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·上海迪斯尼項目仍在等候審批
·傳迪士尼將占地8平方公里
規劃區域房價已漲3成
·迪士尼落上海已無懸念 宣布只是時機問題
迪士尼樂園最終將會落戶上海的消息傳出后，與迪士尼有關的股票再一次全線上漲。有說法稱，迪士尼落戶上海，將成為刺激上海經濟發展的新引擎。
但許多專家對上海迪士尼的盈利模式和盈利能力表示擔憂，并對上海迪士尼將引發周邊房地產升值的說法提出了質疑。
股市的激動表錯了情？種種關于上海迪士尼的美好憧憬，難道只是一個童話故事？《每日經濟新聞》對4大焦點問題展開了調查。
焦點1：定址川沙？
村民翹首盼 地價翻了近500倍
迪士尼究竟將建在上海哪個地方？近幾年流傳著好幾種版本。不過，最主流的說法還是位于浦東川沙和南匯交界的黃樓區域。
目擊：依然是樹叢小河
作為宋慶齡和黃炎培的故居，川沙鎮在上海頗有名氣。如今，這里再次引起人們的關注，因為聽說這里要建迪士尼樂園。
傳聞中的迪士尼規劃區（以下簡稱規劃區）位于川周公路南側，與北側的界龍實業標牌遙遙相望。與界龍園的廠房不同，這里有很多樹木，小河的水靜靜地流淌。摩托車師傅董義鋼告訴記者，這里都是規劃給迪士尼的區域。
穿過川周公路，沿著唐黃路繼續往南走，就到了與川周公路平行的迎賓大道，就可以望見磁懸浮列車軌道，一列4節編組的磁懸浮列車正飛速而過。
居民：熱切期待了10年
李國強的電機修理店，位于川周公路南邊的黃樓村。“網上說的都是騙人的，我們已經在這里等待了10年，迪士尼還是不來。”他反復用手比劃著“十”字，有點郁悶地告訴記者，1998年開始，黃樓村以及附近的區域就陸續動員拆遷，所有的當地人都知道，這里要修建迪士尼樂園。
李國強透露，相當一部分村民將平房翻修成了兩層小洋房，以便將來能多拿一點拆遷補償。同時，人均1畝的耕地也轉讓給了村集體，村集體再將土地轉讓經營。黃樓村的土地，許多轉讓給了華麗綠地園林公司，該公司根據當時每畝稻谷產量折合成收入，作為綠化補償給當地居民，當時一畝地的補償是400元/年。
也有人士告訴記者，其實土地還沒被正式征用，要等修建迪士尼的批文下來，到時候包括宅基地在內的征地補償，還是算在當地村民頭上。
黃樓村一位83歲高齡、戴著黑框老花鏡的老太太顯得迫不及待：“迪士尼是不是要來了？趕快來吧，我都80多歲了，不能再等了！”
土地：多數租給園林公司
迪士尼要建在川沙鎮的消息傳開后，川沙鎮的土地價格開始上升，地價的算法也從按畝計算，變成了按平方米和按天計算。
據當地人士介紹，規劃區的6平方公里區域里，一共有7個村。這7個村的耕地，皆在1998~2003年以預征方式轉讓出去。村集體土地除了租給園林公司，也有作為廠房用地出租的。記者看到，在鄉村公路旁，多處可看到寫著出租廠房的橫幅。
“現在出租的價格，每天每平方米從0.8元到1元不等。”當地人士透露。按照每天每平方米0.8元計算，一畝地每年用來出租廠房可收入19萬元左右。這與土地轉讓合同上400元/畝·年的補償價格相比，10年間，當地的土地價格已翻了將近500倍。
于是，處于迪士尼樂園核心規劃區的上市公司界龍實業，因為有300畝土地毗鄰規劃中的迪士尼樂園，每次有關迪士尼樂園項目進展的傳聞一披露，其股價就飆升。
焦點2：政府受益？
政府或虧本賣地
一位房地產評估師計算得出，整個上海迪士尼的土地征用費用將高達175.2億元。
截至目前，規劃區大部分用地仍是集體性質的農業用地。據南匯區房地局工作人員介紹，上述土地需要先由土地管理部門征用，而后通過掛牌拍賣，上海迪士尼再將它購入。據了解，政府支付的費用，除了上述土地的動遷補償費外，這包括青苗費、農耕地占用費、搬遷費等其他法律規定的費用。
