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城里人冒風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)置農(nóng)村房產(chǎn)
狹窄的胡同，塵土飛揚(yáng)，路兩側(cè)堆滿了柴禾，狗的糞便到處都是，39歲的畫(huà)家李玉蘭抱著1歲的女兒打開(kāi)銹跡斑斑的鐵門。一處普通的農(nóng)家小院展現(xiàn)在眼前——5間上房、6間廂房占據(jù)了小院的大部分空間，院里的小池塘里只有荷梗和殘冰。
在距離北京城中心只有40公里的通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村，這處占地面積391.28平方米的小院，坐落在村子深處。如果不是因?yàn)橐粓?chǎng)房產(chǎn)官司，它一定不會(huì)成為千萬(wàn)個(gè)農(nóng)家院中的“明星”。
在李玉蘭提供的大紅“土地房屋使用證”上，“變更記事”一欄寫著：“馬海濤于2002年7月1日將上房5間、廂房3間出售給李玉蘭使用”（后李玉蘭加蓋3間廂房）。下面，蓋有辛店村村委會(huì)的大紅印章。
同樣蓋有辛店村委會(huì)章的一張手寫“買賣房協(xié)議書(shū)”顯示，李玉蘭共支付了4．5萬(wàn)元，平均每平方米土地帶房屋115元。而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，2002年北京市商品房平均銷售價(jià)格為每平方米4761元，兩者相差逾41倍。
畫(huà)家李玉蘭購(gòu)買的正是所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”。城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或村集體建設(shè)的房屋，拿不到國(guó)家發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，所以被稱為“小產(chǎn)權(quán)房”。
我國(guó)《土地管理法》規(guī)定：我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。城市里的土地屬于全民所有，農(nóng)村的土地屬于村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)所有。農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)，不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
這部法律讓城市居民去農(nóng)村買房成了奢望。然而，高價(jià)的城市房和低廉的農(nóng)民房之間的價(jià)格落差，使很多城市居民冒著政策風(fēng)險(xiǎn)在農(nóng)村購(gòu)置了房產(chǎn)。
小產(chǎn)權(quán)房交易：后悔的總是農(nóng)民
隨著幾年來(lái)北京房?jī)r(jià)的飛漲，宋莊一帶三四間房的農(nóng)民房年租金也由3年前的3000元攀升到1.5萬(wàn)元以上。據(jù)宋莊小堡村村委會(huì)統(tǒng)計(jì)，僅房租一項(xiàng)，村民年收入就在750萬(wàn)元以上。
看到自己賣過(guò)的房子飛速升值，很多農(nóng)民不甘心。李玉蘭認(rèn)為，這是原房主馬海濤把她告上法庭最重要的原因。
2007年7月，通州法院判決：李玉蘭是城市居民，依法不得買賣農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住房，因此判決李玉蘭和村民簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，責(zé)令他們?cè)谂袥Q生效90天內(nèi)騰退房屋。而根據(jù)法院評(píng)估結(jié)果，賣主要給付李玉蘭夫婦93808元的補(bǔ)償款。
5個(gè)月后，北京市二中院終審判決雙方簽署的房屋買賣協(xié)議無(wú)效，李玉蘭必須在90天內(nèi)騰房。但二中院同時(shí)認(rèn)定，造成合同無(wú)效的主要責(zé)任在于農(nóng)民反悔，畫(huà)家可另行主張賠償。
據(jù)宋莊藝術(shù)促進(jìn)會(huì)的饒雪峰介紹，宋莊住有藝術(shù)家近2000人，其中300多人買下了農(nóng)民的房子。2006年10月以來(lái)，被村民告上法庭的不止李玉蘭，畫(huà)家村有10多位。但李玉蘭的案件第一個(gè)宣判。
“只要村口有人拿著測(cè)量?jī)x轉(zhuǎn)兩圈，農(nóng)民和我們這些買房人兩邊都騷動(dòng)起來(lái)”，59歲的齊興猛在通州張家灣鎮(zhèn)賈各莊買了一處農(nóng)民宅基地建成衣廠，不久前，剛被賣主起訴。
“買房住、買房建工廠被起訴還可以理解，我買房辦公益也被起訴。”70歲的畫(huà)家裴俊義1999年在通州柴湖鎮(zhèn)崔窯村買了一處農(nóng)民房，開(kāi)辦了“夕陽(yáng)紅公益活動(dòng)站”。5年后，主動(dòng)找他賣房的農(nóng)民反悔，將他起訴至法庭，一二審都是判決合同無(wú)效，原房主將當(dāng)時(shí)購(gòu)房款2．6萬(wàn)元返還。而當(dāng)時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題還沒(méi)有進(jìn)入公眾的視野。
城里買房人靠反訴曲線救國(guó)
