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要刺激市場需求回升，最好的“藥方”仍然是降價促銷。
目前房地產(chǎn)價格波動給銀行業(yè)帶來系統(tǒng)性風(fēng)險的可能性較小。
同時，為促使樓市回暖，地方政府將結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H采取一些政策措施。
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| 圖為行人從上海中心城區(qū)一剛剛交付使用的樓盤前走過。新華社記者 陳飛
攝 | 2008年，房地產(chǎn)市場不復(fù)2007年的瘋狂，呈現(xiàn)成交低迷、價格下降的局面。在國務(wù)院新聞辦6日召開的新聞發(fā)布會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥透露，2008年我國商品房銷售面積預(yù)計約為6億平方米，其中商品住宅成交約5億平方米。前者較2007年下降超過18%。
在這一背景下，2009年，市場走勢如何？銀行系統(tǒng)風(fēng)險應(yīng)如何防范？是否還會密集地出臺相關(guān)政策？
樓市回暖“藥方”在哪兒？
2008年1—10月，全國商品住宅竣工面積增長9.1%，銷售面積則下降16.51%，此前市場供不應(yīng)求的狀況已有所緩解。截至10月末，商品房空置面積1.33億平方米，同比增長13.1%，市場觀望氣氛仍然濃厚。交通銀行研究部在《2008—2009中國銀行業(yè)發(fā)展報告》中指出，高庫存對價格的壓力在不斷累積，如果需求進一步萎縮，全國房屋銷售均價可能進一步回落。
齊驥指出，目前各地房價出現(xiàn)了一定程度的回落，但是仍高于普通居民支付能力。隨著“價格和支付能力”這一市場的核心矛盾逐漸浮現(xiàn)，要刺激市場需求回升，最好的“藥方”仍然是降價促銷。而國辦去年底發(fā)布的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（以下簡稱“131號文”）也建議，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要以合理的價格促進商品住房銷售。
“不是我不想降，現(xiàn)在的開盤價格已經(jīng)相當(dāng)?shù)土恕！币晃婚_發(fā)商向記者表示。近期市場上開盤的項目，多數(shù)是開發(fā)商在前兩年地價最高的時候拿的地，因此項目成本很高，降價空間有限。
“企業(yè)必須充分認識到，房地產(chǎn)市場的調(diào)整是市場客觀規(guī)律的表現(xiàn)。”中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一在焦點房地產(chǎn)網(wǎng)日前主辦的“中國地產(chǎn)新視角高峰論壇”上指出，企業(yè)應(yīng)該主動順應(yīng)市場，以合理的價格和過硬的質(zhì)量促進商品房的銷售。
齊驥認為，目前我國城鎮(zhèn)戶籍人口人均住房建筑面積約28平方米，如果把一些沒有戶籍、但長期在城鎮(zhèn)工作的常住人口加在一起，城鎮(zhèn)的人均住房面積只有約22平方米。因此，商品住房仍然有潛在的巨大需求，對房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展應(yīng)當(dāng)充滿信心。
在上述論壇上，記者采訪的多位開發(fā)商均表示，對2009年的房地產(chǎn)市場依然有信心。中坤集團董事長黃怒波認為：“現(xiàn)在政府出臺了許多政策，使我們在2009年看到了機遇和希望。同時，此次拉動經(jīng)濟的一系列政策，從長遠來看將加速中國的城市化進程，為下一輪房地產(chǎn)的成長周期奠定了基礎(chǔ)。”
銀行會不會有風(fēng)險？
房價下跌、交易量下降，銀行系統(tǒng)的風(fēng)險引人關(guān)注。據(jù)中國人民銀行金融市場司副司長霍穎勵介紹，2008年以來，房地產(chǎn)信貸增速出現(xiàn)了持續(xù)回落的態(tài)勢。截至2008年11月末，全國房地產(chǎn)貸款余額5.24萬億元，同比增長10.3%，增速比10月份回落1.9個百分點，比上年同期回落了20.6個百分點。個人住房貸款增幅回落更大，11月末，個人住房貸款余額同比增長了10.6%，比上年同期低25.8個百分點。
雖然房地產(chǎn)市場不景氣，但目前商業(yè)銀行個人住房貸款質(zhì)量比較好，不良率遠低于其他貸款，房地產(chǎn)價格波動給銀行業(yè)帶來系統(tǒng)性風(fēng)險的可能性較小。霍穎勵認為，盡管如此，商業(yè)銀行仍應(yīng)加強風(fēng)險防范。一方面，吸取美國次貸危機的教訓(xùn)，將首付款比例確定在20%，并要求商業(yè)銀行要根據(jù)借款人的購房實際情況，償還能力等風(fēng)險因素合理確定具體的每一筆貸款的首付款比例。同時，規(guī)定借款人每月償還貸款的支出不得超過個人收入的50%，也有利于防范信貸風(fēng)險。
是否還會有相關(guān)政策出臺？
去年10月至今，中央政府出臺了一系列旨在鼓勵購房、刺激需求的政策，其中，貸款利率下限可擴大為基準(zhǔn)利率的0.7倍和最低首付款比例下調(diào)為20%等政策，力度超過市場預(yù)期。2009年，是否還會有相關(guān)政策出臺？
對此，財政部稅政司副司長王曉華表示，2008年以來我國已經(jīng)連續(xù)三次調(diào)整了房地產(chǎn)稅費政策，比較密集。稅收優(yōu)惠政策可能有一定的滯后才會顯現(xiàn)出效果，2009年是否要出臺新政策，取決于2008年政策的執(zhí)行情況。“如果執(zhí)行得好可能會延續(xù)這些政策，如果執(zhí)行得不好，可能會考慮是否有其他更好的政策措施。”“131號文”中，對二手房交易營業(yè)稅的減免等政策，都提出了“暫行一年”的時間限制，也為后續(xù)政策及時調(diào)整創(chuàng)造了條件。
“我認為目前中央政府和地方政府出臺的這些措施，力度是比較大的。”朱中一表示，“‘131號文’充分考慮了房地產(chǎn)區(qū)域性差異大的特點，強化了地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)的政策，允許地方政府在中央統(tǒng)一政策的前提下，可以結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H進一步采取政策措施。”
據(jù)悉，北京正在研究取消二套房貸限制。 |