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國務(wù)院發(fā)展研究中心9月16日發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報告》顯示，隨著國家土地和房地產(chǎn)金融調(diào)控政策的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)不斷進(jìn)行融資渠道創(chuàng)新，資本規(guī)模急劇擴(kuò)張，土地購置面積也越來越大。8月份國家發(fā)改委價格監(jiān)測中心發(fā)布的《2007年中國上半年房價分析及后期走勢預(yù)測》明確指出，“開發(fā)商囤地、捂房現(xiàn)象嚴(yán)重，加劇了供求矛盾”。同時，根據(jù)在香港和內(nèi)地上市的各大房地產(chǎn)公司2007年中報，土地儲備（建筑面積）10平方公里以上的不下10家。
對此，專家學(xué)者們指出，“如何促使閑置土地變成有效供應(yīng)成了眼下樓市調(diào)控必須破解的難題”。“開發(fā)商囤地不但影響到房價，影響到城市建設(shè)發(fā)展，讓政府處于被動地位，而且囤地帶來的風(fēng)險也會轉(zhuǎn)嫁到股民身上”，有關(guān)市場研究人士發(fā)出這樣的擔(dān)憂。
珠三角一開發(fā)商中報顯示，截至8月15日，公司土地儲備量為5400萬平方米，比4月20日上市前的1900萬平方米增長了180%，“目前的土地儲備足夠其開發(fā)27年之久”。
珠三角某知名地產(chǎn)企業(yè)則在目前2300萬平方米的基礎(chǔ)上，預(yù)計還將在今年購入3000萬平方米的土地儲備，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，“足夠它近10年的開發(fā)所需”。
【“囤地”現(xiàn)狀】
開發(fā)商土地儲備量 遠(yuǎn)大于政府推地量
正如國務(wù)院發(fā)展研究中心“9·16報告”等所指出的那樣，當(dāng)今年各地政府加大土地供應(yīng)，甚至是“節(jié)衣縮食”地放出儲備地塊之時，在土地市場上唱主角的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地儲備并不少。然而，“取得較多土地的企業(yè)有效利用不足”，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的《2007上半年中國房地產(chǎn)市場研究報告》披露，“上半年全國完成土地開發(fā)面積同比增長7.6%，增幅比去年同期回落26.4個百分點，占同期土地購置面積比重68.4%，占待開發(fā)土地面積比重僅40%”。
“8·31大限”（2004年8月31日起所有經(jīng)營性的土地一律都要公開競價出讓，協(xié)議出讓叫停）之后，中國各大城市一級土地市場的供應(yīng)被足足收緊了兩年。隨著“8·31”歷史遺留土地的清理、政府土地儲備的增加以及在房價上漲等諸多因素作用下，今年伊始，一二線城市不約而同地加大了供地力度。
政府努力增加土地供應(yīng)量
“今年起，廣州連續(xù)三年確保全市十區(qū)每年供應(yīng)住宅用地5平方公里以上”，今年3月廣州出臺的“穗七條”無疑讓人十分振奮。
盡管政府已十分努力地增加土地供應(yīng)量，但“8·31”大限三周年之際，合富輝煌市場研究部的一份統(tǒng)計報告顯示，開發(fā)商手中存儲的地更多。合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江說：“初步統(tǒng)計，廣州十區(qū)約29平方公里多住宅用地未開發(fā)，加上從化、增城已出讓未開發(fā)土地，全廣州約40平方公里住宅用地囤積在開發(fā)商手中。”
不僅廣州如此，北京今年也掀起供地高潮。與此同時，珠海、東莞、佛山等珠三角城市的供地力度也明顯加大，珠海市國土部門近日一次性掛出8宗建設(shè)用地、總建筑面積約80萬平方米。
趁政府開閘開發(fā)商加速囤地