今年1月3日，李玉蘭依照北京市第二中級(jí)人民法院終審判決書(shū)所確定的索賠原則，向北京市通州區(qū)人民法院提起訴訟，要求被告馬海濤賠償經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金共計(jì)48萬(wàn)元。
3月3日，這一索賠案件在北京通州區(qū)宋莊法庭開(kāi)庭審理，法庭沒(méi)有當(dāng)庭宣判。
李玉蘭的起訴并非心血來(lái)潮。北京漢衡律師事務(wù)所的張萬(wàn)臣律師認(rèn)為，這是在現(xiàn)有的法律框架下，受損的城里人取得合理補(bǔ)償?shù)氖侄巍！耙簿褪乔�救國(guó)：把房子還給農(nóng)民，但是要分享買房到現(xiàn)在房屋升值的利潤(rùn)。”
因?yàn)檫@類土地糾紛案件層出不窮，北京市高院下發(fā)了《關(guān)于審理農(nóng)村私有房屋買賣研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》。其中寫道：“與會(huì)者同時(shí)認(rèn)為，此類合同的效力以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外”，例外的情況是：“如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。”
日前，北京市海淀法院山后法庭相繼審結(jié)的4起同類案件中，亦根據(jù)房屋的升值程度，確定涉案房屋的重置成新價(jià)和區(qū)位補(bǔ)償價(jià)。其中一宗案件中，農(nóng)民須賠償買受人45萬(wàn)元之多。
“在海淀的案子里，買房人和農(nóng)民所得利益的是七三開(kāi)，買房人拿七，農(nóng)民拿三。”張萬(wàn)臣認(rèn)為，這在一定程度上可以遏制農(nóng)民的起訴風(fēng)潮，得不到利益的農(nóng)民會(huì)知難而退。
“六四分成我也滿意，最低五五分成我也能接受。”齊興猛說(shuō)。在現(xiàn)有的法律框架下，合同肯定會(huì)被認(rèn)為無(wú)效，唯一得到補(bǔ)償?shù)耐緩剑椭挥蟹丛V。
村委會(huì)：被忽略的第三方？
“除了錢款補(bǔ)償，這些案子還有一些可以挽回的地方。”律師張萬(wàn)臣認(rèn)為，根據(jù)《民法通則》第六十一條，“民事行為被確認(rèn)為無(wú)效或者被撤銷后，當(dāng)事人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”
他認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)土地管理法，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。農(nóng)民出賣的只是房產(chǎn)，只是在出賣房產(chǎn)的過(guò)程中“地隨房走”。房產(chǎn)賣出后，名義上農(nóng)民的土地已經(jīng)上交。如果法院判令返還給受損的一方，“返還對(duì)象不是農(nóng)民，是村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)”。
“還應(yīng)該追加第三方，村民委員會(huì)。”張萬(wàn)臣說(shuō)，在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中，村委會(huì)加蓋了公章，而且村委會(huì)是土地的所有者，這個(gè)買賣房協(xié)議中應(yīng)該有買房人、村民和第三方村委會(huì)，法院只審理兩方是不對(duì)的。
他認(rèn)為，村委會(huì)蓋章，實(shí)際上是土地所有人確認(rèn)把地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給買房人，這是土地違法事件，應(yīng)該有土地部門去糾正，而不是房主。
另外，畫(huà)家買房的作用不僅僅是居住，還有創(chuàng)作功能。畫(huà)室就像畫(huà)家的生產(chǎn)車間，這種無(wú)煙工業(yè)值得提倡。
在以上推斷中，村委會(huì)的態(tài)度顯然是關(guān)鍵。據(jù)宋莊鎮(zhèn)人民政府相關(guān)工作人員介紹，2007年宋莊鎮(zhèn)的總稅收達(dá)到3．73億元人民幣，繼續(xù)保持高增長(zhǎng)。而畫(huà)家所帶來(lái)的消費(fèi)和產(chǎn)業(yè)鏈，起到的作用不可小覷。在《北京市“十一五”時(shí)期文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中，宋莊原創(chuàng)藝術(shù)與卡通產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)是十大創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地之一。
而藝術(shù)家也在期待著鎮(zhèn)政府的回應(yīng)，在中國(guó)宋莊網(wǎng)上，“小產(chǎn)權(quán)房糾紛——李玉蘭案件引起全國(guó)關(guān)注”位列2007年宋莊十件大事之三。
宋莊在醞釀著什么
在宋莊，只要有記者模樣的人到復(fù)印店復(fù)印材料，就會(huì)圍上來(lái)一大批群眾詢問(wèn)。這個(gè)官司輸贏關(guān)系到全鎮(zhèn)居民的利益。而宋莊的一舉一動(dòng)，正在被全國(guó)媒體緊盯。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前北京400余個(gè)在售樓盤中，小產(chǎn)權(quán)樓盤約有72個(gè)，占市場(chǎng)總量的18％。而深圳這類住房占的比重，更是高達(dá)40％至50％。
