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持有還是出貨，對市場嗅覺敏銳的溫州炒房團來說，成了一個難題。
6月中旬以來，隨著中國樓市迅速回暖，多數一、二線城市房地產市場出現了量價齊升的格局。“溫州炒房團”一詞又頻頻見諸報端。一些報道稱，隨著樓市回暖，一度沉寂的溫州炒房團又開始活躍，在深圳、廣州、上海、杭州等房地產熱點城市頻頻出手，并導致了一些城市熱點板塊房價攀升。
溫州本地的房地產市場也十分火爆——最近一階段，中國拍出地面價最高的5塊地皮中，有兩塊來自溫州。號稱溫州最高價樓盤的綠城鹿城廣場最高價已飆至46000元每平方米，溫州管轄的縣級市瑞安，市中心的房價已達15000-20000元每平方米。
5月底以來，本報記者先后趕赴上海、深圳、杭州、沈陽、溫州、瑞安等城市，調查發現，和2008年年底、2009年年初相比，目前溫州人的房產投資的確十分活躍。但和2008年前不同的是，目前溫州炒房團內部多空分歧十分明顯，已有相當一部分炒房客趁著樓市回暖出貨。
部分投資客選擇出貨
“5月以來，我在杭州和上海一共賣掉了4套房子，變現1500萬元。”張忠青是溫州資深炒房客，行事低調神秘，他從1997年起就活躍在杭州樓市，2001年進入上海市場，經過10多年的倒騰，如果算上物業，他的身價早已過億。張忠青認為，最近各地媒體關于“溫州炒房團重出江湖”的密集報道，有很多炒作成分，“‘溫州炒房團卷土重來’其實是個偽命題，溫州炒房客從來就沒退出過房地產市場，何來‘卷土重來’一說？現在確實有不少溫州人在買房，但我身邊的資深溫州房產投資人，多數是觀望甚至出貨。現在銀根很松，低折扣的按揭很容易辦，房價也不錯，這不是脫手的好機會么？”
值得注意的是，2007年以來的世界金融危機對部分溫州炒房團成員的觀念影響很大，美國和歐洲樓市的低迷和深圳等城市房價的急速回落，讓他們明白房價不可能永遠走在上升通道。
根據記者的觀察，從20世紀90年代末溫州炒房團開始登上房地產市場舞臺以來，做多一直是主要方向。但隨著近期樓市迅速回暖，部分城市房價又重回波峰，那些資深溫州炒房客的決策開始謹慎起來，相當一部分溫州投資客多轉空，選擇在市場迅速回暖時拋出房產。
劉斌（化名）是溫州某銀行支行行長，從上世紀90年代末期開始，劉斌就進入杭州房地產市場，在樓市賺得盆滿缽滿。但他對2009年3月以來的樓市回暖相當謹慎，“目前世界經濟和中國經濟有回暖趨勢，但這種趨勢到底是全面回暖還是短期反彈，還是未知數。如果是全面回暖，世界經濟和中國經濟增長速度能否回到2006、2007年那樣，也是未知數。但現在房價又有重新沖擊新高的趨勢，這種勢頭我有些擔憂。”
樊非是溫州人，目前已在上海定居，擔任一家高技術公司的副總。和許多溫州人一樣，房產也是他資產配置中最大份額的品種，但他也趁著這次樓市反彈逐漸降低房地產的比例，他的理由是：“無論地產商怎么掩飾和否認，這波房價迅速回暖除了實體經濟出現好轉跡象外，銀行信貸急劇增加也是重要原因。但2009年下半年到2010年上半年，銀行信貸增量很難維持在2009年上半年的水平，在這樣的前提下，地產市場能否維持量價齊升有很大問題。”6月中旬，樊非已出售了其在上海的3套房產。
劉斌和樊非的觀點頗有典型意義。記者對20名有6年以上投資經驗的溫州炒房客作了簡單統計，記者發現在短期內空頭略占優勢。有6人認為房地產市場不能維持目前迅速回升的勢頭，5人看空長三角、北京、深圳等房價高企的局部市場；4人認為未來市場無法判斷、不作預測，有5人還在堅決看多做多。
值得注意的是，這20名溫州炒房客中，有17人對中國房地產市場中長期看好，只有3人看平或悲觀。