土地市場上，各地“地王”頻現(xiàn)，樓面地價趕超房價。令人關(guān)注的是，頻頻創(chuàng)造“地王”的主角正是各大上市房地產(chǎn)企業(yè)。這些上市公司的年報、中報顯示，隨著政府開閘放地，他們的土地儲備也在迅猛增長。佛山地區(qū)一家大房地產(chǎn)商的中報顯示，截至8月15日，公司土地儲備量為5400萬平方米，比4月20日上市前的1900萬平方米增長了180%。“其中40%位于廣東省內(nèi)，60%則位于廣東省以外地區(qū)”，其董事長表示。而今年上半年，該公司房屋銷售面積僅90多萬平方米，“如果以全年銷售200萬平方米計算，它目前的土地儲備足夠其開發(fā)27年之久。”有關(guān)人士說道。
廣州另一知名地產(chǎn)企業(yè)今年的中報顯示，目前其土地儲備已達(dá)到約3113.3萬平方米，“目前手頭土地儲備足夠未來3年之用，為達(dá)營業(yè)目標(biāo)，集團(tuán)每年需要投資約200億元購置新的土地。”該地產(chǎn)集團(tuán)負(fù)責(zé)人說道。
珠三角某知名地產(chǎn)企業(yè)在目前2300萬平方米的基礎(chǔ)上，預(yù)計還將在今年購入3000萬平方米土地，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，“足夠它近10年的開發(fā)所需”。
國務(wù)院發(fā)展研究中心“9·16報告”指出，未來地塊的規(guī)模化開發(fā)與企業(yè)經(jīng)營的規(guī)模化擴(kuò)張趨勢將愈演愈烈。此前的建行報告顯示，2001年年初至今年5月份，開發(fā)商累計購置土地21.62億平方米，實際僅開發(fā)完成12.96億平方米，不足購置面積60%。
以某開發(fā)商為例，其土地儲備中不少都是劃撥的，根據(jù)其業(yè)績報告，其地塊成本2006年時占房屋銷售價的9%，而今年更是下降到7%。
【“囤地”原因】
歷史用地+招拍掛拿地
“大量的土地儲備在開發(fā)商手中有其歷史原因”，黎文江說道，“過去協(xié)議出讓的土地多，協(xié)議地、人情地延伸到現(xiàn)在”。以某開發(fā)商為例，黎文江表示，其土地儲備中不少都是劃撥的，根據(jù)其業(yè)績報告，其地塊成本2006年時占房屋銷售價的9%，而今年更是下降到7%。
廣州市國土房管局副局長黃文波曾說道，1993年～1998年，政府委托開發(fā)商去征地和拆遷，開發(fā)商拿著政府的批文征的地，就是通常說的協(xié)議土地；一些城市由于“開發(fā)早、時間久，因此爛尾樓、閑置土地積淀的程度相對較深”。
事實上，全國各地都存在著這些歷史遺留問題。相比國內(nèi)其他城市，廣州較早破除了陳規(guī)。據(jù)了解，廣州市1999年以后就沒有協(xié)議出讓土地，在土地公開招拍掛、建立有形市場方面，廣州市是走在前面的，其他城市2001年以后才陸續(xù)跟進(jìn)。
同時，早在1997年，《廣州市閑置土地處置辦法》就已經(jīng)向地產(chǎn)商們發(fā)出了預(yù)警，提醒開發(fā)商們盡快對圈占的閑置土地實施開發(fā)，2年內(nèi)未開工的，政府將無償收回。但是，上有政策，下有對策，每到檢查，就在工地安排一些機(jī)器和工人作出開工的樣子，就不是“閑置”了。
在“8·31”大限后，住宅用地招拍掛獲得成了天經(jīng)地義的事，各個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛上市，上市公司憑借著便利的融資渠道在土地市場上以動輒幾十億、上百億元的資金購置地塊。而購置地塊后高昂的財務(wù)費用、項目建設(shè)費用，又迫使開發(fā)商融資、再融資。
而“土地儲備是衡量房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展?jié)摿Φ闹笜?biāo)”這一證券分析思維也起到推波助瀾的作用，當(dāng)雅居樂地產(chǎn)土地儲備計劃大幅增加，瑞銀發(fā)表研究報告第一次給予其“買入”評級。
【“囤地”影響】
房價上漲風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁股民
盡管有專家認(rèn)為“囤地”與房價上漲沒有必然聯(lián)系，國土部門有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示“地價高不一定代表樓加高”，但是“囤地”帶來的土地有效供應(yīng)和利用不足，卻可以令市場供應(yīng)“縮水”，推動了房價上漲。
