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看英國人怎么從開發商身上"拔毛"
    2007-11-06    郝倩    來源:中國經濟周刊
    之前在國內，與一個開發商探討“地王”的頻頻出現，會不會是房價急速上揚的原因之一。原本和顏悅色的他當即就板起了面孔。
    我估計拿這個問題問國內其他開發商，其中大部分都會有這樣的反應。畢竟，經過拍賣或是掛牌，付出“天價”拿到的土地，誰不指望它賺錢？掏出去的真金白銀總得從購房者身上收回來。
    也有城市規定10萬平方米建筑面積的小區，必須配建一定比例的經濟適用房，但目前僅是極少數的試點。
    來到英國后，我發現這里的情況大為不同。
    從對于“房地產開發”的英文翻譯就能看出點端倪——speculative development。Speculative是投機的意思，“投機”一詞在中文中帶有貶義，但是英國人就樂意在“開發”前面加這么個詞。
    既然是“投機”，開發商賺錢自然就不會那么順利了，總得費一番周折。
    英國的土地是私人擁有的，地價也很高。更讓開發商頭疼的是，按照英國現行的規劃許可，即使費盡周折拿到一塊地，沒有政府的許可，誰也別想蓋一磚一瓦。
    作為交換，開發商即使一百個不樂意，也必須要蓋些社會住房出來。這是英國開發商要賺錢必須付出的代價。這種對于開發商，或者一些土地主利益的犧牲，其實也是政府公共補貼的一種體現形式。大體來說，英國有20%到50%的“社會住房”（類似于國內所說的經濟實用房）是通過這種體制實現的。
    與此同時，這些占一定比例的社會住房，不管是拿來賣或是租，開發商都必須要保證它們與市場出售的房屋同等質量，而且所處地段有可能與市場出售的房子相當。這些住房最終會移交給相關管理機構，用以作為社會住房的長久儲備。
    開發商要蓋房子，前提就是要和政府進行“協商”，這一協商的過程可能要比與土地所有者談價錢買地還要麻煩。不為社會作貢獻，就別想賺錢。英國房地產業的規則就是這樣的。
    傳統的英式住房，一般為兩層樓，前面可停車，后面有花園，受到很多英國人的喜愛。這種住房，在新建的社會住房中，已經十分少見。倫敦出現越來越多的高層，城市開始從“橫”向“豎”發展。
    以前英國人都是以“公房”為主，政府出錢蓋，老百姓住，大家都覺得理所應當，甚至一些英國人都沒把這種房子當作“福利”來看。這其中當然也有一個主要的背景，英國很多地區在經歷二戰后幾乎夷為平地了，政府蓋房子給百姓住，也是一種責任和義務。那時候，也是英國“公房”大量出現的時候。
    可是現在，政府也不樂意掏那么多錢，慷慨地解決住房問題了。在英國部分地區，“注冊社會房東（Registered Social Landlord）”或“住宅協會（Housing Association）”就開始出現了，這些機構都是非盈利性的，歸一個非政府機構“中央房屋社團（Housing Corporation）”管理。中央房屋社團每年從政府得到預算，之后再網聚更多的社會力量，在自己的土地儲備上，進行社會住房的建設，供給社會中的社會關鍵勞動者（Key workers）或者其他符合條件的申請者。
    英國現行的住房保障體制，讓開發商和政府、以及這些民間的房屋機構有了一個不斷協商的過程，從房地產開發中謀利，并非“像賣大白菜一樣賣房子”那么簡單了。甚至就是社會住房定價這樣的環節，都可能由獨立的第三方調查完成。
    Pocket是倫敦的一個開發商，他的公司開發針對社會關鍵勞動者的、價格相對較為低廉的“可負擔住房（affordable homes）”。顧客也定位在中產階級中收入相對比較低的那些工作者。
    Pocket設計的房子中，有一個項目是37.5平方米的一房一廳，上市之后，預計售價可能為市場價格的80%左右，大概在15萬到18萬英鎊。
    就是這樣精心設計的房型，我的一個英國朋友仍然認為，這種房屋并不是英國傳統意義上的“可負擔住房”，最多算是便宜的房子。
    他舉例說：一個兩房一廳的公寓，市場價格大概在30萬英鎊左右，但是按照英國目前可負擔住房的銷售標準，合適的購房者可以只購買房屋25%到75%范圍內的部分股權，如果是購買50%，就是15萬英鎊。其余的部分，每個月支付固定“租金”就可以了，沒有人會強迫你一定要購買整個公寓的使用權。如果以后你有需要，可以申請接著購買剩余的股權。在英國人的觀念中，購房不是一朝一夕的事情。
    由于開發商們規劃建設的就是這種“讓人們買得起”的房子，所以他們也可以和政府協商，提一些條件。比如提高住宅容積率，或是減少一些配套設施。
    比如說，蓋一個擁有24套商品房的公寓，可能要蓋20%的社會住房；但是如果要全部蓋成社會住房，則可能容積率會提高一倍。同樣的一塊土地，多蓋出一倍的房子來，這樣一算，即使價格低于市場價，開發商依然有利可圖。
    同時，由于這些開發商在市場上獲取的土地都是面積略小的項目，又是提供有保障性質的可負擔住房，所以，他們可以選擇在交通便利的位置建設房屋，而不提供車位。
    某種意義上來說，這也是英國規劃系統體現出的變通性。開發商必須為社會、為低收入人群做貢獻，在他們做貢獻的同時，可以從政府獲得一定優惠。這也是開發商本身在市場生存的保障。
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