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房地產(chǎn)中介，是房地產(chǎn)市場當(dāng)中的一個重要環(huán)節(jié)。“中介相繼倒閉預(yù)示住房投機走向末路。”中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟研究所曹建海研究員亮出自己的觀點。
歲末年初，許多媒體報道說北京規(guī)模最大的房屋經(jīng)紀(jì)公司中大恒基，連續(xù)關(guān)閉了大量門店。截至1月9日，被關(guān)閉的門店已經(jīng)達到30～40家以上，公司預(yù)計在近期將關(guān)閉50家門店，關(guān)店的原因在于交易萎縮。此前，隨著廣州、深圳的房價下跌，還出現(xiàn)了深圳知名中介企業(yè)中天置業(yè)負(fù)責(zé)人卷款出逃一夜坍塌、長河地產(chǎn)宣布關(guān)鋪等事件。
房地產(chǎn)中介，是房地產(chǎn)市場當(dāng)中的一個重要環(huán)節(jié)，所謂牽一發(fā)而動全身，地產(chǎn)中介出現(xiàn)的這種現(xiàn)象，意味著什么？“中介相繼倒閉預(yù)示住房投機走向末路。”中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟研究所曹建海研究員接受記者采訪時，亮出了自己的觀點。
中介倒閉傳遞的信號：房價或?qū)⒄w性回落
對于國內(nèi)的房地產(chǎn)中介企業(yè)，2007年的冬天是一個嚴(yán)酷的冷冬。
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，11月北京市2000多家房產(chǎn)中介中，二手房包括存量房的月簽約數(shù)在一套及以上的僅為31家，絕大多數(shù)房產(chǎn)中介出售業(yè)務(wù)量為零。
“大多數(shù)房產(chǎn)中介的主要收入來源是二手房交易，去年以來過度擴張的房地產(chǎn)中介業(yè)，目前普遍陷入經(jīng)營困境。”曹建海說，長期以來，全國約50%的新建商品房銷售和近90%的二手房買賣，都是通過房地產(chǎn)中介機構(gòu)實現(xiàn)的。
房產(chǎn)中介讓人們愛恨交加。一方面，它為建立和完善社會服務(wù)體系、保護公平競爭、方便群眾生活發(fā)揮了積極的作用；另一方面，它也是房價上漲的一個重要“推手”。“中介的作用強化了房屋的流動性和變現(xiàn)性。”曹建海說。
“這個作用在房價上漲、投機盛行時更加明顯。”他說，在一些大城市，許多房地產(chǎn)中介機構(gòu)與開發(fā)商“唱雙簧”，通過勾結(jié)活動助推房價。比如，一些房產(chǎn)中介通過非正常手段控制房源、制造市場緊張局面抬升房價，于是，“炒號”、“囤房”、“茶水費”成為房地產(chǎn)中介行業(yè)重要的牟利手段。
“可以說，除了必要的、合法的附加值服務(wù)之外，支持當(dāng)前中介行業(yè)增長的主要收入來源，是中介機構(gòu)不合理地通過加價、騙取等手段轉(zhuǎn)移社會財富。”曹建海對房地產(chǎn)業(yè)一直保持高度關(guān)注，他認(rèn)為，“從這個意義上說，房地產(chǎn)中介的大量出現(xiàn)，事實上已成為房價上漲的一個重要‘推手’。”
曹建海進一步分析：現(xiàn)在，由于二手房市場缺乏成交量，致使這種以“寄生”方式存身的中介機構(gòu)大量破產(chǎn)、倒閉。這將從根本上摧毀住房投機者繼續(xù)炒房牟利的信心，促使住房從“囤積”轉(zhuǎn)向消費。
考慮到當(dāng)前各地商品房價都有大約3～5倍的虛高，真正的消費者根本買不起房，在投機市場趨于冷落的市場氣氛下，房地產(chǎn)開發(fā)商和投機客要想把手中的房屋轉(zhuǎn)向消費，只有降低價格一條路了。“這或?qū)⒁鸶鞯胤績r的整體性回落。”曹建海沉思著說。
政府住房民生導(dǎo)向要求：房價合理回落
一段時間以來，全國各大中城市的房價已如脫韁野馬。曹建海認(rèn)為：地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、包含中介在內(nèi)的炒樓機構(gòu)和個人等對房地產(chǎn)流通的操控，并因此獲得暴利；而商業(yè)銀行的深層介入，更為房價高漲提供了充裕的資金保證。“由此，幾乎所有的城鎮(zhèn)，無論是房價與居民家庭收入比、房價與年租金比等，都出現(xiàn)了嚴(yán)重的脫離實際的情況，泡沫異常嚴(yán)重。”