2007年，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題浮出水面，各方熱議。建設(shè)部2007年6月18日發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示：城市居民不要購(gòu)買在集體土地上建設(shè)的房屋。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。
2007年12月30日《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》、2008年中央一號(hào)文件《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見(jiàn)》都明確表示：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。
但各式各樣的試驗(yàn)一直在繼續(xù)。1月8日，中央電視臺(tái)《第一時(shí)間》報(bào)道，北京通州出現(xiàn)了一些既像農(nóng)場(chǎng)又像房地產(chǎn)的項(xiàng)目。1月15日,《新京報(bào)》報(bào)道順義區(qū)南莊頭村的綠民農(nóng)業(yè)園項(xiàng)目是“大棚房”：既可以居住，也可以用來(lái)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。北京昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)講禮村的溫室大棚房，城里人承包農(nóng)用土地，用“種地”的方式取得農(nóng)地附帶別墅30年的租期。
廣東甚至起步更早，2005年10月1日，《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》施行。率先打破了農(nóng)地非經(jīng)政府征用不得轉(zhuǎn)為非農(nóng)用途的舊制，開(kāi)創(chuàng)了農(nóng)地直接入市的土地市場(chǎng)新局。
但該辦法第五條同時(shí)規(guī)定：通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓和出租方式取得的集體建設(shè)用地不得用于商品房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和住宅建設(shè)。
顯然，從現(xiàn)有法律法規(guī)和經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，小產(chǎn)權(quán)房和農(nóng)民房不可能取得合法的地位。
在正在舉行的兩會(huì)上，全國(guó)政協(xié)委員、建設(shè)部房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)委員郭松海認(rèn)為，在農(nóng)村原建設(shè)用地上開(kāi)發(fā)的住房，可經(jīng)合法程序，將其納入住房社會(huì)保障體系，轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房，緩解中低收入家庭的住房壓力。
全國(guó)政協(xié)常委、中國(guó)人民大學(xué)教授鄭功成也表示，在不違反土地利用法規(guī)的前提下，讓“小產(chǎn)權(quán)房”合法化。
據(jù)內(nèi)部人士透露，一個(gè)更加大膽的計(jì)劃正在宋莊鎮(zhèn)誕生，一份名為“宋莊鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)辦法指導(dǎo)意見(jiàn)”的文件已經(jīng)制定，并下發(fā)到各村委會(huì)。
畫(huà)家王立則說(shuō)，他看過(guò)這個(gè)文件。該指導(dǎo)意見(jiàn)認(rèn)為，村民一旦賣掉房產(chǎn)，就視作放棄了宅基地的使用權(quán)。經(jīng)過(guò)村民代表大會(huì)集體表決后，村委會(huì)有權(quán)收回宅基地并將使用權(quán)轉(zhuǎn)給藝術(shù)家。村委會(huì)所得使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入將按地塊大小平均分配給村民。
據(jù)王立則介紹，該文件認(rèn)為，農(nóng)民有權(quán)處置房產(chǎn)，無(wú)權(quán)處置宅基地，村集體有經(jīng)營(yíng)的權(quán)力。該辦法不追溯以往，重點(diǎn)指導(dǎo)正在持觀望態(tài)度的賣房農(nóng)民，但至今“尚無(wú)一例按此文件執(zhí)行”。該文件由于剝奪了村民的土地使用權(quán)，村民反對(duì)意見(jiàn)強(qiáng)烈。
不過(guò)，這一切跟李玉蘭并沒(méi)有關(guān)系。3月17日是法院判她搬離辛店村的最后期限，而除了朋友的畫(huà)室，她暫無(wú)棲身之處。她仍然視這個(gè)院落為自己的“家”，“冬天把小池塘凍裂了，我打算重新弄一下，再種上荷花，養(yǎng)上金魚(yú)。”李玉蘭說(shuō)。本報(bào)北京3月11日電 |