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地價越來越高
如今，在許多城市,正在冒出一個又一個新的“地王”。8月底，上海黃浦區163地段掛牌出讓競拍,包括香港九龍倉、新鴻基地產等境內外共10家競買企業參與競爭，最后該地塊以44.04億元的創紀錄天價被南京蘇寧房地產開發有限公司拿走，成交價是起拍價的156%。杭州37號地塊被金都房地產公司以11億元拿下，樓面地價達到每平方米9688元，創下杭州市的新高。
房價一路高漲。國家統計局和國家發改委公布最新調查顯示，今年8月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%，漲幅創兩年來新高,比上月高0.7個百分點，環比上漲1.4%。
隨著房價的上漲,土地價格也在不斷攀升。據統計，去年下半年，北京土地出讓的平均樓面地價是每平方米8800元—8900元。今年上半年，杭州土地出讓的平均樓面地價為每平方米6400元，上海市為5300元。清華大學經濟學博士傅保華說，目前北京二環以內平均樓面地價接近1萬元一平方米，三環以內為8000元一平方米，四環以內為6000元。
重慶工商大學統計學院副教授易忠認為，高房價顯然對土地價格上漲起到了拉伸的作用。中國人民大學公共管理學院教授劉昕說:“地價是構成房價成本的核心要素，地價高，自然房價就會高，開發商當然不能干賠本賺吆喝的事。”河南省南陽市萬家園房地產開發公司的邢清鑫長期從事房地產核算，他說，土地成本+建筑成本+毛利潤三項核心要素構成房價，三項成本大概各占房價的1/3。傅保華認為，僅就房地產產業內部看，高房價和高地價互相推動，造成了二者不斷攀升的態勢。當然分析房屋價格和土地價格上升的原因，還要考慮其它因素。
地價為何攀升
“從內部因素看，地價高企，是房屋價格與土地價格相互推動的結果。而從外部因素分析，地價高企，核心因素在于土地供求關系趨緊，并與流動性過剩緊密關聯。”上海財經大學教授錢逢勝分析。
從宏觀來看，土地供求關系趨緊是必然的，土地越來越成為稀缺資源，過多的資金追逐較少的土地，必然造成土地價格上漲。而流動性過剩使房地產企業資金寬裕，特別是不少銀行對優質房地產公司信貸的寬松，地產股還可以輕松從股市上獲得直接融資，就使土地高價從可能變成了可支付。
土地供應量影響土地價格走勢已經被各方所認可，但對土地出讓制度是否影響土地價格走勢還存在著爭議。錢教授說，土地出讓制度對于地價的影響是不容小視的。過去土地出讓是劃撥、協議出讓或者招標出讓，現在主要推行的是招拍掛制度。這個制度促進了土地交易市場的公平、公正、公開和規范，是過去土地協議等出讓制度的一個完善，是土地流轉使用制度的一個巨大進步。避免了過去土地出讓方式容易滋生的交易腐敗，避免了國有資產的流失。但進入招拍掛程序之后，過多的房地產公司追逐、競拍地塊，土地價格上漲就是必然。而記者接觸的一些官員則認為，土地價格與招拍掛制度無關，只是與土地供求關系有關。
SOHO中國董事長潘石屹說，競拍過程中，由于競拍人的競爭性心理因素，成交價往往就可能是起拍價的1—3倍。他說，在北京摩根中心土地招拍掛中，怎么算土地價格也就是12億元，由于志在必得，老潘開口報價就是14億元，沒想到任志強報價17億元，老潘只好望洋興嘆。北京海淀區清河地段是實行招拍掛制度之后該市出讓的最大地塊，規劃建筑面積約70萬平方米，最終華潤置地以25.65億元的天價獲得，高于起拍價8.65億元近3倍。
高地價能否可持續
“地價高企,無疑,抬高的是包括房地產業在內的用地企業成本,波及并傳導到相關生產資料價格,因此,任由地價不斷攀高,會影響國民經濟的健康穩定運行。過高的地價，并非可持續。”貴州財經學院梁宏志博士這樣分析。
梁宏志認為，判斷當前地價水平是否合理，首先要看土地真實價格如何。離真實價格越遠，就越不合理。即便級差地租理論說明不同城市、不同地塊的價格不一樣，但到底也應該有一個真實價格。問題在于，現在判定這種真實價格大多只有定性依據，缺少定量依據，因此土地價格真實性存在諸多不確定性。在北京王府井地段，你說每平方米樓面的真實地價是多少都不過分，因為資源太稀缺了。這種地價水平的模糊性為地價的大幅升值提供了足夠的空間。
其次要看攤入地價成本后的房價水平，以及大多數城市購房者的可支付能力。房價上漲水平一旦超過GDP增長速度和居民收入增長速度，就存在著一定的風險。若大多數居民的實際收入水平不能償付銀行按揭貸款，因房地產價格水平過高而引起的經濟風險就出現了。我們的房價水平和居民收入比是個什么關系呢？北京、上海這樣的城市大概是1∶15，即房價水平是居民年收入水平的15倍，而在一些欠發達地區，甚至達到了1∶20。美國、日本、英國、韓國的水平大概就是1∶4到1∶7之間。
最后要看地價的泡沫程度。北京住總集團董事長張貴林說，由他們負責的北京西三旗兩限房項目竣工后,平均房價每平方米不超過6350元。傅保華說，這個信息表明，土地價格有一定泡沫。劉昕說，上海松江客運中心的一塊土地,在2002年土地協議出讓價格是每畝38萬元，到2003年改招拍掛后是126萬元，而2004年漲到139萬元，因此沒法斷言泡沫是多少。
專家建議，在地價高企的形勢下，讓普通城市居民買得起房，降低地價是一個有效手段。應采用有區別的土地供應政策。住房是大眾基本生活必需品，我國是社會主義國家，土地是公有的，應盡量保證大眾需要的普通商品房建設的土地供應，其土地價格也不能任由市場決定。低收入、困難群眾住房已經有了廉租房等政策保障，高收入者可以從市場上選購高檔商品房，而對于占居民大多數的中等收入者的住房供應，應有一定的政策支持。 |