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 近段時間來的種種跡象表明，備受關(guān)注的物業(yè)稅政策經(jīng)建設(shè)部、國稅總局等部門“協(xié)力”，出臺時間可能比人們預(yù)計的時間要早。財政部、國家稅務(wù)總局、國土資源部官員澄清“開征物業(yè)稅不會取消土地出讓金”，也讓“開征物業(yè)稅房價會大跌”的說法大打折扣。
1月25日，國家稅務(wù)總局下發(fā)的《2007年全國稅收工作要點》將“研究物業(yè)稅方案”列入到2007年的工作范圍；建設(shè)部部長汪光燾在全國建設(shè)工作會議上也表示，將通過“有區(qū)別的稅收政策”遏制住宅盲目消費，即擬開征保有稅。業(yè)內(nèi)專家也認為，物業(yè)稅將作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的“撒手锏”在今年推出。
物業(yè)稅 “空轉(zhuǎn)”向“落實”提速
物業(yè)稅又稱不動產(chǎn)稅，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。不動產(chǎn)稅是擁有房屋所要交納的稅，屬于持有稅。我國的物業(yè)稅于2005年由財政部及國務(wù)院發(fā)展研究中心設(shè)計提出，主張在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅。國務(wù)院發(fā)展研究中心負責(zé)撰寫的《中國房地產(chǎn)稅收政策研究》提到,開征房地產(chǎn)保有稅的一個重要原則是從價計稅方式。
國家稅務(wù)總局下發(fā)的《2007年全國稅收工作要點》指出，今年要深化稅收制度改革，其中就包括“研究物業(yè)稅方案，繼續(xù)進行房地產(chǎn)模擬評稅試點”。其實，物業(yè)稅的模擬空轉(zhuǎn)從去年就已經(jīng)開始，試點包括北京、青島、沈陽等城市，這些都是為給改革提供數(shù)據(jù)支持。“現(xiàn)在試點城市仍然在空轉(zhuǎn)，做進一步的經(jīng)驗總結(jié)，因為物業(yè)稅的落實需要很多前期經(jīng)驗支持”，中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓指出。
“我國房地產(chǎn)市場還缺少一個內(nèi)在穩(wěn)定器，所以總是需要外部的力量去調(diào)控來調(diào)控去，這是我們沖突和矛盾的焦點所在”，中國人民銀行貨幣政策委員會委員、中國經(jīng)濟體制改革基金會秘書長樊綱說。據(jù)了解，保有環(huán)節(jié)稅種的征收已被建設(shè)部、財政部及國家稅務(wù)總局提上了議事日程，并可能在今年3月十屆人大五次會議后出臺。據(jù)悉，《物權(quán)法》也極有可能在今年“兩會”通過，為物業(yè)稅的征收提供理論基礎(chǔ)。“物業(yè)稅雖然現(xiàn)在仍在探索之中，但是國務(wù)院之前已經(jīng)表示，要下定決心穩(wěn)定房價、完善稅收，所以不管從物業(yè)稅的內(nèi)容還是制度等方面，都應(yīng)該會有進一步的動作”，中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓表示。
物業(yè)稅方案懸念仍存
目前，我國物業(yè)稅實行統(tǒng)一稅率還是累進稅率是業(yè)內(nèi)爭議的焦點，特別是對豪宅和普通房屋是否實行差別稅率的問題格外引人關(guān)注。另據(jù)國稅總局有關(guān)負責(zé)人透露，物業(yè)稅的方案制定目前有兩套思路，一套是將所有關(guān)于房地產(chǎn)的稅費全部加到一起，統(tǒng)一交納物業(yè)稅；另一套思路是把主要幾個稅種統(tǒng)一到一起。這兩個思路被稱為“大方案”和“小方案”。
在“新國八條”中對普通住宅與非普通住宅的界定標(biāo)準(zhǔn)以120平方米為“分水嶺”，同時允許地方政府有20%的彈性空間，因此，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計144平方米可能為起征面積，稅率大約在0.8%左右。近日，發(fā)改委一份題為《樓市將繼續(xù)高溫
未來兩年將進入低迷》的報告建議，進一步完善房地產(chǎn)稅收政策：一是嚴格執(zhí)行已出臺的房地產(chǎn)稅收政策，主要是防止稅收的轉(zhuǎn)嫁；二是應(yīng)加快出臺住房保有環(huán)節(jié)的稅收政策，即不動產(chǎn)稅，可按人均30平方米進行稅收減免，超過部分則征收保有環(huán)節(jié)稅。此外，中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓指出，作為財產(chǎn)稅，物業(yè)稅具有調(diào)節(jié)財富分配的功能，因此對消費者第一套房產(chǎn)可能會采取免稅或減稅的政策，主要是對消費者擁有的第二套住房征稅。
“內(nèi)外稅制度不一、不同地方有不同稅種、產(chǎn)權(quán)制度尚不明晰、以累進稅率征收還是按比例征收……”，征收物業(yè)稅還面臨著諸多現(xiàn)實問題。北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心主任馮長春教授認為，今年上半年不可能會開征物業(yè)稅。物業(yè)稅涉及到方方面面，可能政府將會先試點或者先從某部分開始征，它的完全實施還需要一段時期。
開征物業(yè)稅 會使房價大幅下降？
“土地出讓金從一次性征收改為物業(yè)稅逐年繳納，從而帶來房價下降”的說法在社會上廣為流傳。通常而言，物業(yè)稅開征在理論上應(yīng)該和調(diào)整土地出讓金同時進行，而土地出讓金原由開發(fā)商支付，屬于房價成本的一部分，開征物業(yè)稅后，土地出讓金將減少或者取消，這會直接帶動房價的降低。業(yè)內(nèi)甚至預(yù)測，開征物業(yè)稅后，至少可以將現(xiàn)行房價降低10%—20%，降價幅度最高甚至可達35%以上。
但近段時間，財政部、國家稅務(wù)總局和國土資源部的官員在多個場合表示“正在推進的物業(yè)稅改革，不會將土地出讓金并入其中；房地產(chǎn)開發(fā)商取得土地，仍需一次性交納土地出讓金”，這讓認為“物業(yè)稅出臺后房價會大幅下降”的公眾的信心大打折扣。影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的因素很多，稅收只是其中之一，其他一些因素如房地產(chǎn)收費、福利房政策、經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r等對房地產(chǎn)市場的影響甚至大于稅收。“開征物業(yè)稅只能從理論上降低房價，至于具體效果如何則很難說”，上海錦和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理蔣雷霆表示。
截至目前，房產(chǎn)交易中涉及到的稅費有契稅、營業(yè)稅和個人所得稅等，新稅費的開征已經(jīng)對房地產(chǎn)市場造成一定影響。業(yè)界認為，房價走高并不完全取決于物業(yè)稅，而單憑簡單的物業(yè)稅也根本扭轉(zhuǎn)不了住房價格的基本走勢和格局，因此，購房者應(yīng)該對物業(yè)稅實施可能對房價造成的影響有全面的心理準(zhǔn)備。 |