會(huì)起到相當(dāng)作用。
事實(shí)上，籌備了幾年的REITs再次成為追捧焦點(diǎn)。近期，國內(nèi)各大信托、基金公司紛紛著手成立房地產(chǎn)信托基金，保險(xiǎn)公司采用參股基金的方式投資房地產(chǎn)信托基金，相當(dāng)數(shù)量海外資金也投向房地產(chǎn)基金。
據(jù)悉，北京國投和上海國投目前已經(jīng)采用股權(quán)投資方式做成了幾只房地產(chǎn)信托基金。聯(lián)華信托正加緊備戰(zhàn)房地產(chǎn)投資信托基金，預(yù)計(jì)在今年上半年推出REITs產(chǎn)品。荷蘭國際投資管理公司(ING)近期宣布成立了一項(xiàng)新的房地產(chǎn)基金，將分散投資于一系列以房地產(chǎn)為主要收入來源的房地產(chǎn)股票和REITs。
相關(guān)人士認(rèn)為，《信托公司房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)管理辦法(草案)》可能將在今年出臺(tái)。這將對(duì)房地產(chǎn)公司的融資困境提供相當(dāng)大的幫助。 |