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兄弟倆因為公房承租權(quán)糾紛，在法院打了4年官司沒有結(jié)果。而北京市宣武區(qū)陶然亭街道物業(yè)糾紛調(diào)解委員會介入后，不到一個月，兩兄弟重歸于好……
在北京市宣武區(qū)物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解指導(dǎo)委員會成立近3個月后，今天下午，北京市司法局、市建委聯(lián)合召開了全市物業(yè)管理糾紛調(diào)解工作現(xiàn)場會，決定從本月起向全市推廣宣武區(qū)的做法。
“近年來，由拒交物業(yè)管理費、張貼抗議橫幅標(biāo)語、群體性上訪到暴力沖突事件，據(jù)北京市信訪辦統(tǒng)計，物業(yè)糾紛信訪已經(jīng)成為僅次于城市管理類糾紛的第二信訪大戶。”北京市司法局局長吳玉華介紹，法院物業(yè)類糾紛收案量逐年增大，據(jù)北京市高級人民法院統(tǒng)計，2002年此類案件的一審收案量是4010件，2006年是3萬多件，增長了8倍。此類案件在民事案件中占的比例，也從2．7％上升到了11.6％。
“這些案件的重復(fù)性較大，法院的判決并不能達(dá)到徹底平復(fù)社會矛盾的效果。”吳玉華表示，“建立市、區(qū)縣、街鄉(xiāng)、社區(qū)四級物業(yè)管理糾紛指導(dǎo)和調(diào)解組織體系非常具有現(xiàn)實意義。”
今天，北京市司法局、市建委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強人民調(diào)解化解物業(yè)管理糾紛的指導(dǎo)意見》，詳細(xì)規(guī)定了四級物業(yè)糾紛調(diào)解機構(gòu)的設(shè)置及職責(zé)、調(diào)解范圍、工作制度等。
打官司要一年 調(diào)解就用一個月
“民事案件一審加上二審，前后花上1年時間是常事。像業(yè)主大會要求更換物業(yè)公司這種案件，訴訟費加上律師費一般要花上50萬元左右。”而北京市宣武區(qū)物業(yè)調(diào)解委員會的首席調(diào)解員、北京市良才律師事務(wù)所的李金平律師參與調(diào)解的幾個物業(yè)糾紛，一個月內(nèi)就達(dá)到了雙方“化干戈為玉帛”的目的。
“許多物業(yè)矛盾，需要給雙方一個‘臺階’，這就要由調(diào)解員來做‘媒’。”宣武區(qū)司法局局長張才斐說，“再加上11位資深律師組成的專家顧問團(tuán)，不管是從情還是從理，物業(yè)調(diào)解委員會都可以雙管齊下。”
自今年3月宣武區(qū)物業(yè)糾紛調(diào)解委員會成立后，宣武區(qū)的8個街道相繼成立了街道級物業(yè)糾紛調(diào)解委員會，全區(qū)規(guī)模較大或物業(yè)糾紛相對突出的14個小區(qū)也成立了社區(qū)級物業(yè)糾紛調(diào)委會。
截至5月底，宣武區(qū)試點的各級物業(yè)糾紛調(diào)解組織共受理物業(yè)糾紛45件，調(diào)解成功42件，成功率超過90％。與上法院打官司相比，大家開始習(xí)慣有事先去調(diào)解委員會論個是非曲直。
北京市東城區(qū)的物業(yè)調(diào)解委員會成立于2005年8月，調(diào)解員均為律師兼職，所有的調(diào)解行為均是免費。
北京市貝朗律師事務(wù)所連艷是東城區(qū)物業(yè)調(diào)解委員會的首席調(diào)解員。在她看來，“與訴訟相比，調(diào)解可以把多種矛盾一次性解決。”
連艷曾經(jīng)調(diào)解過一件物業(yè)糾紛：一個業(yè)主因為自家門旁停了很多自行車，就在樓道里焊了個鐵門，不讓別人往里停車。物業(yè)讓他拆除，該業(yè)主因此拒交物業(yè)費。事實上，小區(qū)里有專門停放自行車的場所，很多業(yè)主圖省事不愿把車存放在那里。