五合國際五合智庫總經理鄒義介紹，一般情況下，土地起拍價比動遷補償費用略高，政府可能獲利。不過，迪士尼項目情況特殊，政府可能做出犧牲，使土地起拍價低于動遷補償費用，以免給項目運營造成巨大的負擔。
即使如此，規劃區的土地拍賣價格仍不便宜。即使按照2003年上海市公布的基準地價，上海迪士尼規劃區的土地價格也要600~910元/平方米。以600元/平方米計算，僅土地成本一項就需要花費36億元。
焦點3：一定盈利？
如回頭客不多 盈利前景不妙
上海迪士尼真的能盈利嗎？專家對此產生了爭論。一些業界人士與專家給出了否定的答案，這恐怕讓很多人感到意外。
盈利模式：香港迪士尼為鑒
“假如迪士尼樂園最終能登陸上海，一定不要答應對方過于苛刻的條件，那會大大降低項目的盈利可能性。”一位香港地產商人建言。
該人士認為，香港迪士尼樂園之所以虧損，主要原因是美國方面向香港索取高額的專營費用，特區政府僅能從中獲得很小的收益。
根據協議，特區政府以注資、撥地及貸款方式占有項目57%的股份，迪士尼注資24.5億元，擁有43%的股份，投入品牌，并從中收取專營費用和管理費。
此前有媒體報道，上海迪士尼不會沿用香港模式，而采用日本迪士尼的合作模式，即由政府提供土地和絕大部分建設資金并控股，日常管理交給美方團隊，同時每年向迪士尼公司支付品牌費和經營收入提成。
內容難題：怎樣吸引回頭客
除了品牌費用和管理費帶來的盈利壓力外，上海迪士尼還有可能遇到內容方面的難題。去過美國迪士尼樂園的上海人DENNY表示，去過一次美國迪士尼樂園，就不愿意再去了，因為那里的游覽項目更新速度緩慢，毫無新意。他認為，除了14歲以下的兒童，沒有人永遠喜歡“米老鼠”，上海迪士尼怎樣吸引回頭客，會是一個大難題。
上述香港地產商人也稱，香港人厭惡了守舊的迪士尼樂園，更喜歡逛常換常新的海洋樂園。“美國的文化過了高峰期，開始走向沒落，不能持續吸引游客。反而是海洋公園、野生動物園之類的自然主題樂園，更具吸引力。”
衛明不動產智庫負責人蔡為民也認為，上海迪士尼在剛開業時，或許會吸引很多游客，但中長期的盈利前景極難預料。“（游客們）去參觀一兩次也就夠了，不會經常去的。”如果回頭客不多，上海迪士尼的盈利前景就會不妙。
對于上述說法，上海社會科學院商業研究中心主任朱連慶表示反對。朱連慶認為，迪士尼樂園本身很有吸引力，“如果不好，就不會有那么多的地方爭搶。”當然，從短期來看，上海迪士尼可能會遭遇經營性的投資虧損，但這只是暫時的，中長期來看一定盈利。
朱連慶還認為，與香港迪士尼不同，上海迪士尼在內地將暫時是惟一的，因此它輻射的區域不僅只是上海地區，還會影響長三角乃至更大的范圍。同時，上海迪士尼周圍的房地產會升值。
焦點4：利好周邊？
小心周圍房地產不漲反跌
從上海要建迪士尼樂園的消息公布時起，與迪士尼樂園相關的上市公司和周邊的房地產開發項目，就是各家投資機構和投資者炒作的對象。
川沙的樓盤由7000元/平方米，上漲至目前的12000元/平方米。臨近迪士尼樂園規劃區的上海藝泰安邦，也從3000元/平方米漲到目前7000~8000元/平方米。在當地擁有土地最多的界龍實業，更是迪士尼題材頻頻熱炒的對象。
但中原地產香港公司研究董事黃良昇提醒說，在迪士尼樂園落戶香港前，周邊房地產價格猛漲。但迪士尼真的來到香港后，樓市的泡沫消失了，周圍的房地產非但沒有漲價，反而價格下跌。
衛明不動產智庫負責人蔡為民也認為，上海迪士尼對周邊的住宅幾無任何影響，反而會因為游客太多，影響居民出行的便捷，造成當地住宅的成交慘淡。唯一利好的只會是迪士尼周邊的商業地產，但如果商業地產項目離得太遠，也無法獲益。 |