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找出路：探索發展限價商品房、經濟租用房
當前，在各大城市，都有這樣一群人——他們每個月有幾千元的收入，比上不足，比下有余，但積蓄不多。在目前的房價水平下，短時間內買不起房子。同時，在尚不健全的租賃市場上也很難租到合適的房子。在各地加快解決低收入家庭住房困難并初步取得成效的同時，中等收入家庭的住房問題正變得越來越突出，也需要政府幫助解決。
“在著力解決低收入家庭住房困難的同時，要把幫助中等收入家庭解決住房問題作為一項重要任務，大膽探索。地方的實踐已經走在了前面。”建設部副部長姜偉新介紹，“根據我們的調研，地方解決中等收入家庭住房困難的辦法，目前主要有兩種，即限價房和經濟租用房。”
建設部部長汪光燾日前也明確要求，在房價較高、上漲較快的大中城市，2008年度批準規劃的商品住房建設中，要加大限價商品房供應規模。鼓勵各地區積極探索，發展政策性租賃住房（經濟租用房），努力幫助中等收入家庭解決住房困難。
依靠限價房和經濟租用房這“兩條腿”尋找出路，將成為我國今后一個時期幫助龐大的中等收入家庭解決住房困難的主要方式。據姜偉新介紹，建設部對現階段我國住房政策基本上有了一個比較明朗的政策取向：低收入家庭主要通過廉租住房解決，外加經濟適用住房；中等收入家庭根據各地實踐可以采取限價商品房和經濟租用房的辦法解決；高收入家庭主要通過市場解決。
據記者了解，在地方實踐的基礎上，有關部門正在積極制定限價房和經濟租用房的相關政策。
限價房登場：購買條件、定價機制須更合理
日前，全國首個限價房小區在廣州正式開售。從去年起北京、廣州等大城市大張旗鼓地建設限價房，一年過后，限價房終于開始登場亮相。“多少錢？賣給誰？怎么賣？”的問題，也愈發凸顯。
據姜偉新介紹，當前，各地主要通過“政府扶持、市場運作”的方法發展限價商品房。他們運用市場機制和政府指導相結合的辦法確定房屋出售價格，然后從土地出讓開始完全市場化，建成以后根據地方實際情況以略低于市場價出售給中等收入的家庭。
但“略”的程度是多少，各個地方并不一樣。目前大多數城市都采取“比周邊普通商品房價格低10%—15%”的原則為限價房定價。
專家認為，除了地價之外，房屋的品質、物業配套、小區環境、開發商信譽都會對房價產生重要影響，政府對其估價的難度可想而知。因此，采用參照市場價格按一定比例下浮的做法無疑是最省心、省力的辦法。但若只是簡單地參照商品房市場價格，必然隨著目前不斷走高的房價而水漲船高，無法體現保障功能。
“限價房如何定價，建設部也沒有明確規定，目前主要以地方探索為主。”姜偉新說。
同時，搞限價商品房的城市，在供應對象、產權和上市方面的做法也不一樣。有的地方只有收入較低的部分中等收入家庭可以購買，有的地方則擴大到了“個人年收入10萬元以內”的較大范圍。有的地方參照經濟適用房的做法，5年后自由上市，價差部分大頭由政府拿回。有的規定不準上市，要賣只能賣給政府。“從宏觀上看，這部分限價房的推出，對抑制房價過快上漲產生了比較大的正面影響。”姜偉新說。
探索經濟租用房：融資機制是難題
重慶、江蘇等地探索建設了一批經濟租用房，即由政府提供政策支持，用市場的辦法建設和經營租賃；房租略低于市場價格，戶型較小；供給對象主要是當地中等收入家庭，而且必須是自住。
經濟租用房的推出，意味著人們不必全部涌入買房的大軍，也可以擁有穩定、適用的并且租金可以承受的住房。大多數中等收入家庭的住房問題將在很大程度上得以緩解。“經濟租用房受到許多人的歡迎。我們剛剛推出這個概念，就有許多老百姓來咨詢。”重慶市一位政府官員告訴記者，“在重慶市的一個區，就有近萬戶家庭需要租這種房屋。為了增加房源，我們采取一些手段盤活了一部分存量，但還需要建設一批這樣的房源，短時間內需要的資金很多。”
“這么大規模的投資，不能完全靠政府投入。”建設部相關負責人認為，經濟租用房當前最需要解決的是融資機制的問題，而當前大多數城市還是僅靠地方財政的投入在建設，無法在較短的時間內滿足市場要求。
一些地方已經進行了有益的探索，如廈門委托大型國有房地產開發企業進行建設，國企完成項目工程以后，僅能獲取很低的代建費。重慶市南岸區則設計出一套“政府投資、市場經營、街道管理、社會贊助”建設運營模式。這樣政府不用貼很多錢，就可以讓模式運轉起來。
“如果經濟租用房能夠探索出一條成功的道路，將成為幫助中等收入家庭解決住房問題的突破點，也是解決整個房地產市場許多問題的突破點。”上述建設部官員說。 |