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2007年10月，昆明“人與自然小區(qū)”業(yè)主委員會投票“罷免”物管后，宣布業(yè)主將自行管理小區(qū)。如今四個月過去了，業(yè)主委員會卻仍在與物管僵持，“自治”遭遇了意想不到的困難。在此過程中，政府指導(dǎo)和《物權(quán)法》相關(guān)配套政策的缺位引起了社會關(guān)注。
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某小區(qū)召開業(yè)主大會（本報資料照片） | [現(xiàn)狀]
物管與業(yè)委會“僵持”
2008年1月1日，人們都在慶祝元旦時，“人與自然”小區(qū)的公共區(qū)域卻陷入一片漆黑，由于無人清運，垃圾也很快堆了起來。
人與自然小區(qū)約有510戶業(yè)主入住，物管是昆明恒基物業(yè)管理有限公司，其服務(wù)合同于2007年11月中旬到期。11月初小區(qū)業(yè)主就召開大會并高票通過不再與這家物管合作。“主要是對他們的服務(wù)不滿。”業(yè)主代表楊鴻祥等人說，有的業(yè)主家里被盜后找物管，對方竟說只管小區(qū)秩序，不負責(zé)安全；小區(qū)公共區(qū)域的燈壞了幾十個，物管卻一直不修。
由于這是《物權(quán)法》實施后昆明市首個宣布自行管理的小區(qū)，因此一直置于媒體和社會的高度關(guān)注下。但老物管一直未撤出小區(qū)，給小區(qū)自治帶來了困難。恒基物業(yè)公司相關(guān)負責(zé)人解釋說沒撤走是因為“至今仍有36萬元的物管費沒有收到，已嚴重影響了公司的正常運營”，他們還說：“一開始公司也對自己存在的一些問題進行了深刻的自我批評并進行整改，但業(yè)委會提出了諸多不合理要求。”
恒基物業(yè)公司還表示，11月中旬合同就到期，公司卻仍然為業(yè)主提供了一個多月的服務(wù)，墊支了七萬多元的水電等各項費用，但繼續(xù)下去已無法承受。因此，12月25日物管公告“2008年1月1日零時起，停止所有服務(wù)”后，就于1日零時切斷了小區(qū)公共道路的電源、給小區(qū)保安室、監(jiān)控中心貼上了封條。
為了應(yīng)對，業(yè)委會發(fā)出緊急通知請每戶業(yè)主先墊支100元，暫時支付聘請保安、清運垃圾等費用。記者于2008年1月4日來到小區(qū)時，業(yè)委會聘請的15名保安已開始工作，小區(qū)照明從3日也已恢復(fù)。但恒基物管仍占據(jù)著小區(qū)會所的部分辦公室，也未進行任何交割。業(yè)委會副主任杜雷、委員羅兆先等人都表示：“現(xiàn)在的僵持狀態(tài)絕不是我們想要的。”
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某小區(qū)（本報資料照片） | [失望]
政府“指導(dǎo)”缺位
業(yè)委會副主任杜雷說：“我們的自行管理之路走得艱辛而漫長：本想跟物管公司友好協(xié)商、平穩(wěn)過渡，矛盾卻不斷激化甚至發(fā)展到了報警的地步；本想自行管理，現(xiàn)在卻不得不繞回原來的路--找物管公司。”杜雷說，一開始，業(yè)委會想找家小物管公司，但發(fā)現(xiàn)對方責(zé)任心不強就否定了。然后又想自行管理，但因資質(zhì)問題只得作罷。現(xiàn)在不得不繞回聘請物管的老路上。“不管是業(yè)委會成立還是自行管理，在我們跌跌撞撞摸索經(jīng)驗的時候，多希望政府相關(guān)部門幫我們一把啊！”
云南省鑫金橋律師事務(wù)所律師劉愛國說，按照《物權(quán)法》第75條的規(guī)定，地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。但業(yè)委會副主任張林反映：業(yè)委會成立時到政府相關(guān)部門寫申請、打報告、蓋章成了重要工作，光章就蓋了30多個。除了申請時房管局給過一個成立指導(dǎo)程序表，沒感覺有什么指導(dǎo)和協(xié)助。
對此，昆明市盤龍區(qū)房管局物管辦的工作人員張女士(不愿透露名字)說，雖然《物權(quán)法》提到業(yè)主可以自行管理，但昆明市、盤龍區(qū)針對這一問題的政策法規(guī)還沒有出臺，因此物管辦也是摸著石頭過河，無法給予更多更系統(tǒng)的指導(dǎo)，只是要求業(yè)委會成立時到物管辦備案及取得認可。
[瓶頸] 《物權(quán)法》缺乏配套政策
“其實，我們自行管理之路上遇到的最大障礙，就是《物權(quán)法》缺乏相關(guān)的具體配套政策。”張林說。律師劉愛國分析，《物權(quán)法》第81條規(guī)定“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理”。這個規(guī)定雖然賦予了業(yè)主權(quán)力，但沒有相關(guān)的配套政策，可能會導(dǎo)致實際操作中出現(xiàn)困難。
首先是法人資質(zhì)問題。張林等人認為，業(yè)委會自行管理的模式應(yīng)該是向業(yè)主收費，然后聘請保安、垃圾清運等人員，對其直接支付勞務(wù)費，這樣可以省掉中間環(huán)節(jié)的費用。但收費就要產(chǎn)生經(jīng)濟往來，如何管理？是否要上稅？資金怎么流通？業(yè)委會曾到銀行申請設(shè)立一個賬戶管理公款，但所有銀行都以“業(yè)委會的性質(zhì)無法明確”、“是企業(yè)法人還是社團法人的要求不同”等理由，予以拒絕。
對此，房管局物管辦張女士說，業(yè)委會只是一個群眾組織，不具備法人資格。一旦涉及到收費、稅收等問題，政府將很難進行管理。“所以我們覺得，業(yè)委會自行管理這么大的小區(qū)，原本就不太現(xiàn)實，也不適合。”
其次是管理資質(zhì)問題。律師劉愛國說，《物業(yè)管理條例》規(guī)定“從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)具有獨立的法人資格”，“從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得執(zhí)業(yè)資格證書”等。但杜雷等業(yè)委會成員認為，這是對企業(yè)的規(guī)定，不應(yīng)該套用到業(yè)委會頭上。但到底小區(qū)業(yè)委會自行管理應(yīng)該套用哪種標(biāo)準(zhǔn)，到現(xiàn)在還缺乏具體的規(guī)定。
對此，房管局物管辦張女士認為，業(yè)委會自行管理較大的小區(qū)時，在能力上存在很多現(xiàn)實問題。比如公共道路能否保證暢通？公共設(shè)施能否不被損壞？供水供電能否及時保障？一旦出了問題誰來負責(zé)？“業(yè)主是可以自行管理，但不代表就能管好。我們建議還是走招投標(biāo)的路子，聘請專業(yè)物管公司進行管理。這樣出了問題也有人負責(zé)。”
面對自行管理走過的曲折之路，業(yè)主代表楊鴻祥質(zhì)疑：《物權(quán)法》已經(jīng)賦予了廣大業(yè)主最基本的權(quán)力，不能因為配套政策缺乏，就徹底否定業(yè)主自行管理。“是不是配套政策一天不出臺，我們就無法自行管理，物權(quán)法就無法真正得到落實？”他說，人與自然小區(qū)的許多業(yè)主們急切盼望著《物權(quán)法》的相關(guān)配套政策能夠盡快完善，小區(qū)的尷尬現(xiàn)狀能夠盡快改變。 |