盡管最近兩年，有關(guān)部門對房地產(chǎn)的認(rèn)識已經(jīng)從“房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)”，轉(zhuǎn)變?yōu)閺娬{(diào)房地產(chǎn)業(yè)在推動國民經(jīng)濟增長和帶動民生方面的協(xié)調(diào)作用。但總體而言，由于理論認(rèn)識上的局限性，政府希望大力發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，還局限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等營利性機構(gòu)構(gòu)成的市場供給，非營利性房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)仍未列入政策支持的范圍。
不過，面對因房價瘋漲帶來的各種矛盾，政府已開始關(guān)注城鎮(zhèn)低收入階層居民的住房保障問題。“廉租房”被當(dāng)作平衡經(jīng)濟發(fā)展和解決人民生活的重要工具，中央政府也基本明確了不能完全放手由市場解決住房問題。“無論如何，相比于單純的‘市場主義’，這是一個重要的認(rèn)識上的進步。”曹建海肯定地說。
對于去年對房地產(chǎn)業(yè)影響最大的措施，即央行與銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》和《補充通知》，曹建海認(rèn)為，是“屬于對住房需求特別是投機需求主動性的限制措施”。
“但是，這個措施下達之初，各地銀行觀望以及陽奉陰違的態(tài)度說明，我國的商業(yè)銀行體系已基本上把住房信貸當(dāng)成了最有收入保證、最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，說明房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟，特別是銀行體系的綁架和影響程度之深，整個銀行體系為高房價保駕護航，可以說到了奮不顧身的地步。”沉穩(wěn)的曹建海說到這里也激動了起來。
“這些做法是建立在房價上漲是未來大趨勢的錯誤認(rèn)識基礎(chǔ)上的。世界上從來沒有不破的泡沫，也從來沒有只漲不跌的房市。”曹建海說，目前全國過高的房價水平，實際上給銀行信貸資產(chǎn)構(gòu)成了巨大的系統(tǒng)性風(fēng)險。基于對金融風(fēng)險的擔(dān)心，來自央行與銀監(jiān)會的政策，對房地產(chǎn)市場調(diào)控構(gòu)成了實質(zhì)性的影響。可以說，這是迄今為止所有的宏觀調(diào)控措施中，最具殺傷力的一次了。“這個措施確實起到了規(guī)避銀行風(fēng)險，和一定程度的調(diào)控房市的作用”。
曹建海還認(rèn)為，中共十七大報告提出了“住有所居”的目標(biāo)，屬于住房民生思想的具體體現(xiàn)，這是對過去片面強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟增長的徹底“革命”。“‘住有所居’一方面要體現(xiàn)居民人均住房，而不是囤房面積的提高；另一方面要體現(xiàn)住房消費支出在家庭支出中比例的逐步下降。”他提醒說。
房市轉(zhuǎn)折點是否來臨：取決于銀行放貸的口子
未來會怎樣？對這個大家都關(guān)注的問題，曹建海認(rèn)為：2008年，既有樂觀的因素，也有令人不安的因素。
從1月1日起，對已有房契在身或是計劃購房的消費者和投資者而言，面臨的最直接影響是，個人房貸優(yōu)惠利率將由2007年年初的5.81%，提高到6.65%；對于申請第二套住房按揭貸款的家庭，他們將承擔(dān)5年期以上個人貸款基準(zhǔn)利率7.83%的1.1倍，即8.61%的年利率水平。
物業(yè)稅在一些城市由空轉(zhuǎn)到實轉(zhuǎn)的試驗，將對投機主導(dǎo)下的城市房地產(chǎn)市場構(gòu)成全局性和實質(zhì)性的根本影響，這個稅種的推出，將對住房投機構(gòu)成實質(zhì)性打擊。
對于國務(wù)院1月7日下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》，曹建海的評價是：“打響了2008年樓市調(diào)控的第一炮，對房價走勢，可能產(chǎn)生決定性影響。”他依據(jù)的是，通知提出了嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策：土地閑置滿兩年應(yīng)該收回的，依法無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。“將對閑置土地，特別是閑置房地產(chǎn)用地征繳增值地價，這是一記以打擊囤積土地為核心的重拳”。
“當(dāng)然，房市轉(zhuǎn)折點是不是真的來臨，最直接的因素，還是要取決于2008年上半年甚至一季度商業(yè)銀行放貸能否把住口子。”曹建海說，不僅投資、投機性購房嚴(yán)重依賴銀行信貸，房地產(chǎn)開發(fā)商捂盤囤售，也主要依賴銀行的信貸資金支撐。“一旦商業(yè)銀行對房地產(chǎn)‘開閘放水’，不僅投機性買盤會蜂擁而至，開發(fā)商也將繼續(xù)挺起捂盤囤積的腰桿。那么，所謂消除泡沫、房價理性回歸的企盼，終將成為‘水中撈月’一場空。” |