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“3.78%這個(gè)利率真的已經(jīng)很優(yōu)惠了，如果決定了，就趕緊來(lái)辦理吧，說(shuō)不定哪天就停辦了呢。”某股份制商業(yè)銀行的個(gè)貸經(jīng)理如此答復(fù)以咨詢?yōu)槊M(jìn)行暗訪的記者。
近日，隨著銀監(jiān)會(huì)發(fā)文要求銀行對(duì)房貸的審查和發(fā)放“嚴(yán)格把關(guān)”，各地已經(jīng)不斷傳出將嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸款政策的消息，但是記者在實(shí)地調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在實(shí)際操作中，大部分商業(yè)銀行顯然還沒(méi)有“進(jìn)入狀態(tài)”——開(kāi)始嚴(yán)格執(zhí)行第二套房貸政策；相反，利率7折、首付兩成等情況仍然普遍存在。⊙本報(bào)記者
金蘋蘋
房貸理財(cái)產(chǎn)品 力推3.78%利率
年初以來(lái)的信貸寬松政策，讓二套房貸在各地被許多銀行私自松綁。以上海為例，盡管今年6月初，上海銀監(jiān)局印發(fā)通知并再度重申，要求滬上中外資銀行嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)首付款比例和利率規(guī)定，禁止變相降低貸款門檻。但是通過(guò)一些貸款中介機(jī)構(gòu)的“一條龍”服務(wù)，很多購(gòu)買第二套房的貸款人仍然享受到了3成首付和7.1折的優(yōu)惠。（本報(bào)6月5日?qǐng)?bào)道《中介“一條龍”打擦邊球
滬嚴(yán)控二套房貸風(fēng)險(xiǎn)》）
即便到現(xiàn)在，市場(chǎng)上房貸收緊的苗頭頻繁出現(xiàn)，大部分銀行卻依然暗中“放水”，二套房貸不僅可以享受首付兩成、利率7折的優(yōu)惠，甚至通過(guò)某些房貸理財(cái)產(chǎn)品的方式，部分銀行的優(yōu)質(zhì)客戶還可以享受年化3.78%的貸款利率，比3.87%的公積金貸款利率還要低。
不久前，記者在陪同朋友去銀行咨詢房貸的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，通過(guò)房貸理財(cái)產(chǎn)品的形式，目前部分銀行正在和貸款公司以及房產(chǎn)中介合作，推廣一種年化利率僅需要3.78%的貸款產(chǎn)品。據(jù)記者后來(lái)的深入調(diào)查，了解到這種貸款產(chǎn)品的實(shí)質(zhì)，其實(shí)是銀行將客戶的長(zhǎng)期貸款進(jìn)行分拆，“比如你貸款的期限是20年，我們的產(chǎn)品可以把這個(gè)貸款拆分成3年期和17年期的兩種，前3年你就可以目前3年期基準(zhǔn)利率的7折來(lái)享受3.78%的低利率。（5.4%×0.7=3.78%）”銀行的個(gè)貸經(jīng)理一邊在紙上演算，一邊向記者和朋友解釋。
不僅如此，除了在前三年貸款人可以享受3年期貸款基準(zhǔn)利率7折后的優(yōu)惠利率，3年期合同滿后，按照銀行規(guī)定，客戶只要跟銀行繼續(xù)續(xù)約，簽署相關(guān)合同后，可以在后面的時(shí)間里繼續(xù)把房貸拆分成3年期和14年期，繼續(xù)享受3年期貸款利率的7折優(yōu)惠，并且這樣的拆分可以一直持續(xù)下去，這也就意味著貸款客戶可以一直以3年期貸款利率的7折優(yōu)惠來(lái)還貸，比起目前普遍執(zhí)行的7折優(yōu)惠利率4.158%的優(yōu)惠力度更大。唯一的風(fēng)險(xiǎn)便是，“如果明年央行加息，那么3年期貸款的基準(zhǔn)利率調(diào)整后，7折后的優(yōu)惠利率也會(huì)相應(yīng)上調(diào)。”
二套房貸執(zhí)行力度偏松
除去這個(gè)頗有點(diǎn)讓貸款人“驚喜不已”的房貸產(chǎn)品，在實(shí)際執(zhí)行第二套房貸政策的過(guò)程中，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，銀行的力度也依然是偏松的。在咨詢某家銀行的個(gè)貸經(jīng)理時(shí)，記者特意強(qiáng)調(diào)了自己的身份是一個(gè)購(gòu)買第二套房的客戶，并提及了最近監(jiān)管部門要求嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)定的事情。
“我的第一套房子面積有100多平方米的，現(xiàn)在購(gòu)買的房子不符合政府改善型住房的規(guī)定了，是否還可以有優(yōu)惠利率享受呢？”對(duì)于記者的疑問(wèn)，該個(gè)貸經(jīng)理卻表示出“問(wèn)題不大”，當(dāng)了解到記者可以提供四成首付時(shí)更是表示，按照銀行的最新規(guī)定，雖然不能提供7折優(yōu)惠利率，但是他們依然可以給出利率7.1折的優(yōu)惠。進(jìn)而，該個(gè)貸經(jīng)理表示，“當(dāng)然，如果你覺(jué)得現(xiàn)在股市好，貸款利率又低，想拿著現(xiàn)金去投資的話，我們也可以幫你按照改善型住房辦理首付兩成、7折利率優(yōu)惠的。”至于具體的操作，只需要去居住的房子所在的街道或者居委會(huì)辦理一張證明，說(shuō)明現(xiàn)在居住的房子不滿足當(dāng)?shù)刈畹偷娜司幼∶娣e即可。