王益平（化名）是溫州鹿城的政府官員，他表示公務員收入有限，他最近10年里的資產增值主要靠投資房產，他在2005年趁著樓市回調時，在上海出手買了3套房子。和他一起買的一些人多數已在2007年和今年上半年出貨，但他堅持繼續持有，“我的房子當時購入價是8000元每平方米，現在已漲到了20000元每平方米，我想上海房價無論怎么調整，都很難跌破我的成本價，所以我還是很放心地拿著。”
徐國明（化名）也是資深溫州炒房客，1996年-2005年，他在杭州城西通過炒房賺了近億元。2005年6月，徐在一個星期內拋光杭州的所有房產，轉戰北京、上海，2007年年底至今，他一直在出售這兩地的房產，準備把資金投向東北和重慶、成都等城市。
之所以作出這樣的決策，徐國明有自己的理由，“實際上許多房產投資者只關注房產周期因素，考慮地域因素比較少。中國地大物博，區域經濟之間發展很不均衡。上海、浙江這樣的地方，目前已處于工業化后期、信息化前期，GDP和房價的基數已很高，經濟增長的速度已很難保持較長時間的兩位數增長。但東北和中西部部分城市的發展潛力很大，經濟增長速度很可能超越上海、浙江，房產升值空間也較大。”
徐國明判斷，如果說中國房地產市場局部過熱，那么這個局部就是長三角的許多城市和深圳、北京、大連這樣房價較高的城市，“在長三角，杭州、溫州這樣的城市，好一點的地塊都要超過2萬元每平方米，一套好一點的房子總價在300萬元以上，這樣的房價哪怕是年收入20萬元以上的白領也很難承受。但在珠三角佛山、東莞和中山這樣的城市，住宅均價普遍徘徊在5000-7000元，即使在廣州，1萬多元每平方米的價格已能買到不錯的房子了。”
“東莞和佛山的富裕程度不在杭州、溫州之下，總體水平很可能是在長三角城市之上，憑什么長三角城市的房價要比這些城市高2-3倍呢？”徐國明認為，珠三角多數城市的房價之所以長期比較平穩，主要是和珠三角樓市曾受1997年東南亞金融危機影響較深有關。“1997年到2002年，香港房價普遍下跌了三分之二以上，珠三角樓市也受到很大影響。而長三角城市對金融危機體會不深，所以幻想樓市單邊向上的人比較多，房價也比較容易炒上去。”徐國明分析。
盲目投資惡果顯現
種種跡象表明，溫州房價飆升，和大量溫州炒房資金以及其他民間資金返鄉有關。20世紀90年代末開始起家的部分資深溫州炒房團成員，通過多年時間完成原始積累后，許多已變成開發商或開發商的股東，這些人用炒房團的手法，和民間金融“結盟”來操作房地產項目。有的甚至通過虛假交易來騙取銀行按揭貸款。
最近，溫州一個網絡論壇曝出猛料：溫州知名房地產企業——溫州云天房地產開發有限公司董事長徐世國被平陽警方拘留。據記者了解，徐世國是溫州人，20世紀90年代開始經商，也投資過房產。2003年，他用經商和投資的積累創辦了溫州云天房地產開發公司。
6月底，本報記者深入采訪后發現，網絡論壇上部分內容屬實，徐世國的確已被警方控制。而溫州云天之所以東窗事發，主要是因為其在項目開發中，為彌補自有資金不足而過度依賴民間借貸，導致資金鏈崩潰。根據該公司債權人和購房戶自發組成的清算小組統計，該公司涉及的債務浮出水面連本帶息有20億元左右，其中部分借貸的利息很高，月利率在3％-6％之間。而清算小組發現，溫州云天目前的資產則主要就是兩塊中標價為6億多元的土地。
劉成章（化名）也是溫州云天的債權人之一，2008年3月，他借給了徐世國1500萬元，約定半年后償還。但到了2008年9月，徐世國只償還了500萬元，并提出通過向郭出售房產的形式抵債，“當時我覺得房產是不動產，可以作為抵押物，用房產還債應該是劃得來的，所以我答應剩余的債務最終以17套房產償還。”郭成章表示，這17套房產購買前，他曾到平陽縣房管局查詢，發現這17套房產尚未出售，才放下心來簽了合同。“當時徐世國只交代了一句，我給你的房子價格比市場上低一些，你能不能3個月后再賣？”郭成章表示，后來才知道，徐世國之所以對他說這句話，主要是想為自己贏得周旋時間。