房價的上漲只是“囤地”帶來的一方面影響。更深遠(yuǎn)的影響在于“囤地”還可能會令政府被動，令小股民受到傷害。“別看現(xiàn)在有的企業(yè)囤的地是荒山野嶺，但隨著城市發(fā)展，政府很可能就要從開發(fā)商手中將地買回來，至少，政府投入的市政配套等令開發(fā)商囤的地升值，總之，開發(fā)商手中地越多，政府手中地越少，與開發(fā)商博弈的籌碼也就少了”，黎文江說道，“另一方面，上市公司瘋狂拿地后風(fēng)險就會轉(zhuǎn)嫁到股民身上，一旦房地產(chǎn)企業(yè)投資失敗，損失的是小股民的錢”。
同時，房地產(chǎn)調(diào)控的聲音不斷，收緊房貸、打擊炒樓、增加保障型住房供應(yīng)等措施，都對房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)成風(fēng)險。“現(xiàn)在的地價高不一定代表未來樓價高，等到大量限價商品房出現(xiàn)時，現(xiàn)在購房的市民就會抱怨了”，廣州市國土房管局新聞發(fā)言人、副局長黃文波說道。
10年來，廣州按照分類分期分批的原則穩(wěn)步推進(jìn)閑置土地處置工作，依法收回閑置土地1286宗，2446萬平方米，大約相當(dāng)于28個越秀公園（86公頃）。
如今，廣州在土地出讓合同中與開發(fā)商“約法三章”，開始明確繳納土地出讓金時限、開工時限、完工時限，違背其中任何一條，開發(fā)商都要繳付違約金。
【解決措施】
政府出讓土地約法三章
如今，“囤地”已是公開的秘密，各地都打出“組合拳”來打擊囤地、穩(wěn)定市場、平抑過快的房價漲幅。廣州在承諾連續(xù)三年推出5平方公里土地的同時，也是在全國最早展開“收地”的城市。10年來，廣州按照分類分期分批的原則穩(wěn)步推進(jìn)閑置土地處置工作，依法收回閑置土地1286宗，2446萬平方米，大約相當(dāng)于28個越秀公園（86公頃）。尤其是近年來，廣州市對閑置土地，尤其是故意囤積土地的行為，采取了絕不手軟堅決打擊的態(tài)度，2006年大規(guī)模依法收回181宗、273萬平方米用地，今年再收回約37宗、約84萬平方米閑置用地。
同時，針對以往合約沒有規(guī)定開工時限等缺陷，如今，廣州在土地出讓合同中與開發(fā)商“約法三章”，開始明確繳納土地出讓金時限、開工時限、完工時限，有的還特別規(guī)定地塊建設(shè)面積中90平方米以下中小戶型的建設(shè)時限，最近還新增了領(lǐng)取預(yù)售許可證時限（符合預(yù)售許可條件10日內(nèi)申請）和發(fā)售（取得預(yù)售許可證10日開始銷售）時限，違背其中任何一條，開發(fā)商都要繳付違約金。
北京也出臺四項措施打擊圈地囤地，加快土地供應(yīng)。其中，第一條“建立擬入市地塊推進(jìn)情況紅、黃牌制度”。對規(guī)劃意見書已過期和審定地價已過期的項目用地，以及對規(guī)劃意見書和地價將要到期的項目用地，將采取包括撤銷其直接入市資格、撤銷已審定的地價成果、限期上市交易在內(nèi)的嚴(yán)厲措施。
【專家建議】
設(shè)立土地出讓準(zhǔn)入制度
如何促使開發(fā)商加快開發(fā)速度，將“囤地”拿出來開發(fā)，目前這是一個難題。廣州市房地產(chǎn)專家韓世同表示，“如何讓開發(fā)商手中的土地得以開發(fā)，需要新的模式”。
黎文江就此提出兩點建議，首先，建議應(yīng)避免大幅地塊的出讓，否則，土地大量地集中到一些開發(fā)商的手中；其次，建議政府在出讓土地中根據(jù)開發(fā)商土地儲備量設(shè)立準(zhǔn)入制度，“拿地較多的開發(fā)商應(yīng)被適度限制再繼續(xù)拿地”。
此外，有專家建議，通過繳納較多的保證金形式限定開發(fā)商必須在多少天內(nèi)開發(fā)、銷售，如果不開發(fā)，不但沒收保證金，還要進(jìn)行處罰。
同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文也不贊同出讓大地塊的做法，他認(rèn)為，政府把大面積的土地輕易交給開發(fā)商，實際上是把土地升值的巨大空間給了開發(fā)商，也把調(diào)控的主動權(quán)交給了開發(fā)商，這在如今房價上漲需要政府調(diào)控的背景下，是很矛盾的做法。“競爭不夠，寡頭壟斷已經(jīng)是目前房價上漲的一大原因，所以今后要慎重出讓大規(guī)模地塊，把大地塊拆開賣比較好。”趙卓文指出。 |