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| 海外基金投資內(nèi)地房地產(chǎn)現(xiàn)新動(dòng)向 |
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| 2007-03-15 記者:李和裕 來(lái)源:《上海證券報(bào)》2007-03-15 B6版 |
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從謹(jǐn)慎“試水”，到?jīng)坝慷耄俚酵晟撇季郑瑢?duì)中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)青睞有加的海外基金也在積極“成長(zhǎng)”中。而去年以來(lái)，樓市調(diào)控深入、“限外”大幕開啟，懂得順勢(shì)而為的海外基金也開始在投資領(lǐng)域的“跑馬”、收購(gòu)項(xiàng)目的“換馬”、戰(zhàn)略合作的“養(yǎng)馬”三方面展現(xiàn)出新的態(tài)度。
一方面，海外基金對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)的投資視野開始放寬，“跑馬”的范圍更加廣闊，這從去年海外基金由一線城市向二線城市挺進(jìn)、從商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)向住宅物業(yè)等動(dòng)作中便可見一斑。而隨著政府加強(qiáng)調(diào)控，房地產(chǎn)的社會(huì)性質(zhì)比經(jīng)濟(jì)性質(zhì)更為突出，一些海外基金開始把觸角伸向普通民居。
如前一階段，德意志銀行旗下最大的房地產(chǎn)基金RREEF一邊忙著與希爾頓酒店集團(tuán)合作，計(jì)劃在上海、北京、天津等核心城市收購(gòu)、開發(fā)并改建20多家酒店；一邊又宣布參與三線城市珠海的普通民居開發(fā)，攜手一家來(lái)自澳門及兩家內(nèi)地的投資商，聯(lián)合投資發(fā)展價(jià)值2.25億美元、面向當(dāng)?shù)刂械仁杖胨较M(fèi)者的“中珠上城”項(xiàng)目。
“從商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)向住宅物業(yè)，再?gòu)母叨俗≌D(zhuǎn)向大眾住宅，看來(lái)海外基金也很會(huì)看‘風(fēng)向’，并且對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景仍持樂(lè)觀態(tài)度。”BAZO投資（亞洲）有限公司董事長(zhǎng)鄭小平表示。事實(shí)上，RREEF在自己的研究報(bào)告中也指出，中國(guó)許多城市的房地產(chǎn)收益率仍十分具有吸引力，住宅項(xiàng)目的毛利率預(yù)期高達(dá)20%-30%，
另一方面，海外基金在一直關(guān)注的中國(guó)成熟物業(yè)收購(gòu)方面也開始動(dòng)新腦筋，行話所說(shuō)的“換馬”動(dòng)作又有新跡象，如從外資向內(nèi)資收購(gòu)物業(yè)變成外資向外資收購(gòu)物業(yè)。去年的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)就不乏這樣的案例，如印尼三林基金以1.16億美元向荷蘭ING購(gòu)得盛捷酒店式服務(wù)公寓，新加坡騰飛集團(tuán)以1.6億美元向“同鄉(xiāng)”星控股、吉寶置業(yè)和淡馬錫控股購(gòu)得海洋廣場(chǎng)等。
“由于這些物業(yè)原本就被外資持有，如今再轉(zhuǎn)讓給新的外資，就不會(huì)受到‘限外令’的影響。”在近日搜狐焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)舉行的小型訪談活動(dòng)上，仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事陳立民告訴記者，“由于‘限外’政策影響，外資向內(nèi)資開發(fā)商收購(gòu)物業(yè)的難度增加，除非是那些進(jìn)入較早，已經(jīng)‘生根發(fā)芽’注冊(cè)了企業(yè)的，所以一些海外基金開發(fā)把目光瞄向‘同類’手中的物業(yè)。畢竟海外基金本質(zhì)上是沖著收益而非項(xiàng)目來(lái)的，所以總有‘換馬’的時(shí)候。”
另外，隨著“限外”影響逐漸鋪開，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)海外基金與國(guó)內(nèi)開發(fā)商的合作會(huì)愈演愈烈，而且除了以往在資本面上的合作，戰(zhàn)略層面的結(jié)合也在增多。“內(nèi)地開發(fā)商因資金問(wèn)題而借力于外資的想法現(xiàn)在的確很多，同時(shí)外資也在積極尋求合作投資機(jī)會(huì)，不過(guò)它們并非純粹是追求高回報(bào)的項(xiàng)目，有的也是想找到一個(gè)好的當(dāng)?shù)鼗锇椋瑸槠湮磥?lái)的內(nèi)地發(fā)展養(yǎng)精蓄銳。”正在上海籌備中國(guó)房地產(chǎn)投資世界峰會(huì)的鄭小平告訴記者，海外基金本身是資本管理者而非開發(fā)商，他們也需要向內(nèi)地開發(fā)商借資源、借經(jīng)驗(yàn)。
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