過了一段時間，郭成章將17套房產中的3套掛牌出售，但來購房的人核實后發現，這3套房產均已登記在別人名下。也就是說，溫州云天一房多售。
據債權人透露，溫州云天平陽鰲江21世紀商住廣場共有300多套房產可供出售，目前已有近200套房屋出現了一房多售情況，本來市值2個多億的房產項目，卻通過一房多售的辦法收回資金5億多元。
值得注意的是，這300多套房產中，一半以上背后有按揭貸款和住房公積金貸款。在拿不到房子的情況下，部分業主有可能不愿意繼續償還貸款。另外，在溫州云天的項目開發中，溫州某銀行還向該公司發放貸款5000萬元。
另據一不愿意透露姓名的債權人透露，該事件涉及的層面已越來越廣，已將溫州龍灣區一丁姓官員和溫州某銀行一副行長牽扯其中。
盡管溫州房地產企業出現像云天房開這樣資金鏈斷裂的情況并不多，但部分溫州房地產企業和地下金融緊密結合的現象卻在蔓延，有的企業為了迅速回籠資金，甚至還通過虛假交易向銀行騙取按揭貸款。
饒明傅(化名)向記者透露，目前溫州有些房地產企業通過這樣的辦法騙取按揭貸款：如某樓盤實際房價是2萬元每平方米，但房產商開盤時故意將房價抬到2.5萬元每平方米。然后向親戚、朋友收集一批身份證，將三分之一或一半的樓盤用這些身份證買下，首付20％或30％的錢實際沒付，但剩下的錢轉成按揭。這樣開發商就可以迅速從銀行回籠資金，將風險轉嫁給了銀行。從左手倒到右手的房子，則可以根據市場狀況慢慢出手。
記者發現，類似的操作手法在溫州絕非孤例。在采訪過程中，當記者談及通過虛假交易騙取銀行按揭貸款時，一些房產商甚至主動承認，自己在外地開發的樓盤也是這樣干的，只需一批身份證就可以了。有房產商表示，有時候自有資本金不夠，又正好看中了很好的地塊，這樣自有資金也可能是通過民間借貸獲得，這筆錢的利息成本遠比按揭利息高，所以只要房子一開盤，就要想辦法把這筆錢通過假按揭的辦法套走。
溫州資本開始多元化之路
“如果是在2004、2005年，溫州人除了炒房、炒礦、辦實業、做生意和放貸款外，很難找到其他的投資渠道。溫州人在2005年之前普遍不愿進入股市，就像溫州的上市公司很少一樣。”徐國明表示，但2005年到2007年這波大牛市深刻地教育了溫州投資者，從那時起，溫州資本開始大規模介入股市。
溫州知名本土經濟學家馬津龍曾在接受記者采訪時表示，隨著投資方向的多元化，“溫州炒房團”以后可能會成為歷史名詞。從目前的發展趨勢來看，馬津龍的判斷有可能成為現實。
除了股市外，部分溫州資本已涉足創業投資等一級市場。據記者了解，目前在溫州成立或以溫州為主要資金來源的創投企業，至少已有50家以上，其中不乏一些著名創投機構。而進入創投領域的資金可能已有數百億元之多。
據了解，深創投和溫州資本合作的私募股權投資基金瑞德海基金已于2008年4月份成立，基金規模在1.5億-2億元，該基金募集采取有限合伙企業的模式。此外，深創投和中瑞集團合作的一家創投公司正在注冊之中。
在2005年初，馬津龍曾對記者表示，溫州資本之所以大量用于炒房、炒礦，除了投資意識問題外，主要是因為中國資本市場特別是股市還不是很成熟。美國等西方國家擁有成熟的資本市場，因此這些國家的居民把股市作為最重要的投資渠道。馬津龍當時預言，隨著中國資本市場不斷走向成熟，越來越多的溫州民間資本將進入中國資本市場。種種跡象表明，馬津龍的預言正在逐漸成為現實。 |