“像這樣的糾紛，里面有很多法律關(guān)系：比如私自焊鐵門、不交物業(yè)費是一個問題；物業(yè)的自行車管理是一個問題；業(yè)主不往里面存車又是一個問題。如果要走法律程序，每個法律關(guān)系都需要單獨訴訟，有些矛盾可能通過很復(fù)雜的訴訟都解決不了，但調(diào)解可以把這些問題一次性解決。”連艷說。
律師義務(wù)工作 能否長期工作
宣武區(qū)司法局基層科科長曹淑琴認(rèn)為，目前調(diào)解委員會運行中還存在一些問題—現(xiàn)在調(diào)解員主要由居委會人員擔(dān)任，有時百姓來問一些房屋租賃等專業(yè)性問題，有的基層司法所調(diào)解員解釋得不是很清楚。而且，調(diào)解員和顧問律師都是靠著奉獻(xiàn)精神工作，難以保證調(diào)解工作的長期效果。因此，調(diào)委會應(yīng)進(jìn)行專業(yè)化的機構(gòu)建設(shè)。
記者注意到，此次北京市司法局和市建委聯(lián)合下發(fā)的文件要求，四級物業(yè)糾紛調(diào)解機構(gòu)由專職人民調(diào)解員、律師及相關(guān)專業(yè)人士組成，社區(qū)物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解委員會要定期組織業(yè)主委員會或業(yè)主代表、物業(yè)管理企業(yè)參加的聯(lián)席會議，了解小區(qū)物業(yè)管理情況及矛盾動態(tài)，有針對性地開展糾紛預(yù)防和調(diào)解工作。
隨著物業(yè)調(diào)解委員會在全市范圍的全面鋪開，如何保障律師長時間免費進(jìn)行這項“費時又費力的工作”？“很多年輕律師做了幾次后就做不下去了，調(diào)解對象很復(fù)雜，各種學(xué)歷、年齡、閱歷的人都有，有時年輕人去了只有被人說服的份兒。”連艷說。
在連艷、李金平這樣的首席調(diào)解員看來，律師在專業(yè)知識方面和普通的人民調(diào)解員相比有優(yōu)勢。但調(diào)解員工作效果的一個決定因素，是個人態(tài)度、威信等一些看起來微不足道的東西，這正是做好調(diào)解工作所必需的。
連艷建議，可以參照律師參與法律援助的經(jīng)驗，培養(yǎng)我國的物業(yè)糾紛調(diào)解律師。
市場化之前還要靠加強監(jiān)管
記者就北京市的這項舉措采訪了一些長期代理物業(yè)糾紛案件的律師，他們對這個在處理物業(yè)糾紛中引入“第三人”舉措表示肯定的同時，也指出了規(guī)范物業(yè)管理還需要加強政府監(jiān)管。
有律師認(rèn)為，當(dāng)下物業(yè)管理引發(fā)的社會矛盾，80％源自開發(fā)商。原因就是，約束規(guī)范開發(fā)商行為的法規(guī)有欠缺。由開發(fā)商引發(fā)的矛盾具體體現(xiàn)在，開發(fā)商更改小區(qū)公共設(shè)施的公益性功能用于自己謀利，比如車庫、會所的所有權(quán)及使用，房屋出售后前期物業(yè)與后期物業(yè)管理的銜接及賬目公開等等。
作為政府部門，在物業(yè)管理工作中應(yīng)扮演指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督的角色。本來物業(yè)管理行為是一種服務(wù)交換，應(yīng)該按照市場規(guī)律辦事，政府不應(yīng)干預(yù)太多。但現(xiàn)階段，廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識和法律理解有偏差。此外，國內(nèi)物業(yè)管理的產(chǎn)生不是完全由市場培育出來的，且物業(yè)管理這一行出現(xiàn)的時間也不是很長，因此導(dǎo)致目前糾紛較多。
現(xiàn)階段，政府必須強勢介入物管工作，投入更多的行政資源。不過，隨著物業(yè)管理法律、法規(guī)的健全和市場化程度進(jìn)一步提高，政府介入力度可以慢慢減弱，最后把物業(yè)管理完全交給市場，由市場這只“無形的手”來規(guī)范物業(yè)管理工作。本報北京6月14日電 |