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| 2007-03-23 作者:王亦君 來源:《中國青年報》2007-03-23 7版 |
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“盡管以調解的方式結案不是我的初衷，但為了盡快成立業主委員會，我決定接受。”今天（22日）上午，“北京紫玉山莊業主起訴物業私自扣留信件”案在北京市朝陽區人民法院調解結案，原告紫玉山莊業主許先生和北京集祥物業管理有限公司（以下簡稱集祥物業）達成和解——集祥物業承諾重新復印并送達“丟失的信件”，許先生則放棄要求對方賠禮道歉、索賠507元的訴求。
位于北京市朝陽區大屯鄉的高檔別墅小區紫玉山莊，地處6000畝森林公園的環抱之中，被開發商——北京紫玉山莊房地產開發有限公司稱作北京“第一大城市人工肺”。業主們以大約每平方米2．4萬元的價格，購買了紫玉山莊面積為170到500平方米不等的別墅，業主還需要支付每月每平方米1．5美金的物業費。
“我的別墅有400多平方米，每月光物業費就要交5000多人民幣。”許先生對記者說。“我們的物業費可能是全北京市最貴的。”
然而，高昂的物業費并未讓紫玉山莊的業主覺著得到了更好的服務。
業主們說，10多年來，紫玉山莊開發商全資子公司的“集祥物業”與業主產生了許多糾紛，諸如別墅發生盜竊、小區公共綠地被開發商出租使用、物業費使用向來不公開等，每年都有多起。
成立業主委員會的目的，寫在許先生作為業主大會籌備會發起人的發言稿上：“鑒于紫玉山莊物業費用高，服務質量差，物業嚴重侵犯業主公共權益，成立業主委員會旨在維護業主的合法權益、降低物業費、制止物業濫用公共資源為自己謀利，提高服務質量。”
許先生稱，紫玉山莊的業主們歷經十多年努力，遲遲不能成立業主委員會。去年7月11日，臨時籌備組以紫玉山莊業主委員會發起人的名義給每位業主發了一封掛號信，共計141封。但是直到去年10月，沒有一位業主收到這封信，信件全部被物業公司扣留。
許先生認為，物業公司的行為嚴重影響了籌備組的工作，導致籌備組的公信力下降，為此，請求法院判決物業公司立即將所扣信件發放給發信人，并賠償扣信所造成的損失507.6元，同時要求物業公司向自己和所有收信業主公開道歉，保證不再發生類似情況。
“公司沒有扣留信件，公司經常要處理成千上萬封信，我們不可能知道哪封信里有成立業委會的內容。”物業公司的代理律師說，物業公司確實簽收了這141封郵件，但物業公司與郵局之間是有協議的，物業是合法收信。那些業主平時都很忙，有不少人還住在國外。許多人的信件都是保姆負責查看。保姆說曾見到過信，但覺得信的內容像廣告，就當作垃圾扔掉了。
今天上午開庭后，許先生的代理人重復起訴意見，集祥物業代理人李小姐表示堅持答辯意見，即物業已將掛號信全部投遞到了業主家。與首次開庭不一樣，集祥物業今天一反強硬態度，主動提出愿意與許先生和解，并拿出了和解意見——復印后重新發送給業主。
“大概七八年前，業主們就有成立業委會的想法，但直到今天，仍停留在業主大會籌備組的階段，甚至這個籌備組也尚未獲得有關部門認可。”許先生說，他已經是紫玉山莊第四批業主大會籌備組的成員了，朝陽區建委小區辦告訴他們，由于人數達不到全體業主的2／3，沒有成立業委會的條件。
根據《物業管理條例》第十二條規定：業委會的成立首先必須提交獲得2／3以上業主同意的業主大會議事規則和業主公約。而根據2004年北京市國土資源和房屋管理局印發的《北京市貫徹〈物業管理條例〉的若干意見》（338號文件）的規定：業主們購房面積要占小區總面積的2／3（66％）以上，才能成立業委會。業主在首次業主大會會議上的投票權，是按照其擁有的物業建筑物面積來計算的，每1平方米計為投票權計算基數，不足1平方米的部分不予計算。
正是這個計算法則讓紫玉山莊的第一批業主們在入住14年之后，仍然無法達到成立業委會的標準。
紫玉山莊的平面規劃圖顯示，紫玉山莊于1993年開建，規劃中分五期建設：一期二期已經入住多年；三期目前只售出一部分；四期于去年年底開始預售；五期還沒有開工計劃。而一、二、三期的購房面積僅占總面積的62％，尚不足66％。
像紫玉山莊這樣因分期建設而無法成立業委會的大型小區，在北京還有很多。2006年7月，北京市政協公布小區物業管理問題調研報告顯示，北京市新建的3077個小區中僅有11.7％成立了業主委員會，仍有大部分小區、尤其是分期建設小區沒有成立。
房地產律師秦兵曾經多次為紫玉山莊的業主們提供過法律咨詢。他認為，造成這一問題的原因很多，但最主要的還是因為《物業管理條例》對業主大會和業委會的組織成立規定存在缺陷。
按照《物業管理條例》規定，首次召開業主大會和選舉業主委員會都需要全體業主所持投票權的2／3以上通過。那么，對于開發商樓盤里沒有賣出的房子該怎么辦？難道開發商或者是還沒入住的未來的鄰居也要投票？聽起來很荒謬，但是很多小區都因此而無法成立業委會。
“《物業管理條例》是一部沒有上位法的法規。”秦兵說，剛剛出臺的《物權法》，將會直接推動對《物業管理條例》的修改。
今天的庭審結束后，許先生的代理律師畢文強對記者表示，“盡管成立業委會困難重重，但我們認為，今年10月1日，《物權法》開始實施，其中第六章專門規定業主的建筑物區分所有權，這些將會使業主們通過成立業委會維權成為大勢所趨。”本報北京3月22日電
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