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上海住宅維修資金使用難續籌更難
    2007-02-01    陸云龍    來源:《解放日報》2007-02-01 17版
　　在住宅公共維修資金的使用和歸集方面，上海盡管走在了全國前列，但是，在具體操作當中依然碰到了許多問題。其中，業主對住宅缺乏相應的消費觀念以及業主大會必須三分之二以上業主表決通過，成為當前或者以后上海住宅維修資金使用和續籌的難點。
　　筆者從市房地資源局主管部門了解到，截至2006年底，上海已歸集310多億元住宅維修資金，其中商品住宅維修資金為193億元，售后公房維修資金為120億元。這為眾多小區物業的維修提供了有力支撐。為杜絕物業公司和業主委員會濫用維修資金，從2002年11月起，上海市商品住宅維修資金管理信息系統開始實行網上歸集和監管，到目前為至近300多萬戶商品房業主可直接通過上海市房屋土地資源管理局網站，進入維修資金頁面查詢賬戶明細。2004年，上海房地部門針對住房維修資金方面的糾紛走出一條新路：即小區可以嘗試聘請專業中介機構，對維修資金的使用進行第三方監督。
　　即便如此，上海住宅維修資金在使用和續籌方面依然遭遇難以突破的瓶頸。根據2003年9月1日起開始施行的全國《物業管理條例》第十二條的規定：“專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。”要三分之二以上業主通過才能使用維修資金，但要找到這三分之二以上的業主，成為許多小區業委會和物業公司的難題。淞虹小區業委會主任顧偉成認為，現在很多小區的業主，有的是投資客；有的根本不在小區居住，房子長期閑置；有的小區存在較多租戶，他們不是業主，沒有投票權。當小區的公共設施壞了需要使用維修資金時，很難一時把有投票權的人集中，召開全體業主大會。一些物管人員也訴苦道，電梯等事關業主切身利益，申請專項維修資金還好辦，但對一些公共物業，很多業主根本不同意花“自己的錢”來維修，任憑物管人員怎樣解釋，他們的看法都不會改變。
　　目前上海市住宅維修資金的管理分屬兩個部門：商品房維修資金由房地部門的上海市房屋維修資金管理中心在管理，分別有八家銀行可以開設賬戶；售后房維修資金管理由上海市公積金管理中心管理，集中由建設銀行開設賬戶并負責保值增值。上海市人大常委會執法檢查組副組長、上海市人大城市建設環境保護委員會副主任委員姜燮富于2006年9月28日在上海市第十二屆人民代表大會常務委員會第三十次會議上所做的關于檢查《上海市住宅物業管理規定》實施情況的報告中指出，由于目前商品房維修資金和售后公房維修資金分屬不同部門管理，管理模式和信息系統不統一，給部分住宅小區使用維修資金帶來了困難，特別是在商品房和售后公房混合小區，因適用不同的使用規定和分攤標準，容易引起矛盾。
　　除了使用不便之外，上海市住宅維修資金續籌的歷程將會更加艱難。本市現有近2萬戶售后公房的維修資金已不足首次歸集額的30%，按上海房地部門規定：“專項維修資金余額不足首次籌集資金總額的30％時，業主大會應當就再次籌集方案作出決定，業主應當按照業主大會的決定繳納專項維修資金。”但實際執行中操作難度很大。
　　虹康物業公司副總經理金亮告訴筆者，他們公司管理的一部分售后公房年久失修，由于原有的維修資金不夠，需要業主的續籌，但業主們對維修資金續籌一事反應冷漠。上海市房屋維修資金管理中心副主任譚群對此解釋道，這主要是由于業主對住宅缺乏相應的消費觀念引起的癥狀。大多數業主只認識到住宅的居住性，而忽略了住宅的消費性。其實，住宅也需要消費，包括管理和維修。上海業偉業主咨詢服務有限公司總經理劉生敏認為，造成維修資金續籌難原因還在于，一方面，續籌需要經全體業主的三分之二以上通過，很難做到；另一方面，對維修資金的續籌缺乏強制歸集的措施，業委會自行籌集有難度。
　　針對不少小區面臨住宅維修資金使用難以及使用后出現的續籌難的問題，劉生敏建議，當小區物業被損壞，對小區公共安全造成威脅時，就不必拘泥于三分之二業主表決通過的形式了；進一步理順維修資金管理體制，統一商品房維修資金和售后公房維修資金的管理模式和信息系統；此外，由于維修資金事關千家萬戶的利益，要定期公布維修資金儲存于銀行所得利息的增值保值情況，接受廣大業主的監督。
　　上海市房屋維修資金管理中心副主任譚群則對維修資金續籌難開出了秘方：小區中的經營性收入可以補充到不足的維修資金中去；根據《住房公積金管理條例》第二十四條規定，建議在職職工可以利用每個業主的公積金補充維修資金；維修資金的續籌資金可以跟著物業管理費走，即適當提高物業管理費，其中提高部分作為續籌資金。另外，為解決業主一次性續籌比較困難問題，建議采用逐月續籌的方式。
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