但是比對(duì)一下銀監(jiān)會(huì)在6月22日向各地銀監(jiān)局和各銀行總行印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，可以看到通知要求各銀行對(duì)二套房按揭貸款的審查和發(fā)放“嚴(yán)格把關(guān)”，不得自行解釋“二套房貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。由此可以發(fā)現(xiàn)，部分商業(yè)銀行在放貸的具體操作中，確實(shí)有許多地方需要更加嚴(yán)格地執(zhí)行相關(guān)政策，以控制風(fēng)險(xiǎn)。
優(yōu)質(zhì)客戶受偏愛(ài)
據(jù)了解，銀行對(duì)第二套房貸款放貸開(kāi)始“松綁”源于去年底，當(dāng)時(shí)央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文要求，對(duì)于已貸款購(gòu)買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾?qǐng)購(gòu)買第二套普通自住房的居民，銀行可以比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。由此，“首付四成、貸款利率上浮10%”的堅(jiān)冰開(kāi)始松動(dòng)，二套房貸款的口子也開(kāi)始日益放松。
記者在調(diào)查中同時(shí)發(fā)現(xiàn)，雖然銀行在二套房貸政策上有所松動(dòng)，但是個(gè)人資信情況優(yōu)良的“優(yōu)質(zhì)客戶”仍是其放貸的重要依據(jù)。以幾家在做“3.78%”優(yōu)惠利率的銀行為例，亦并非所有客戶都可以貸到該利率。“銀行還是需要綜合考慮貸款人的個(gè)人信用記錄、職業(yè)、收入情況和房屋等其他資產(chǎn)情況來(lái)決定是否給出這個(gè)優(yōu)惠的。”前文中的那位個(gè)貸經(jīng)理告訴記者。
他進(jìn)一步表示，銀行的收入主要來(lái)自于息差，因此給出這么低的利率，必然會(huì)有一定的附加條件。記者綜合采訪中了解的情況發(fā)現(xiàn)，銀行對(duì)于申請(qǐng)?jiān)撡J款產(chǎn)品的客戶，一般都有貸款金額上的要求，大致以100萬(wàn)為門檻，有銀行的門檻甚至達(dá)到200萬(wàn)左右，而且是需要做純商業(yè)貸款的，“否則銀行就無(wú)利可圖了”；其次，部分銀行還會(huì)要求客戶將其證券賬戶的第三方存款轉(zhuǎn)移過(guò)去，且還附帶要求客戶在銀行的賬戶中存入30萬(wàn)資金；對(duì)于首付比例，銀行也有一定的要求，“首付一般需要5成”；也有的銀行要求客戶在申請(qǐng)的時(shí)候提供其他的資產(chǎn)證明，比如房產(chǎn)證等，以證實(shí)自身的還款能力。
“對(duì)于‘優(yōu)質(zhì)客戶’的附帶要求，其實(shí)就是銀行在放送貸款利率的時(shí)候做的風(fēng)險(xiǎn)控制措施。”某商業(yè)銀行個(gè)貸部門負(fù)責(zé)人如此分析，他進(jìn)一步表示，從風(fēng)險(xiǎn)控制的角度看，銀行目前比較重視的是客戶所提供的首付成數(shù)，利率水平反而是其次考慮的問(wèn)題。
而此前在銀監(jiān)會(huì)的相關(guān)規(guī)定中，也曾經(jīng)明確過(guò)銀行具有自主確定二套房貸款利率的權(quán)利，即“貸款首付比例應(yīng)隨套數(shù)增加而提高，具體提高幅度按各總行相關(guān)原則自主確定”。
同時(shí)，由于對(duì)多數(shù)銀行來(lái)說(shuō)，房貸仍然是他們的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因此這一塊市場(chǎng)也是他們的必爭(zhēng)之地。“這也間接成為各家銀行目前利用利率的浮動(dòng)來(lái)爭(zhēng)取客戶的理由。”
但是隨著寬松貨幣政策的執(zhí)行，上半年各銀行繼續(xù)放松第二套房貸放款，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)氣氛越來(lái)越濃。樓市成交火爆的背后，信貸風(fēng)險(xiǎn)累積的壓力也開(kāi)始漸漸凸顯。根據(jù)央行上海總部之前發(fā)布的報(bào)告顯示，作為全國(guó)樓市“標(biāo)桿”之一的上海，上半年個(gè)人住房貸款猛增，尤其是6月份呈現(xiàn)“井噴”狀況。上海市中資銀行上半年個(gè)人住房貸款增加261.7億元,同比多增203.2億元，其中6月份新增個(gè)人住房貸款127.1億元，創(chuàng)單月增量歷史新高，同比多增100億元。
“這個(gè)數(shù)據(jù)背后，顯示出房地產(chǎn)市場(chǎng)最近漲得太兇了，投機(jī)的氛圍也太濃了。”上文中的信貸部門負(fù)責(zé)人說(shuō)道，他進(jìn)一步分析，近期央行重啟1年期央票的發(fā)行來(lái)回籠流動(dòng)性，“可能就是一個(gè)未來(lái)信貸要收緊的信號(hào)。”因此他判斷，管理層未來(lái)可能從抑制投機(jī)的角度，重新收緊房貸閘門，嚴(yán)格執(zhí)行第二套房和多套房信貸政策的可能性正在逐漸增大。 |